ДЕРЖАВНИЙ ІНТЕРЕС

Учасники "круглого столу" в "УК" з'ясовували, як зробити управління житловою нерухомістю багатоповерхівок ефективним і відповідальним

Навряд чи хтось із наших співгромадян сьогодні достеменно пам'ятає свої відчуття в ту мить, коли він отримав документ на право приватної власності на житло в багатоквартирному будинку. З одного боку, ми з наймачів житла справді стали власниками. З другого - за порогом приватизованої квартири майже нічого не змінилося. Обшарпаний під'їзд, брудні сходи, розбитий ліфт, захаращений автівками, сміттям та іншим непотребом двір, порожні пляшки та недопалки на тому місці, яке колись передбачалося для дитячого майданчика. Усе це - зона нашого з вами буття на довгі роки. А відносини з ЖЕКом переважно нагадують глухе нерозуміння давніх ворогуючих сторін: один не бачить, а другий не чує. До того ж, і ціни за утримання того, що насправді нині вже є не абстрактним поняттям "багатоквартирний будинок", а фактично сумою приватних інтересів його співвласників, постійно повзуть угору, натомість якість послуг комунальників падає. Тож проблема ефективності управління багатоквартирним житлом із локальних для кожного окремого будинку стала державною. Скарги на комунальні негаразди б'ють усі рекорди в сумній статистиці структур виконавчої влади від Президента до райдержадміністрацій та органів місцевого самоврядування.

Час діяти рішуче

- Аналіз редакційної пошти "Урядового кур'єра" переконливо свідчить, що житлово-комунальні проблеми вийшли на загальнодержавний рівень, а стан цього господарства, реформування якого тривалий час відтерміновувалося, відчутно загрожує національній безпеці. Чому так сталося?

Віктор ТИХОНОВ,
віце-прем'єр міністр - міністр
регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ:

- Тому, що в сучасному суспільстві стан ЖКГ напряму зачіпає інтереси більшості громадян. Він безпосередньо позначається на якості життя окремої української родини, будь-якої територіальної громади і країни загалом. І часто саме рівень житлово-комунального обслуговування є для людей оцінкою результатів діяльності центральної та місцевої влади.

Про це відомо давно, ще в 2004 році була ухвалена загальнодержавна програма реформування ЖКГ, однак криза в галузі загострюється, а серйозних позитивних зрушень не відбувається. Саме тому реформа житлово-комунального господарства посідає важливе місце серед ініційованих Президентом України структурних перетворень.

Поліпшити якість послуг і забезпечити бездотаційність галузі може, на нашу думку, удосконалення системи управління та створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг.

- Вочевидь, йдеться про формування інституту ефективного власника. Країни, що вдалися до цього раніше за нас, нині мають значно менше проблем і порівняно вищий рівень життя.

Альфонсо ЗАРДІ,
керівник департаменту місцевої і регіональної
демократії та доброго врядування Генерального
секретаріату Ради Європи:

- На відміну від європейських країн українська приватизація житла здійснювалася без належної уваги до створення необхідної системи пра?вових та організаційних передумов за доглядом й експлуатацією будинків. Звідси і проблеми, які істотно гальмують нинішню житлово-комунальну реформу.

Дедалі більше громадян розуміють, що переважаюча нині модель адміністрування (через ЖЕКи) створює непрозору і неконтрольовану систему використання коштів.

Європейський досвід свідчить, що оновлення, модернізацію існуючого житла, раціональне використання недешевої енергії може забезпечити відповідне управління багатоквартирними будинками через товариства, в які об'єднуються мешканці.

Поляки, як відомо, цей процес провели швидко, угорці повільніше: кожен ішов своїм шляхом. Українська модель ефективного власника багатоповерхового житла лише формується і Рада Європи має допомогти українським фахівцям на цьому шляху.

Наталія ОЛІЙНИК,
директор департаменту стратегії реформування та розвитку
ЖКГ Міністерства регіонального розвитку, будівництва
та житлово-комунального господарства:

- Ми ще називаємо такого власника організованим. На початок нинішнього року в Україні створено 12 037 ОСББ, що є осередками народження таких організованих квартировласників. Найбільше за кількістю їх на Донеччині, а за часткою площі багатоквартирного житлового фонду, що обслуговують такі об'єднання, попереду Львівська область.

Відповідно до Загальнодержавної програми реформування та розвитку ЖКГ через три роки кількість ОСББ має перевищити 45 тисяч і об'єднати 70 відсотків загальної площі житлового фонду в багатоповерхівках. Такі плани, і галузеве міністерство цілеспрямовано реалізує їх у життя. Принагідно згадаю, що розроблений нами проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" схвалено на урядовому засіданні 23 березня 2011 року.

- Чи можна говорити, що цей процес іде гладко, без проблем?

Наталія ОЛІЙ НИК:
- Ні. Складних питань багато, ми їх вивчаємо, аналізуємо, шукаємо шляхи вирішення. Чимало таких підводних рифів має зняти підготовлений нами законопроект про внесення змін до деяких чинних законодавчих актів щодо ОСББ. Приміром, щодо оподаткування "інших доходів" цих структур (оренди) - за нашим наполяганням був розроблений спільний з ДПА роз'яснювальний лист щодо включення об'єднань співвласників житла до Реєстру неприбуткових організацій та установ. Ще один такий лист підписано з Держкомпідприємництвом щодо порядку проведення державної реєстрації ОСББ. Пропонується виключити із закону необхідність нотаріально посвідчувати підписи всіх членів об'єднання співвласників у його статуті.

Декотрі державні реєстратори відмовляються реєструвати ОСББ, яке об'єднує власників квартир і нежитлових приміщень кількох будинків. Це, на нашу думку, неправильно. Чинне законодавство не містить таких обмежень і вже нині в багатьох містах створені об'єднання з кількох будинків.

За і проти шокової терапії

- Вітчизняну реформу ЖКГ немало українських та зарубіжних експертів критикують за повільність, мовляв, не можна двома стрибками подолати прірву. Яка ваша думка?

Григорій СЕМЧУК,
заступник міністра регіонального розвитку,
будівництва та ЖКГ:

- Прибалти протягом однієї ночі за три долари продали всі ЖЕКи. Я також прибічник кардинальних змін, та погоджуюся з думкою, що ми, на відміну від багатьох наших сусідів, зокрема поляків, угорців просто згаяли час. На моє переконання, наразі доцільно чітко визначити період, приміром, протягом двох років, щоб наші громадяни визначилися з ефективним власником. І це не обов'язково має бути нове утворення. Житлово-експлуатаційні контори теж повинні скористатися шансом. Якщо вони змінять свою політику, навчаться не лише збирати гроші, а й надавати за них ефективні послуги, - нехай працюють на ринку.

Жерар МАРКУ,
професор Сорбони (Франція), експерт Програми Ради Європи
"Посилення місцевої демократії та підтримка реформ місцевого
самоврядування в Україні":

- Одне з найголовніших завдань української реформи ЖКГ - правильно організувати управління багатоквартирними будинками, тобто колективною приватною власністю.

Такий досвід має Франція. Правовий режим організації об'єднань співвласників передбачив відповідний закон 1965 року, механізми якого були виписані в кількох подальших урядових документах.

Відповідно до них кожен власник має укласти угоду з генеральною асамблеєю співвласників, тобто обраним громадянами ОСББ.

Якщо людина купує квартиру в будинку, яким управляє об'єднання співвласників, то держава надає їй субсидію для внеску, котрий треба сплатити, аби стати співвласником будинку.

У Франції, де наразі 300 тис. багатоквартирних будинків перебувають у співвласності, держава й досі матеріально підтримує колективні форми управління. Для цього запроваджуються спеціалізовані займи, з яких членам ОСББ надаються субсидії. Більшість таких об'єднань діє ефективно, хоча й існує ризик дефолту.

Щодо власників, які мають борги за комунальні послуги, то зазвичай менеджер об'єднання подає до суду на боржника і за судовим рішенням той борг повертає. Якщо це злісний неплатник, то рішення з приводу його виселення з будинку ухвалюють загальні збори, враховуючи всі обставини. Однак до цього вдаються рідко: у багатьох випадках держава надає об'єднанню співвласників допомогу, аби врятувати такий кооператив від банкрутства.

"Ви купіть, а ми контролюватимемо" 

Наталія ОЛІЙНИК:
- Справді, нині гостро стоїть питання відносин ОСББ та обслуговуючих підприємств. Приміром, об'єднання співвласників конфліктують з енергопостачальними компаніями, бо останні порушують права споживачів електричної енергії. Наприклад, при укладанні таких договорів вони часто вимагають від мешканців встановити власним коштом загальнобудинкові прилади обліку на межі балансової належності, аби згодом використовувати їх у власних комерційних розрахунках, а на відмову погрожують відключенням будинків.

На нашу думку (галузевого відомства), встановлення приладів загального обліку електроенергії в багатоквартирному будинку за рахунок споживача не відповідає вимогам чинного законодавства, а ці прилади можуть застосовуватися лише для складання балансу обсягів споживання електрики.

Відсутність конкурентного середовища серед виконавців послуг та низька платіжна дисципліна споживачів ведуть до перекладання й інших проблем справжніх виконавців послуг на ОСББ.

Стаття 24 Закону "Про житлово-комунальні послуги" засвідчує право, а не обов'язок балансоутримувача укладати договори на надання житлово-комунальних послуг. Не враховується також, що об'єднання співвласників не є господарюючим об'єктом саме як юридична особа, житлово-комунальних послуг не надає, а його кошти формуються за рахунок внесків співвласників - споживачів.

Тож і виходить: споживачі в будинках, де мешканці не об'єдналися, опиняються у вигіднішій ситуації порівняно з тими, хто створив ОСББ, - останні фактично змушені сплачувати пеню за несвоєчасну оплату послуг, у їхніх будинках підприємства-монополісти припиняють надавати послуги всім споживачам, а не лише боржникам.

Так, у Запоріжжі є проблемним питання внутрішньодворових мереж. За ліквідацію аварій на цих ділянках з ОСББ вимагають гарантійні листи, підписання акта виконаних робіт та оплату. Це потребує доповнень до чинного Закону "Про житлово-комунальні послуги" та відповідних галузевих законодавчих актів для включення окремих положень щодо особливостей надання житлово-комунальних послуг у будинках, які управляються об'єднаннями співвласників.

Дмитро ЛЕВИЦЬКИЙ,
консультант Інституту місцевого розвитку:

- Створенню та нормальній діяльності ОСББ заважає не стільки недосконалість чинного законодавства, скіль?ки його невиконання чи неправильне тлумачення окремих положень.

Відповідно до Закону "Про житлово-комунальні послуги", виконавець житлово-комунальної послуги - це суб'єкт господарювання. Але ж ОСББ за своїм статусом є негосподарюючим суб'єктом, неприбутковою організацією, і відповідно до статті 22 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" може виступати хіба що "колективним замовником (абонентом)" комунальних послуг, і аж ніяк не їх виконавцем.

На жаль, неправильне тлумачення об'єднань співвласників як виконавця житлово-комунальних послуг досі поширене. Дехто з них навіть погоджується з таким своїм "статусом". А це породжує зовсім інші правила оподаткування, інші засади відносин між ОСББ та власниками квартир, що в результаті призводить до штрафних санкцій, які накладаються на співвласників. Оскільки інших джерел формування коштів, ніж внески і платежі власників приміщень у будинку ОСББ по суті немає, тому сплата таких штрафних санкцій лягає додатковим тягарем на плечі тих самих власників.

Важливо, щоб міністерство, громадські організації, ЗМІ донесли до наших громадян правдиву та об'єктивну інформацію щодо правового статусу і засад діяльності об'єднань.

Лежачий камінь непоінформованості

- Хронологічно ми в країні все робимо правильно. Реформу житлово-комунального господарства розпочали ще на початку незалежності, 1992 року ухвалили Закон "Про приватизацію державного житлового фонду", який перетворив більшість громадян на власників. У 2001 році Верховна Рада прийняла Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Та за 10 років поспіль ми втратили темпи і важелі реформування ЖКГ. Як виправити ситуацію?

Андрій ГУК,
голова Європейського комітету з питань місцевої
та регіональної демократії Ради Європи:

- Справді, в Україні рівень приватизації житлового фонду високий - приблиз?но 85 відсотків, а загальна кількість ОСББ низька: 6-8 відсотків. Що робити? Як доводить східноєвропейський досвід, коли кількість об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у житловому фонді довести до 25-30 відсотків, ринок послуг отримує відчутний стимул, їхня якість поліпшується. А це, відповідно, позитивно впливає на загальний рівень життя наших співвітчизників.

Нині ця робота, як ми почули від учасників "круглого столу", набула прискорення, удосконалюється правова та організаційна основа створення і функціонування ОСББ. До того ж, це зустрічний процес як з боку державних інституцій, так і громадянського суспільства. А от поінформованість громадян про переваги і можливості нових об'єднань співвласників ще не достатня. Тому Програма Ради Європи "Посилення місцевої демократії та підтримка реформ місцевого самоврядування в Украї?ні" ініціювала створення національного прес-клубу з питань місцевого розвитку та реформування ЖКГ, аби зробити найширший загал громадян прихильниками ефективних прогресивних змін у цій царині.

Найперше завдання прес-клубу - бути очима і вухами реформи, акумулювати і поширювати новації в житлово-комунальному господарстві. Адже є досвід наших сусідів, які виробили свої національні моделі житлових товариств. Власні надбання в галузі управління житловим фондом мають активісти Кременчука, Нововолинська, Львова, Новограда-Волинського, інших міст. Тим, хто скористається їхніми напрацюваннями, вже не треба придумувати велосипед. І роль ЗМІ тут неоціненна.

- Приємно чути, що журналісти даремно хліба не їдять. А серйозно: всі ми - громадяни, члени якоїсь територіальної громади, причім переважно мешканці багатоквартирних будинків. Тож більшість відчула "нічийність" приватного житла на власній шкурі. Адже комунальне управління спільною нерухомістю і в Києві, і в Житомирі, і у Вінниці, і в Сумах чи деінде в країні мало кого задовольняє. Альтернатива, яку пропонують теоретики та активісти руху за відповідального власника, багато чим приваблива, хоча й не зовсім досконала. Та розпочинати треба. Лежачий камінь небажання змін та непоінформованості - істотне гальмо будь-якого прогресу. 

КАМЕНІ СПОТИКАННЯ ДЛЯ ОСББ

► Обмеженість доступу до інформації про те, хто є власниками приміщень у багатоквартирному будинку;

► співвласники багатоквартирного будинку позбавлені права власності на земельну ділянку, майна, на якій розташовано будинок;

► відокремленість права власності на приміщення в багатоквартирному будинку від участі в ОСББ;

► труднощі з отриманням об'єднанням від органу місцевого самоврядування чи підприємства, яке забезпечувало утримання будинку, технічної документації щодо нього;

► труднощі з відшкодування пільг та субсидій, якщо розмір внесків (платежів) в ОСББ перевищує розмір плати за відповідну житлово-комунальну послугу, встановлену органом місцевого самоврядування її виконавцю;

► пільги та субсидії не поширюються на внески власників на проведення капітального ремонту;

► недостатність кваліфікованих кадрів для створення та функціонування ОСББ;

► несприятливі умови для залучення приватних та іноземних інвестицій в житловий сектор, а також для кредитування об'єднань співвласників багато?квартирного будинку на потреби капітального ремонту. 
 

ВАРТО ПОВЧИТИСЯ

ПАН УПРАВИТЕЛЬ. У Польщі управитель нерухомістю - це фахівець із ліцензією, виданою міністерством. Нині в країні майже 15 тисяч ліцензованих управителів. Професійне звання "управитель нерухомістю" охороняється законом. Тому більшість житлових товариств підписує угоди про управління свого будинку з фахівцями.

Польський закон передбачає, що управління нерухомістю полягає в прийнятті рішень і виконанні дій, які повинні забезпечити належне економічно-фінансове господарювання, а також гарантувати безпеку користування і належну експлуатацію нерухомості.

Управління нерухомістю в Польщі без ліцензії веде до кримінальної відповідальності.

ЕСТОНСЬКИЙ СТАНДАРТ. У 1995 році в місті Тюрі була утворена Асоціація естонських спеціалістів з управління нерухомістю та її утримання.

Асоціація реалізувала кілька вагомих проектів щодо впровадження професійних стандартів і професійних сертифікатів з управління нерухомістю.

Естонський стандарт включає такі елементи: управління нерухомістю; технічне обслуговування будівель та допоміжних систем; прибирання і вивезення сміття з будинків та споруд; роботи з будівництва, ремонту та реконструкції; правові та контрактні зобов'язання власника; енергозабезпечення, послуги з постачання води та комунікацій; надання допоміжних послуг.

ЧЕКАЙТЕ АДМІНІСТРАТОРА. У Литві сьогодні існує три правові форми організації управління багатоквартирними будинками: товариства власників багатоквартирних будинків (житлові товариства); договір про об'єднану діяльність з управління спільним майном; адміністратори (управителі), призначені органами місцевого самоврядування.

За відсутності товариства для управління та обслуговування об'єктів загального користування власники квартир й інших приміщень будинку мають право і можливість укласти договір об'єднаної діяльності.

Учасники такого договору уповноважують одного мешканця зі своїх лав діяти від імені власників житла цього будинку і приймати рішення, передбачені договором. Уповноважена особа організує управління і експлуатацію будинку.

Коли товариство не створюється і договір з обслуговування та догляду за об'єктами загального користування не укладається, призначається адміністратор нерухомим майном. Це може бути юридична особа, що має право на цю діяльність, або спеціально створене органами місцевого самоврядування підприємство, інше державне підприємство, уповноважене виконувати такі функції.

ОСОБЛИВА ДУМКА

Вікторія ПОГОРЄЛОВА,
консультант Інституту місцевого розвитку:

- Усім необхідно усвідомити: ОСББ - це наше населення, задля якого і робляться всі реформи. Тобто громадяни, які об'єднались для збереження та відновлення свого багатоквартирного будинку.

Об'єднання співвласників є механізмом прийняття рішень в умовах спільної власності. А отже, вони створені для легітимного ухвалення спільних рішень щодо спільного майна.

ОСББ може брати на себе тільки ті зобов'язання, які в змозі виконати простий громадянин - власник квартири в багатоквартирному будинку. Тому не треба себе та інших вводити в оману, називаючи такі об'єднання "населеними пунктами", як наприклад, в нормативних документах НКРЄ, виставляти таким об'єднанням рахунки на сплату газу за ціною вищою ніж для населення.

Диким виглядає той факт, коли підприємства обленерго в перехідний період започаткування ОСББ та з метою тиску для укладання договору на умовах монополістів вдаються до відключення місць спільного користування та ліфтового обладнання будинків від електроенергії, а потім виставляють їм штрафні санкції за розміром в сотні раз вищі, ніж фактичне споживання. Або те, що податкова вимагає від співвласників непритаманних для них податків та застосовує штрафні санкції, і нові утворення громадян змушені роками відстоювати свої права в суді.

Усі центральні органи виконавчої влади повинні привести нормативну базу у відповідність до профільного Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та Закону "Про житлово-комунальні послуги".

Правила гри для ОСББ мають бути прості, прозорі, зрозумілі для кожного громадянина. Тоді можна говорити про збільшення їхньої кількості. Саме центральні та місцеві органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування не словом, а ділом мусять сприяти створенню та функціонуванню ОСББ.  

ДОРОЖНЯ КАРТА

Якщо ви хочете започаткувати ОСББ у своєму багатоквартирному будинку, то передусім потрібно:

►створити ініціативну групу (не менше трьох власників квартир чи нежитлових приміщень);

► з'ясувати перелік співвласників (добровільне рішення кожного);

►підготувати установчі збори;

►повідомити всіх співвласників про проведення установчих зборів (письмово, за 14 днів до дати);

►провести установчі збори (кворум: понад 50% плюс один голос);

►здійснити державну реєстрацію ОСББ, поставити його на облік в ДПІ, Пенсійному та інших фондах соціального страхування;

►визначити межі прибудинкової території та оформити право власності на неї;

►укласти договори між ОСББ і підприємцями-виконавцями житлово-комунальних послуг. 

"Круглий стіл" провели
Ірина НАГРЕБЕЦЬКА,
"Урядовий кур'єр",
 Олеся ЛИМАРЕНКО
для "Урядового кур'єра"

ПРЕС-ЦЕНТР «УК»

З питань органiзацiї та проведення «прямих лiнiй» i «круглих столiв» «Урядового кур’єра» звертатись до керiвника прес-центру Анни ШИКАНОВОЇ за електронною адресою: imrich@ukcc.com.ua.