ФІНАНСУВАННЯ
Гроші на добудову об’єктів частково виділить держава в результаті відбору, іншим доведеться вирішувати це питання самотужки
Проблема довгобудів, що виникла внаслідок кризи минулих років, свого часу зайшла у глухий кут. Тому в червні цього року Прем’єр Микола Азаров на нараді з представниками девелоперсько-будівельного бізнесу доручив Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства до 1 серпня завершити інвентаризацію всіх недобудов України. Уряд поставив завдання визначити кількість будівництв, які можуть бути завершені в найкоротші терміни. При цьому слід розуміти, що державу цікавлять лише об’єкти з високим ступенем готовності — не менше 70%.
Аби не було загрози для життя
Тоді урядовці підрахували, що в нашій державі недобудов налічується приблизно 16 тис. Однак, як засвідчили попередні дані інвентаризації Мінрегіонбуду, таких об’єктів набагато менше — 10 тис. За остаточною інформацією міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолія Близнюка, яку було розповсюджено 26 жовтня, таких житлових об’єктів понад 4 тис. За оцінкою міністерства, на завершення будівництва всіх необхідно вкласти 237,9 млрд грн, зокрема на житлові недобудови — 55,9 млрд грн.
Найбільша кількість нежитлових недобудов нині в Автономній Республіці Крим, Донецькій, Хмельницькій, Житомирській, Івано-Франківській та Львівській областях (700-1100 об’єктів). Найбільше недобудованого житла в Донецькій (526 будинків), Харківській (395) та Житомирській (291) областях.
Крім того, за інформацією керівників Мінрегіонбуду, 15% недобудов (це 3 тис. об’єктів) буде призупинено, тоді як 16% таких будинків заплановано до продажу або перепрофілювання.
Отже, фактично серйозна робота у цій царині розпочалася. Як зазначив нещодавно Анатолій Близнюк, усі недобудови треба або довести до готовності, або знести, інакше ми можемо зіткнутися із вельми сумними наслідками — людськими жертвами внаслідок падіння кранів або іншої техніки чи руйнування частини будинків. По суті, з ним погодився в. о. першого заступника Донецької облдержадміністрації Сергій Дергунов. Він зазначив, що всі недобудови у краї розбиті на три групи. «Щодо кожної з них розробляємо стратегію. Так, ми визначимо, які будівлі розібрати на цеглу, а які буде добудовано. До того ж, майбутнє об’єктів знайде своє відображення у програмних документах на 2015–2020 рр.», — констатує посадовець.
Таким будинкам треба присвоїти юридичну адресу. Фото Олександра ЛЕПЕТУХИ
Два шляхи, як два брати
Слід сказати, що тепер, на думку багатьох експертів, існують два шляхи, за якими можна активно працювати із добудови. Перший з них — продовження робіт за участю Державного фонду сприянню молодіжному житловому будівництву. Так, 14 жовтня цього року у Верховній Раді було зареєстровано законопроект №9290 «Про особливості державної підтримки забезпечення молоді житлом».
Голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін нагадав, що робота над законопроектом розпочалася навесні цього року, а влітку документ пройшов широке обговорення, громадські презентації та дискусії на «круглих столах» в Києві та регіонах України.
За його словами, актуальність прийняття такого закону зумовлена гостротою проблеми забезпечення молоді житлом. Так, за різними оцінками, на квартобліку в Україні перебуває до 150 тис. молодих людей. При цьому, як відомо, програма забезпечення молоді житлом, що була розрахована на десять років, закінчується 2012-го.
Головним позитивом цього законопроекту є те, що він регламентує надання пільгових кредитів не комерційними банками, а саме державою.
Інший шлях (слід сказати, що за ним триває активна робота) — недобудовані бізнес-центри та деякі інші об’єкти перепрофільовувати під готельні комплекси, щоб гідно зустріти гостей Євро-2012 та й просто для розвитку інфраструктури гостинності. Втім, як вважає директор департаменту офісної нерухомості із роботи з орендодавцями Colliers International Максим Ткаленко, ця політика напрочуд недалекоглядна. За його словами, після завершення чемпіонату Європи з футболу вітчизняний ринок (у багатьох великих та середніх містах, приміром, у Трускавці) залишиться перенасиченим готельними комплексами. І тоді їх власники відчують на собі, що таке великі збитки.
Ще одна проблема, яку треба розв’язувати: присвоїти адреси всім недобудовам. Вони вкрай потрібні тим компаніям, які мають велике бажання продати свій недобудований об’єкт іншій юридичній особі. Для розв’язання цієї проблеми (щоб присвоїти адресу) треба зібрати чимало документів та довідок із різних дозвільних органів. Але результат того вартий. Так, нині подібну практику введено в Миколаєві. За даними місцевих девелоперів, потенційні покупці побоювалися купувати корпоративні права компаній, які беруть участь у таких проектах, тому що можна було «придбати» багато боргів. Інша річ — недобудова, яка має свою адресу. Тут уже ризики буде зведено до мінімуму.
А ось на думку заступника голови Комітету з питань будівництва, містобудування, житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради Ігоря Лисова, кошти на завершення будівництва проблемних об’єктів із високим ступенем готовності можна залучити за рахунок комерційного будівництва. За його словами, треба надати дозвіл на будівництво комерційних об’єктів, а прибуток від цього скеровувати на доведення до готовності житла.
ДО РЕЧІ
Все своє ношу з собою
МЕНЕДЖМЕНТ
Квартири, які здані в експлуатацію вертикально інтегрованою компанією, на 10-20% дешевші за зведені звичайною фірмою
Мінрегіонбуд планує провести експеримент щодо підвищення ефективності роботи будівельної галузі та запрошує до цього всі компанії. На думку керівника цього відомства Анатолія Близнюка, сьогодні в галузі треба створювати так звані вертикально інтегровані будівельні компанії. «Саме вони є запорукою дієвих способів підвищення ефективності праці, адже вертикальна інтеграція на фірмах дасть змогу залишатися всьому прибутку на підприємстві, а не розпорошуватися», — зазначив він.
Щоб не дуже ризикували
Слід сказати, що на сьогодні накопичено чималий позитивний досвід функціонування як закордонних, так і вітчизняних компаній такого типу. Але більшість будівельних фірм, особливо невеликих, які не мають значних коштів на інтеграцію всередині виробництва, працюють, так би мовити, у звичайному режимі. Все це, за твердженнями багатьох фахівців будівельного ринку та урядовців, призводить у підсумку до того, що інвестори-фізичні особи, які вкладають свої кошти у майбутнє житло, дуже ризикують. Ризикують, як часто бувало в Україні і трапляється нині, залишитися і без грошей, і без квартири, а також отримати житло пізніше за обумовлені терміни, інколи на 1-2 роки.
Як вважає директор із маркетингу та продажів ТОВ «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Новоград» Галина Буднікова, діяльність вертикально інтегрованого холдингу спрямована передусім на надання споживачеві повного спектра послуг у девелопменті нерухомості — від вибору земельної ділянки до введення в експлуатацію та обслуговування об’єкта.
Так, до цього холдингу входять багато різних фірм, приміром, проектна, експертна і та, що проводить контроль та технічний нагляд за будівництвом; будівельний трест, який зводить будинки; завод будматеріалів, який випускає всю потрібну продукцію; фінансова компанія, що створює фонд фінансування будівництва та контролює цільове використання грошей, і компанія, яка бере на себе всю «чорнову» роботу після здачі будинку до експлуатації. «Саме остання з них є чи не найголовнішою. Але така компанія вирішує всі складні питання. І за це їй мешканці новоствореного будинку вдячні. Приміром, фахівці цієї фірми підписують договори між господарями квартир та енергорозподільними компаніями, забезпечують будівлю енергоносіями, холодною та гарячою водою, облагороджують територію навколо будинку тощо», — стверджує Г. Буднікова.
Мінімум негативу
Незалежний експерт Микола Терещенко також цілком згоден із думкою колеги і зазначає, що, в першу чергу, від такої інтегрованої компанії інвестор-фізособа, та й сама фірма-забудовник отримає стабільність. «Така структура дає змогу мінімізувати вплив негативних факторів. Так, компанія може використовувати будівельні матеріали власного виробництва, а власна проектна фірма — створювати неординарні рішення, які відповідають всім будівельним нормам і в той же час будуть привабливими для потенційних інвесторів», — зазначає він.
Те, що вертикально інтегровані девелоперські компанії працюють більш ефективно, ніж звичайні, і більш привабливі для інвестора-фізособи, глибоко переконана заступник директора компанії Build & Live Development із питань розвитку Олена Распутна. «Ми мали велике бажання створити таку компанію в докризовий час. Але зрозуміли, що в умовах великої конкуренції на ринку таке не приживеться. А зараз створювати такі фірми, як кажуть, прийшов час. Переваги відчутні: інвестори-фізособи (або юридичні особи) в кінцевому результаті отримуватимуть житло або комерційні приміщення за ціною, на 10-20% нижчою, ніж від звичайної компанії», — зазначила вона кореспонденту «Урядового кур’єра». О. Распутна також вважає, що девелоперська компанія може займатися утриманням будинку та прибудинкової території вже після здачі споруди в експлуатацію. Точніше, забудовник організовує свою дочірню компанію, яка бере на себе всі питання, пов’язані з наданням житлово-комунальних послуг мешканцям будинку.
Таким чином, вертикально інтегровані компанії працюють ефективно і на себе, і на інвестора. Втім, питання, чи знайдуть вони в період кризи чималі кошти, щоб створити таку надпотужну систему, залишається відкритим.
Олег ГРОМОВ,
«Урядовий кур'єр»