Хто зрушить з місця черепаху?
Перше ОСББ в Україні створене ще 1997 року. Вочевидь, як «пробний камінь» такого процесу. Бо ж сам Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» ухвалено лише 1999-го. Пізніше до нього внесли зміни. Владні структури заохочували мешканців брати управління будинками у свої руки. У 2010 році навіть план склали — до 2015 року в Україні у 70% п’ятиповерхових і вищих будинків мають бути створені об’єднання. Це чимало, враховуючи те, що в Україні понад 130 тисяч багатоквартирних будинків. Та процес великими темпами не пішов. Нині у країні діють більш як 16 тисяч ОСББ. А до того «точкового» 2015-го залишилося трохи менш ніж рік.
Причини таких черепашиних темпів називають різні. Дехто не хоче створювати ОСББ доти, доки держава чи місцева влада не зробить у їхньому домі капітальний ремонт. У деяких будинках не можуть знайти ініціативних людей, здатних «організувати й очолити» цю справу. Ще інші бачать недосконалість законодавства про об’єднання співвласників і вважають, що від створення ОСББ вони нічого не виграють. Приміром, остерігаються об’єднуватися, поки не вирішене питання щодо передачі ОСББ прибудинкової території… До всього, донедавна були проблеми і з нарахуванням пільг і субсидій членам ОСББ. Нині, щоправда, питання врегульовано.
Однак, як виявилося, нині є чимало тих, хто й не проти створити об’єднання, але не уявляє, з чого починати. Безумовно, вичерпну інформацію можна було б отримати в органах місцевого самоврядування, й у Мінрегіоні охоче спілкуються з такими людьми, однак не всі звертаються до цих інституцій, поки чітко не зрозуміють, з чим можуть зіткнутися.
Саме на цей нюанс ми звернули увагу після недавньої «прямої лінії», під час якої на запитання наших читачів відповідав перший заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Григорій Семчук. Багато запитань стосувалося обслуговування житлового фонду і того, як самим навчитися управляти своїм будинком. Вочевидь «турбота» ЖЕКівців про ввірений їм житлофонд уже добряче допекла мешканцям будинків. Тож люди просили допомогти підказками — з чого починати створення ОСББ. У рамках «прямої лінії» вичерпну інформацію надати людям було неможливо — обсяг її великий. Тож ми попросили Мінрегіон покроково роз’яснити, як підходити до створення ОСББ.
.jpg)
Дев’ять кроків до створення ОСББ
Крок 1. Підготовка
Спочатку треба утворити ініціативну групу зі створення ОСББ. Вона має складатися не менш як із трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у будинку. Наймачі (орендарі) квартир не можуть бути членами ОСББ й ініціативної групи.
Ініціативна група повинна:
— провести роз’яснювальну й ініціативну роботу з мешканцями про мету і завдання створення ОСББ, функції з управління, обгрунтування фінансових засад діяльності тощо;
— зібрати відомості про належність квартир та нежитлових приміщень на підставі даних правовстановлюючих документів, скласти на їх основі списки співвласників будинку (бажано, щоб співвласники надали копії правоустановчих документів);
— підготувати усі необхідні документи щодо будинку та його жителів;
— підготувати проект статуту ОСББ;
— підготувати проведення установчих зборів (проект протоколу установчих зборів, реєстру присутніх, листка голосування тощо);
— підшукати кандидатів у правління ОСББ.
Крок 2. Установчі збори
Ці збори скликає власник будинку або ініціативна група. Про їх проведення письмово повідомляють усіх власників житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення надається кожному власникові під розписку або рекомендованим листом, у якому вказується: з чиєї ініціативи скликають збори; місце і час проведення; проект порядку денного.
Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їхніх уповноважених осіб. У голосуванні беруть участь власники (чи їхні уповноважені особи), які присутні на зборах.
Крок 3. Державна реєстрація ОСББ
Здійснюється у відділі державних реєстраторів виконкому міської ради. Об’єднання, назва яких збігається з іншими ОСББ, не зареєструють. Орган держреєстрації має право перевірити, чи немає вже зареєстрованого ОСББ з такою самою назвою.
ОСББ розташовується за місцезнаходженням будинку.
Уповноважена установчими зборами особа (заявник) подає безпосередньо або надсилає рекомендованим листом до органу держреєстрації такі документи:
— реєстраційну картку встановленого зразка, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію ОСББ (її беруть безпосередньо в місті реєстрації);
— протокол установчих зборів;
— два примірники оригіналу статуту ОСББ, оформлені згідно з вимогами законодавства;
— список членів ОСББ встановленого зразка.
Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, несуть власники приміщень та заявник.
Орган реєстрації повинен:
— перевірити наведені відомості, комплектність поданих документів та відповідність їх законодавству. Якщо заявник подав не всі необхідні документи або вони не відповідають вимогам законодавства, слід повідомити про це заявника і повернути документи. Після врахування зауважень заявник може подати документи повторно;
— у місячний термін після надходження документів внести дані реєстраційної картки до реєстру і видати свідоцтво про держреєстрацію ОСББ із зазначенням коду ЄДРПОУ, а якщо в реєстрації відмовлено — дати вмотивовану письмову відповідь. Відмову у держреєстрації заявник або інші зацікавлені особи можуть оскаржити;
— видати оригінал свідоцтва про держреєстрацію ОСББ та статуту з відповідною відміткою держреєстрації;
— подати протягом 5 робочих днів після держреєстрації ОСББ копії реєстраційної картки з відміткою про реєстрацію до органів держстатистики, Державної податкової служби, Пенсійного фонду та фондів державного соцстрахування.
Ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ органи держреєстрації одержують в органах держстатистики і проставляють у реєстраційній картці під час реєстрації ОСББ. ОСББ вважається юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про держреєстрацію.
Крок 4. Виготовлення печаток
Для цього потрібно звернутися до суб’єкта господарювання, який займається відповідною діяльністю, і подати такі документи: свідоцтво про державну реєстрацію; довідку з Єдиного держреєстру підприємства та організації ЄДРПОУ; паспорт керівника; ідентифікаційний номер; статут підприємства.
Протягом 5 робочих днів з дня отримання документів вам мають видати дозвіл або письмово обгрунтовану відмову.
Крок 5. Відкриття рахунку в банку
Після реєстрації ОСББ відкриває рахунок у банку. Для цього потрібні такі документи: свідоцтво про державну реєстрацію ОСББ; копія документа, що підтверджує взяття його на облік у податковій службі (беруть у податковій).
Внески мешканців (квартплата) надходять на цей рахунок і витрачаються виключно на утримання будинку.
Крок 6. Укладання угод
Потрібно укласти всі необхідні угоди з утримання будинку та прибудинкової території та надання житлово-комунальних послуг.
Крок 7. Передання будинку на баланс
Рішення про передачу житлового комплексу (ЖК) з балансу на баланс приймають на загальних зборах. Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.
ОСББ може прийняти на власний баланс весь ЖК або ж за договором залишити ЖК чи його частину на балансі попереднього балансоутримувача. Також може укласти угоду про передачу на баланс усього ЖК або його частини з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає таку діяльність.
Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймають відповідно до законодавства та статуту ОСББ. При прийнятті рішення про передачу ЖК на баланс ОСББ створюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та ОСББ. При прийнятті рішення про передачу ЖК або його частини на баланс іншої юридичної особи у складі комісії мають бути представники попереднього балансоутримувача, юридичної особи, на баланс якої передається майно, та ОСББ. Комісію очолює представник сторони, що приймає. Комісія складає відповідний акт приймання-передачі.
Передача ЖК або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, техпаспортом будинку та відповідною техдокументацією у двомісячний термін після надходження звернення від ОСББ.
Якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють ОСББ і не приймають на баланс основні фонди, міськрада може своїм рішенням призначити балансоутримувача, який забезпечуватиме управління будинком до його прийняття на баланс ОСББ. Витрати на це розподіляються між власниками пропорційно до площі приміщень, які перебувають у їхній власності.
Передача на баланс майна (в т.ч. земельної ділянки), яке входить до складу ЖК, але не належить об’єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Частина будинку може бути виділена в окремий ЖК за умови, що надбудова, реконструкція або знесення цієї частини не порушить цілісності чи можливості використання за призначенням інших частин будівлі, що не входять до складу цього комплексу.
Крок 8. Участь колишнього власника в капремонті
Власник, на балансі якого був будинок до передачі на баланс об’єднанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капремонту будинку відповідно до законодавства.
Якщо власників кілька, їхня участь у фінансуванні визначається пропорційно до часу утримання будинку на балансі, починаючи з часу будівництва або останнього капремонту. Власники приміщень, наданих в оренду, беруть пайову участь у витратах на утримання та ремонт.
Крок 9. Оформлення правоустановчих документів на земельні ділянки
Після прийняття будинку на баланс ОСББ може оформити правоустановчі документи на земельні ділянки.
ДОВІДКА «УК»
Що має бути у статуті ОСББ?
Статут ОСББ складається відповідно до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (затвердженого наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 27 серпня 2003 року № 141).
У статуті має бути визначено:
♦ назва і місцезнаходження ОСББ;
♦ мета створення, завдання та предмет діяльності ОСББ;
♦ перелік майна, яке перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов’язки членів ОСББ щодо цього майна;
♦ статутні органи ОСББ, їхні повноваження та порядок формування;
♦ порядок скликання та проведення загальних зборів;
♦ періодичність проведення зборів;
♦ порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
♦ перелік питань, для вирішення яких потрібна більшість голосів;
♦ джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ;
♦ порядок прийняття кошторису, створення і використання фондів ОСББ, включаючи резервні, а також порядок спільних витрат;
♦ порядок та умови укладення договорів між ОСББ та кожним власником квартири, приміщення;
♦ перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
♦ порядок прийняття у члени ОСББ та виключення з нього;
♦ права і обов’язки членів ОСББ;
♦ відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
♦ порядок внесення змін до статуту;
♦ підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) ОСББ і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності ОСББ.