Від радянських часів незалежна Україна отримала глибоку житлову кризу. Ця проблема й нині досить гостра.
Дев’ять квадратів на кожного
У черзі на житло по Україні на кінець 1990 року стояло 2592,9 тисячі осіб, 2013-го — 808 тисяч. Залишилися здебільшого пільговики та сім’ї ще з радянських часів.
Обсяги житлового будівництва у першому десятилітті існування незалежної України різко впали. Якщо у 1990 році здали в експлуатацію 17447 тис. кв. м, то у 2000-му — лише 5813 тис. кв. м, а у 2016 році — 9367 тис. кв. м житла. Серед причин — гіперінфляція у першій половині 1990-х, яка знецінила заощадження населення та інвестиційні ресурси юридичних особ.
Житлове будівництво почало пожвавлюватися лише з 2001 року. Проте житлова криза майже не послабилася. Багато людей мешкають в аварійних, фізично й морально зношених будинках. Особливо критично низького рівня досяг показник забезпечення житлом молоді, для якої придбання власного житла майже недоступне.
Тепер держава займається забезпеченням житлом лише окремих соціальних груп населення. Решта самостійно має розв’язувати свої проблеми. У підсумку в країні майже третина громадян живе в незадовільних умовах, де на кожного припадає менше 9 кв. м площі.
Заважають долати житлову кризу малі доходи основної кількості населення, що не дає змоги купувати житло, ціни на яке досить високі навіть порівняно з економічно розвинутими країнами; недовіра населення до банків — значні кошти перебувають не на рахунках у банках і не служать джерелами кредитування та інвестицій; брак у фінанустанов довгих грошей, оскільки вклади переважно розміщують на терміни, що не перевищують року; недовіра населення до будівельних організацій, які часто використовують їхні кошти не за цільовим призначенням, безкарно затягують договірні терміни здачі житлових будинків в експлуатацію, часто банкрутують тощо.
З допомогою банківського іпотечного кредиту купівля житла стала доступнішою й для людей із середніми доходами. Але умови кредитування через високі відсоткові ставки були і залишаються кабальними. До того ж, у разі фінасових потрясінь банки часто припиняють іпотечне кредитування населення на придбання житла.
Власників квартир грабують
Житлове будівництво стало привабливим для бізнесу. Прибутки у цій сфері часто сягають 300%. А там, де високі прибутки, з’являються різного штибу злочинці. Будівельні компанії зводять житло, як правило, за рахунок коштів населення, яке наперед оплачує майбутню квартиру. Такий спосіб фінансування має досить серйозні недоліки і часто супроводжується кримінальними злочинами.
Так, у 2005—2006 роках вкрадено власні чи навіть позичені в банках кошти громадян, які інвестували їх у придбання житла у компаній групи «Еліта-центр», що й не збиралися споруджувати житлові будинки. Проте цим не обійшлося. Мегааферу виявлено у Києві, де компанія «Укогруп» та ТОВ «Сіті-груп» не закінчили будівництво або не здали в експлуатацію через брак необхідної документації (насамперед на відведення земельних ділянок) приблизно 40 висотних житлових будинків. Обманутими залишилися тисячі інвесторів. Для їхніх сімей це велика проблема чи навіть трагедія.
Цікаво, що міська влада досить успішно виявляє і зносить незаконно збудовані МАФи, але просто не помічає незаконного будівництва житлових будинків, доки не буде зведено кілька поверхів, а то й весь будинок. Жодного з таких будинків у Києві не знесли. Отже, комусь це вигідно! Чомусь належно не розслідують такі дії забудовників і міської влади правоохоронні органи.
Та навіть якщо інвестори й отримують омріяне житло, то здебільшого це відбувається значно пізніше, ніж обумовлено договорами щодо термінів здачі будинків в експлуатацію. А інвестори змушені сплачувати додаткові відсотки за користування іпотечним кредитом, винаймати житло. Як правило, матеріальної відповідальності за це забудовники не несуть.
Затягування строків будівництва через інфляцію та падіння курсу гривні призводить до подорожчання проінвестованих квадратних метрів, що нерідко ставить покупців житла у скрутне становище. Квартири переважно здають без виконання опоряджувальних робіт, підлоги, ставлять неякісні сантехнічні прилади та вхідні двері в розрахунку на те, що власники їх замінятимуть. Але цей непотріб входить у вартість квартири.
А ще забудовники, як правило, привласнюють підвальні приміщення і перші поверхи будинків, призначені під офіси та магазини, споруджені за рахунок інвесторів. Їх вони здають в оренду і отримують додаткові доходи протягом усього часу існування будинку. Це не що інше, як пограбування власників квартир.
Куди рухатися?
Щоб значно пожвавити житлове будівництво, слід ухвалити законодавчі акти щодо кооперативного житлового будівництва в містах. Саме ЖБК переважно мають бути замовниками будівництва метрів квадратних. Їм на пільгових умовах місцеві органи влади повинні надавати земельні ділянки під будівництво житлових будинків, що зробить помешкання дешевшим.
Кооператив контролюватиме зведення будинку на всіх етапах — починаючи з освоєння земельної ділянки та виготовлення проектно-кошторисної документації до здачі в експлуатацію. А в подальшому кооператив, по суті, перетвориться на ОСББ, через створення яких держава намагається перекласти клопоти щодо житлово-комунальної сфери на населення. Досвід тих міст, де за роки незалежності України здійснювали будівництво кооперативних будинків (Рівне, Чернівці), переконує, що таке житло обходиться населенню дешевше.
Кооперативу належатимуть підвальні приміщення й відведені під офіси та магазини перші поверхи будинків. Відповідно йому надходитиме орендна плата.
Законодавчо треба заборонити компаніям зводити житло за рахунок коштів населення. Вони мають його здійснювати за власні гроші, а якщо їх бракує — отримувати банківський кредит на витрати на незавершене будівництво. Це стимулюватиме будівельні фірми дотримуватися договірних термінів будівництва й убезпечить населення від розкрадання коштів «еліта-центрами».
За перевірками, проведеними торік Держархбудінспекцією, з 22 тисяч зведених будинків на 5,5 тисячі об’єктів виявлено порушення. Якщо ж житло будуватимуть за рахунок банківських кредитів, то кількість порушень зменшиться. Адже приймаючи об’єкт будівництва до кредитування, банк, захищаючи насамперед власні інтереси, ретельно перевірить наявність необхідних дозволів і погоджень на будівництво.
Важливо, щоб житлові будинки здавали під ключ.
Відсотки за користування іпотечним банківським кредитом слід стягувати за нормальними, а не лихварськими, як тепер, ставками. Для цього іпотечне кредитування необхідно покласти на державні банки, щоб держава могла регулювати розмір ставок. Тоді й приватні банки будуть змушені їх знижувати.
Звісно, щоб надавати кредити, банкам потрібні відповідні ресурси. У всіх країнах найбільшим ресурсом зазвичай є кошти домогосподарств. Зацікавити населення у зберіганні вільних коштів у банках можна насамперед шляхом повернення його довіри до банків. За підрахунками різних експертів, в Україні поза банками перебуває від 50 до 90 мільярдів іноземної валюти в доларовому еквіваленті.
Передусім потрібно розрахуватися з вкладниками за вкладами, замороженими станом на 2 січня 1992 року. Для цього на ці вклади слід нарахувати відсотки за тими ставками, під які їх поклали, за весь минулий період. Отримані суми потрібно оформити облігаціями державної позики на строк, не менший як 50 років. Погашення облігацій доцільно починати років через п’ять після випуску, щоб дати змогу державі оздоровити бюджет. А головне — надати право власникам облігацій їх продавати. Той, кому гроші конче потрібні, продасть їх навіть з дисконтом (знижкою).
Реалізація на практиці запропонованого неодмінно позитивно позначиться на інтересах покупців житла.
Ігор ЛАЗЕПКО,
кандидат економічних наук,
для «Урядового кур’єра»