В Україні діє тіньовий ринок землі сільгосппризначення в обхід заборони на купівлю-продаж землі, а конкуренція на ринку набуває ознак війни. Це визнають як незалежні експерти, так і чиновники з Держгеокадастру. Про те, скільки коштує гектар в обхід мораторію, про інвестиції у сільгоспземлю та перспективи відкриття ринку землі — наша розмова з президентом Земельної спілки України Андрієм КОШИЛЕМ.
— Андрію Григоровичу, скільки нині, за вашими оцінками, землі в тіні?.jpg)
— Фактично вся. По суті всі операції із сільгоспземлями держава не контролює, і вони тіньові. Просто є тінь повна, а є сіра. На земельному ринку — сіра. Бізнес пристосувався до ситуації, що склалася, і знайшов кілька юридичних схем, які з різним ступенем захищають його від наслідків напівлегальної участі в ринку. Але великий бізнес сюди не йде через дію мораторію та значні ризики.
— Як бізнесу вдається обминати мораторій?
— Нині діють дві основні легальні схеми. Перша — це продаж корпоративних прав підприємств, які уклали договори оренди із власниками паїв. Друга — новіша і перспективніша — укладення договорів емфітевзису, що по суті своїй схожі на купівлю-продаж, але з деякими відмінностями. Схема з продажем корпоративних прав була основною останні сім-вісім років. Та за нинішнього ажіотажу й очікування скасування мораторію лишилося мало власників, які готові укладати довгострокові договори оренди на 10, 20 чи навіть 49 років, як це було у 2000-х. Зробити це можна переважно обманом, вписавши «строком на 49 років» дрібним шрифтом у договір оренди і сподіваючись, що бабуся не вчитається. За доброї волі — ніяк. Останнім часом зазвичай укладали короткострокові угоди — на 2—5 років. Та переукладання договору оренди за такі короткі проміжки часу робили його майже золотим (через транзакційні витрати, зар?плати груп, що скуповують землю, реєстрацію ділянок у реєстрі прав тощо). Це призводило до споживацького ставлення до землі. Навіщо орендарю вкладати кошти в землю, зрошення, внесення органіки і дотримуватись агротехнологій, якщо за 2—5 років йому можуть відмовити в оренді. Тож парламент ухвалив компромісне рішення — обмежити мінімальний строк оренди терміном сім років. З одного боку, це добре, бо забезпечує аграрію стабільність. А з іншого — це обмеження прав власників. Нелегальні схеми теж є, але вони поступово відмирають з огляду на високі ризики.
Та, попри наявність схем і дірявий мораторій, масового скуповування землі в Україні не сталося. На те є дві основні причини — великий бізнес не вкладатиме гроші в сумнівні схеми і через парцеляцію (роздрібненість) земельних масивів. Сформувати середнє поле у 50—100 гектарів — це все одно, що розселити хрущовку. Треба домовитися з кількома десятками людей про розселення. Але якщо на ринку житла хоча б сформовано ціни, які публікують у різних ЗМІ, то від чого відштовхуватись на ринку землі?
— Але ж бізнес купує землю? За скільки?
— Готовий купувати за тисячу, три, рідше п’ять тисяч доларів. Це залежить від місцерозташування ділянки, якості грунтів, правового статусу землі, маржинальності агробізнесу, площі земельного масиву тощо. Нині більшість власників землі не налаштовані на її продаж і очікують на відкриття ринку. А ті, що готові, правлять економічно недоцільні ціни — 20—50 тисяч доларів за пай чи 7—8 тисяч доларів за гектар, наслухавшись заяв політиків, що гектар землі у Франції коштує 50 тисяч євро. Це нормальна ціна для європейських країн, де фермери та власники землі отримують дотації 200—300 євро за гектар на рік і де можна взяти кредит під 2% річних, але не для України з її умовами кредитування та фінансовим станом.
— Але ми ж ідемо в Європу…
— Так, але політики забувають сказати, що в ЄС висока ціна на землю через дешеві кредити на її купівлю та дотації. А також, що гектар у Європі теж може коштувати 2—3 тисячі євро, а не 50 тисяч. Ціна залежить від багатьох чинників: місцерозташування, якості та інфраструктури. Так, якщо вартість землі в передмісті Берліна чи Потсдама сягає 50 тисяч євро за гектар і вище, то на сході країни — 2—3 тисячі євро за гектар. До речі, у Польщі та Румунії стартова ціна землі була саме 1—2 тисячі євро, як у нас, та поступово зросла до 7—8 тисяч євро.
— Скільки, за вашими оцінками, нині працює гравців на ринку? Як я розумію, регіонами їздять сформовані групи, які скуповують землю чи прицінюються, готуючись зайти на ринок?
— Такі групи справді є. Вони скуповують землю у вигляді договорів оренди. Це зазвичай працівники агрохолдингів і сільгосппідприємств, які займаються розширенням земельного банку. Але ця справа іде з великим скрипом, бо майже всі якісні землі вже обробляють. Офіційно чи неофіційно. Тому будь-які спроби переділити кордони наражаються на супротив. Нині навіть на Поліссі, де раніше не було сильної конкуренції, важко щось купити.
— Чи можливий запуск ринку з 2017 року? Нещодавно голова земельного комітету парламенту Тарас Кутовий заявив, що прий?няття законопроектів щодо запуску ринку землі прискорять. І на першому етапі, який триватиме два роки, планують продавати виключно державні землі в обсязі 1 мільйон гектарів.
— Запустити ринок у 2017-му буде досить складно. Бо, приміром, фракції БЮТ і Радикальна партія виступають різко проти ринку. Нині найвигідніша позиція — критикувати будь-які спроби наблизитися до ринку. Ця тема несе політичні ризики партіям та окремим політикам. Про це можна судити і з ініціативи Президента подискутувати на тему введення ринку, яку було «вкинуто» рік тому в ЗМІ через заступника глави його Адміністрації Дмитра Шимківа, а не ним особисто. Зверніть увагу, що сам гарант з цього приводу публічно не висловлюється. Можливо, ще в частині продажу держземель депутати підуть назустріч.
Припускаю, що може бути впроваджено якусь цікаву модель ринку, яка дасть змогу, наприклад, зробити державу єдиним покупцем, щоб зібрати за невисокими цінами землі у власників. У підсумку державні цільні масиви — поля по 20 і більше гектарів — матимуть попит. Адже набагато легше купувати сформований масив у одного продавця, який одразу можна обробляти. Та й легітимність купівлі такого поля на публічному аукціоні під сумнів не поставиш. Або парламент буде вимушений проголосувати за скасування мораторію задля продовження співробітництва з міжнародними організаціями та залучення інвестицій.
— Яким ви бачите ринок землі? Держгеокадастр прописав обмеження — 200 га в руку і покупець — фізособа, громадянин України. Як це вплине на ринок?
— Основні баталії відбуваються стосовно двох моментів: скільки гектарів у руки продавати і хто може бути покупцем — юрособи чи лише фізособи, громадяни України. На мою думку, максимальні площі на одного покупця мають визначити аграрні науковці з урахуванням багатьох факторів — кліматичної зони, родючості грунтів, економічних показників тощо. Щодо кола покупців, то треба розуміти, що допуск до ринку юросіб, навіть тільки українських, через юридичні схеми може призвести до активних вливань іноземного капіталу. Дехто виступає і за те, аби надавати право купувати лише особам з аграрною освітою і які проживають у цій місцевості.
Але, на мою думку, це шкідливі обмеження, які спровокують корупцію. Бо разом із землею купуватимуть дипломи аграрних вишів і прописку. Треба дати змогу усім українцям легально купити землю. Звісно, є ще багато інших дискусійних моментів — наявність і черговість права пріоритетної купівлі, оподаткування операцій, можливість зміни цільового призначення, створення державних підприємств — монополістів з проведення земторгів і зембанків.
Під час численних обговорень експерти дійшли висновку, що відкривати ринок землі треба поступово. Першим етапом може бути проведення державно-правового експерименту. Наприклад, доцільно було б в окремому законі прописати два варіанти ринку землі — ліберальний і дуже зарегульований, а згодом запровадити їх на невеликих територіях. Це можуть бути окремі укрупнені сільради, райони, але, знову ж таки, за бажанням та узгодженням з органами місцевого самоврядування. Упродовж певного часу функціонування таких локальних «ринків» стануть зрозумілі всі недоліки та сильні сторони обраних моделей. І вже за результатами виписуватимуть і прийматимуть Закон «Про обіг земель сільгосппризначення», який запустить ринок землі по всій Україні.
— Але ж заборона продажу землі юрособам та іноземцям відтягує момент здорожчання землі.
— Ключова ціль реформи — не продати дорожче землю, а знайти їй ефективного власника. Добре, аби власниками були ті, хто оброблятиме землю, дрібні та середні агропідприємства. Я не хочу демонізувати агрохолдинги, які забезпечують валютні надходження і по-своєму ефективні. Водночас, на мій погляд, щоб більше грошей крутилося в країні, треба дати можливість дрібним і середнім виробникам купити землю і взяти участь у її перерозподілі. Тоді з’являться гроші у громадян. По суті, крім агробізнесу, в Україні особливо немає куди інвестувати. Промисловість лягла. Імпортні операції через курс долара теж падають. Фінустанови банкрутують. Чимало тих, у кого лишився капітал, нині інвестують в агросектор.
Україна лише виграє від ринку, навіть якщо землю куплять внутрішні інвестори за невеликі гроші. Бо те, що заробить малий і середній бізнес, швидше за все, залишиться в Україні, тоді як прибутки агрохолдингів, як і раніше, переважно лягатимуть в офшори (у нас сплачують лише зарплати).
— Кого бачите оператором ринку? Бо Держзембанк, як відомо, чи то ліквідують, чи то передадуть на приватизацію?
— Дуже хочеться, щоб не було створено чергового монополіста. У законопроекті Держгеокадастру «Про обіг земель» є спроба монополізувати оприлюднення інформації, проведення земельних торгів, як і спірний механізм пріоритетного викупу, реалізація якого несе корупційні ризики. Ми не проти державної інформаційної системи, до якої вносять дані щодо продажу ділянок чи державного оператора з організації аукціонів. Однак не повинно бути державного «ексклюзиву» — нехай бізнес має такі ж самі права.
— Але ж у Європі теж є оператори на ринку землі?
— У Німеччині є оператор — підприємство зі стовідсотковою державною часткою. Воно займається продажем держземель колишньої Східної Німеччини. Чи можна цей досвід повністю скопіювати для України? Думаю, ні. Особливо, якщо в цю систему буде включено монополістів — державні підприємства. У нас понад 2 тисячі сертифікованих фахівців-ліцитаторів, є багато бірж, інтернет-майданчиків. Нехай конкурують і надають найкращі послуги з організації аукціонів.
Галина ІЩЕНКО,
«Урядовий кур’єр»
ДОСЬЄ «УК»
Андрій КОШИЛЬ. Народився 1971 р. у Казахстані. Закінчив факультет економіки Київського національного університету імені Тараса Шевченка. У 1996—2004 рр. працював на фондовому ринку, займаючи керівні посади у компаніях. З 2004-го і дотепер — президент Земельної спілки України. У 2004—2005 рр. — радник міністра агрополітики України. У 2006—2010 рр. — депутат Шевченківської районної ради в м. Києві, заступник голови комісії із землекористування, будівництва та інвестицій. З 2010 р. — член Ради підприємців при Кабміні, громадських рад при Мінекономіки, Держпідприємництва та Держінвестпроекту.