У житлово-комунальній сфері Ужгорода, принаймні в окремому її сегменті, запанувало двовладдя. У боротьбі за ринок. Як наслідок, втрачено довіру до нової форми управління у сфері ЖКГ, грубо порушено права мешканців будинків. Чому так сталося?
Скористалися можливістю вибору
— Ми зареєстрували ОСББ 25 травня цього року, а вже вранці наступного дня зателефонували з поліції, що в нас «не покошено». Раніше такого ніколи не було, і це я пов’язую саме з фактом реєстрації ОСББ, — розповідала голова об’єднання співвласників «Заньковецької, 17» Мар’яна Ракущинець. — Чому саме звідти телефонували, а не з міських служб, можу лише здогадуватися.
Голова ОСББ пояснила, чому співвласники відокремилися від ЖРЕР — житлового ремонтно-експлуатаційного району (ужгородський аналог ЖЕКів).
— Нашому 100-квартирному будинку 47 років, і за цей час не було жодного капремонту, а мали відбутися вже два. За один рік з будинку надходило 54 тисячі гривень квартплати, і як за весь минулий період не можна було зібрати кошти на ремонт — не розумію... — продовжувала пані Мар’яна. — Нас «перекидали» до різних ЖРЕРів, але найдовше перебували у п’ятому. Дуже задоволені, що «розлучилися» з ним, бо то була кабала. Якщо нас не влаштують послуги компанії, з якою уклали договір до кінця року, — просто його не продовжимо. Поки що ми задоволені.
Управительська компанія, яка нині надає послуги з обслуговування в цьому будинку — «Хаус менеджмент групп». Її директор Микола Пастухов виправляє мене в термінології: «Не обслуговування, а управління! Так зазначено в Законі «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», прийнятому торік. Замовникам він дав право самим вирішувати, що для них краще — ЖРЕР чи компанія, вони не прикуті до одного виконавця навічно, як дотепер. Завдяки таким змінам у законодавстві стала можливою конкуренція на ринку послуг».
«Хаус менеджмент групп», зареєструвавшись у лютому цього року, уклав угоди з 8 багатоквартирними будинками з прямим обранням управителя (це коли люди звертаються до компанії без створення об’єднання співвласників), а також із 35 ОСББ. Це — позитив. А негатив — шлейф скандальних повідомлень у ЗМІ, протидія деяких депутатів міськради, що працювали або працюють у комунальних підприємствах. «Хаусівці» вважають ці публікації замовними. Ми утримуємося від оцінок, лише згадаємо про випадки масового розповсюдження однієї з ужгородських газет.
У кількох номерах друкували «обурені листи» жителів міста, в яких ішлося про «нечесну гру» компанії. Ці номери викуповували і безплатно роздавали у будинках ЖРЕРу №5, з яким у компанії є суперечності.
— Я не реагував на ці публікації, бо вважав це нижчим за власну гідність. Якби хоч частка з опублікованого була правдою, то вже давно відповідав би у суді, — каже Микола Пастухов. — Жодна зі скарг, які надходили до правоохоронних органів, не призвела до порушення кримінальної справи, штрафних санкцій тощо. Не було прецеденту про порушення нами законодавства, і це не дає спокою опонентам.
Правила — для чесного змагання
Але конкуренція, якщо в ній є підкилимні механізми впливу на ринок, перестає бути вільним змаганням. І саме об такий «камінь» спіткнулася ужгородська управительська компанія.
— Створено нові правила ринку. Управління будинком здійснює або забудовник, який його звів, або це право надають окремій управительській компанії, — каже Микола Пастухов. — Всі учасники ринку мають однакові права, і кожен із них може боротися за свого клієнта, але не з допомогою шантажу чи важелів упливу на місцеву владу. Якщо наші конкуренти вдаються до підкилимних методів завоювання або утримання ринку, то ми — відкриті. Законодавчо не врегульовано багато аспектів нашої діяльності, тому виникають труднощі. Люди часто не розуміють, хто ми і для чого ми. Порівнюють нас із ЖРЕРами. Адже мешканці мало обізнані з практикою управління своїм будинком, до того ж вони пасивні. Тому левову частку часу виходу на ринок ми витратили на консультації, рекламні акції тощо. Чимало ∂уль набили, нажили опонентів (не скажу «ворогів», бо такими їх не вважаю), але маємо багатющий досвід.
По два підмітальники, і ... два рахунки
ЖРЕР №5 нині є одним із найбільших у місті завдяки тому, що в його підпорядкування перейшли кілька розформованих комунальних підрозділів. Керівник ЖРЕРу Анатолій Ковальський є депутатом міської ради, а також власником або співвласником кількох будівельних фірм. Але про це пізніше.
Взаємовідносини управительської компанії «Хаус менеджмент» і ЖРЕРу №5 демонструють, яких нецивілізованих форм набуває боротьба за ринок. Навіть у ті будинки, з якими «Хаус менеджмент» уклав угоди про утримання, рахунки за надання послуг у попередні місяці надходять і від управительської компанії, і від ЖРЕРу №5.
На прибудинкові території щодня виходять прибиральники від обох сторін. Двоє працівників чистять-косять-підмітають, двоє керівників ... чекають оплати. Рахунки за послуги на одних і тих же майданчиках — від двох підприємств одночасно! Багато мешканців, вичікуючи, чим ця «комедія» закінчиться, взагалі припинили платити. Сумлінних зупиняють складнощі вибору, несумлінні радіють нагоді не платити.
В обох підприємствах кореспондента запевняли: рівень оплати за рахунками — приблизно 70%. Раніше, на комісії міської ради йшлося про всього 20%...
«Хаусівці» стверджують: готові потерпіти з оплатами, навіть вибачити боржникам їхні суми, лише б довести справу до переможного завершення. ЖРЕРівці не чинять особливого тиску на неплатників, але й далі гнуть свою лінію.
«Хаус менеджмент» пережив неприємну історію через невизнання його протоколів про утримання будинків № 19, 21 і 23 на вул. Заньковецької. У міськраді (щоправда, не одразу) визнали їх нечинними. Порушенням визнано «ненадання у визначений термін відомостей щодо підтвердження права власності на квартири». Хоч ці порушення усунули, втім, згадані будинки залишили за ЖРЕРом.
Микола Пастухов переконаний, що вільний ринок, конкуренція усе розставить на місця.
В ЖРЕРі №5 впевнені у власній правоті. Головний інженер Віра Рожак на цій посаді від початку 90-х років, а загальний трудовий стаж у комунальній сфері — 37 років. Віра Іванівна наводила чимало позитивних прикладів діяльності підприємства. Серед них — сталі контакти з мешканцями, особливо старшого віку, стабільний і високопрофесійний кадровий склад.
— Ми виконуємо ті роботи, які неспроможні здійснити «хаусівці», бо кваліфікація їхніх працівників недостатня, — каже Віра Іванівна. — Якщо їх 10 або й менше на півсотні будинків, то чого очікувати? Лише за виклик сантехніка або електрика там тариф 100 гривень. У нас такі екстрені виклики безплатні. — Ми здатні акумулювати кошти і провести дорогий ремонт у будинку. Цього компанія-конкурент не зробить. І де її ліцензія на проведення тих робіт, які здійснює?..
Про рахунки від двох підприємств головний інженер висловилася: «Це — безглуздя, яке минеться, щойно люди зрозуміють, хто їм потрібніший».
З одного боку, у віданні ЖРЕРу №5 нині аж 100 комунальних будинків (80 з них багатоквартирні), з другого — аж два десятки багатоповерхівок з лютого відійшли від нього до «Хаус менеджмент групп». Надто мало часу минуло для того, щоб люди зрозуміли, хто з цих двох їм потрібніший.
Ми теж від такого висновку утримаємося. Але є цікаві факти. Біля входу до приміщення ЖРЕРу № 5 вивіски: приватне підприємство «Ужбудсервіс», ТОВ «Ужгородміськбуд». І все. ЖРЕРу неначе й не існує.
А далі ще цікавіше. Люди, які працюють в «Ужбудсервісі» й ЖРЕРі — одні й ті ж. Міська рада в особі профільного департаменту демонструє небажання відділити комунальне підприємство від приватного. Хоча б територіально.
Стрімкий сплеск кількості ОСББ в Ужгороді (за останні 9 місяців їхня кількість подвоїлася і становить 200) є показником якщо не втрати довіри до комунальників, то принаймні відчутного зменшення цієї довіри.
ВІД РЕДАКЦІЇ
Як цивілізовано припинити стосунки?
Власне, ніхто й не очікував, що перехід на нові засади управління багатоповерхівками, визначений Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», пройде безпроблемно. Бо ж зрозуміло, що легко віддавати «ласі шматочки», які дають можливість ЖЕКам безбідно існувати, погодяться не всі з них. Тільки одні переконуватимуть мешканців ціною і якістю послуг, а інші доводитимуть своє право на обслуговування будинку іншими методами. І така ситуація, як в Ужгороді, можлива в будь-якому місті України.
«Урядовий кур’єр» попросив Мінрегіон прокоментувати ситуацію. На наш запит директор департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Мінрегіону Дмитро Корчак зокрема повідомив: «Згідно зі ст. 13 Закону про ОСББ, якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управлінням регулюють договором, укладеним між об’єднанням і управителем». Отже, виходить, що проблеми нібито й немає. ОСББ обрало управителя — ЖРЕР, давай, до побачення.
Але тут вочевидь, камінь спотикання — не до кінця врегульовано проблему списання будинків з балансів. Ст. 6 Закону «Про ОСББ» передбачає, що колишній балансоутримувач будинку або особа, яка здійснювала управління ним до створення ОСББ, у тримісячний строк з дня держреєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої документації на будинок. Водночас Дмитро Корчак зазначає, що з прийняттям закону № 417 у законі про ОСББ положення щодо «передачі/прийняття з балансу/на баланс» ОСББ вилучено. Згідно зі ст.19 Закону «Про житлово-комунальні послуги», відносини у сфері житлово-комунальних послуг здійснюють винятково на договірних засадах.
Отже, як же «припинити стосунки»? Дмитро Корчак радить: на підставі протоколу зборів співвласників правління ОСББ має звернутися до підприємства, яке здійснює обслуговування будинку, та поінформувати його про створення ОСББ та/або обрання співвласниками іншого управителя, а також про розірвання відповідного договору про надання послуг з певного числа (але не раніше, ніж через два місяці). А той, хто обслуговував будинок на момент створення ОСББ, має здійснити списання зі свого балансу будинку, передати відповідну документацію по будинку ОСББ або визначеному ним управителю, а також остаточні нарахування власникам квартир та нежитлових приміщень у будинку за надані послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Втім, запитань щодо переведення будинків на нові засади управління ще немало. «Урядовий кур’єр» звернувся до Мінрегіону за роз’ясненням основних питань, що можуть часто виникати під час такого переходу. У наступних публікаціях плануємо детальніше розповісти про нюанси такого переходу.