КРИЗА
В Одесі ще не ризикують купувати чи продавати комерційні площі, проте їхня оренда пожвавлюється навіть у "спальних" районах
"Пацієнт радше живий, аніж мертвий", - це співзасновник агенції "Перша ріелторська компанія" Дмитро Грабина сказав про ринок оренди комерційної нерухомості в Одесі. Саме оренди - купувати об'єкти наразі ніхто особливо не наважується.
Лише здати
Нині ситуація є надто непевною, аби покупець міг чітко розраховувати, що дороге придбання неодмінно дасть очікуваний прибуток. Продавці ж, скільки можуть, тримають ціни, сподіваючись, що згодом отримають за свої квадратні метри більшу суму. Тим більше, що в багатьох випадках йдеться лише про те, щоб повернути своє - нерідко ж бо об'єкти купувалися у докризові часи, коли їхня вартість була значно більшою від поточної. Власники цих об'єктів, за спостереженнями віце-президента Асоціації ріелторів Одеси Костянтина Новицького, вкрай неохоче йдуть на зниження ціни: "Вони чекають кращих часів. Тим часом здають приміщення в оренду або самі організовують у них якийсь бізнес", - зазначає він. Коли це дає змогу обслуговувати кредит та експлуатаційні витрати - власник може чекати. Втім, іноді фінансові зобов'язання виявляються надто обтяжливими і змушують власника нерухомості продавати її негайно. У цьому разі, як каже Д. Грабина, трапляються епізодичні оборудки, де вартість об'єкта виявляється на цілих 30, а то й 40% нижчою від середнього рівня. Такі епізоди потрошки "просаджують" середній рівень цін, хоча, як зауважує експерт, не надто сильно - не більш ніж на 1%.
У цих умовах, за спостереженнями Д. Грабини, купівлею нерухомості бізнесмени цікавляться значно частіше, ніж реально виявляються готовими щось придбати: "Гадаю, здебільшого це якісь дослідження ринку з боку великих гравців чи маркетингових компаній. Приміром, від деяких великих банків є замовлення на приміщення до 1000 кв. метрів. Такі заявки, причому саме на купівлю, а не оренду, є. Але фактів продажу наразі немає".
Першою виходить з коми
Д. Грабина певен, що пожвавлення ринку оренди передувало продажу комерційної нерухомості після всіх криз, що вже траплялися у нашій країні. Зокрема, вже зараз помітним є "наростання попиту в сегменті оренди землі під торговельно-розважальні центри" - донедавна, як запевняє експерт, цього не спостерігалося. Втім, хоча загалом в Одесі більш охоче орендують приміщення саме заради торгівлі, вона ж бо є більш рентабельною, К. Новицький зазначає, що й незадіяних торговельних площ у місті вистачає.
Офіс же сьогодні, навіть у центральній частині Одеси, можна надибати й за 10-15 доларів за квадратний метр. Декому вдається триматися навіть нижче цього порога. Як сказав нам один щасливий одеський орендар, за свій офіс у центрі він уже кілька років платить власникові будинку близько 60 грн за кв. метр. Така низька ціна обумовлена тим, що орендодавець цінує постійного клієнта і боїться, що коли виживе його підвищенням ціни, то може надовго залишитися без джерела прибутку. Пропозиція ж бо на ринкові оренди офісів в Одесі значно перевищує попит.
Іноді реальна угода про оренду офісних приміщень означає лише те, що бізнесмен змушений був відмовитися від більш просторого та зручного приміщення і тепер домовляється про оренду більш дешевого.
На цьому тлі Д. Грабина зауважує таку цікаву тенденцію: в Одесі з'явився сталий попит на комерційну нерухомість у "спальних" районах міста.
Дорога околиця
"На селищі Таїрова ("спальний" район на південному заході Одеси. - Прим. ред.) банки готові орендувати офісні приміщення по 35 і навіть по 40 доларів за кв. метр", - каже співзасновник одеської агенції "Перша ріелторська компанія". Це, фактично, верхній поріг офісної оренди для Одеси, за винятком хіба "золотого трикутника" - в межах трьох-чотирьох вулиць у самісінькому центрі міста, де вартість оренди може сягати й 100 доларів за кв. метр, тримаючись на високому рівні за будь-яких криз.
Висока ціна оренди на околицях є цілком логічною - комерційні структури, котрі потребують розгалуженої мережі, є дуже зацікавленими у філіалах на території "спальників" з їхнім скупченням населення. Тим часом, підходящих приміщень у цій місцевості не так уже й багато. За цих умов, вважає експерт, операції із виведення власного помешкання у нежитловий фонд, аби здавати в оренду під офіс чи, головним чином, під магазин, може бути цілком вдалою оборудкою для одеситів. Особливо для тих, хто має квартири на нижніх поверхах, альтернативне місце для проживання та кошти і наснагу для непростої, загалом, процедури зі зміни статусу помешкання.