Війна вносить корективи в життєві події та змушує відкладати до кращих часів чимало справ. Але земля сільськогосподарського призначення залишається доволі привабливим активом для інвестицій.

«Урядовий кур’єр» про­аналізував думки експертного середовища на цю тему.

Чотири причини

Експерти називають  чотири головні причини великого інтересу до вкладання коштів у сільгоспземлю. По-перше, її, на відміну від інших видів нерухомості, неможливо повністю знищити. Звісно, якщо вона в зоні активних бойових дій, то це негативно позначиться на  якості. Однак навіть з огляду на це її стабільність як активу значно більша, ніж інших видів нерухомості. Ризик також полягає в тому, що якщо ця земля під окупацією, то її використання неможливе, зокрема, здати її в оренду для отримання пасивного доходу інвестор не зможе. Проте після деокупації земельні ділянки будуть доступні та виправдають інвестиції.

По-друге, земля — стабільний актив, оскільки ціни у гривнях на нього зростають. Звісно, спостерігаємо падіння вартості активу в іноземній валюті, проте 5% — це непоганий показник, що свідчить про відносну стабільність навіть під час війни.

По-третє, з 2024 року ринок землі буде відкрито для юридичних осіб, що позначиться на цінах. Тож інвестори, реалізувавши придбаний раніше актив, будуть у виграші.

І нарешті по-четверте, бачимо тенденцію до зростання цін на таку землю, і це нікуди не подінеться після війни.

«Попри війну, сільськогосподарська земля залишається привабливою для інвестицій, особливо в західних та центральних областях України. Укладання угод відновилося у травні 2022 року і вже перетнуло позначку  36 тисяч угод на площу понад 60 тисяч га», — каже генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу Роман Сластьон. 

Кількість угод купівлі-продажу не зросла

Окремі експерти зазначають, що 2022 року фактично на 7% зросла кількість угод купівлі-продажу української землі сільгосппризначення порівняно з 2021-м. Чому?

Відповідно до даних Мін­агрополітики, загальна кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок з моменту відкриття ринку землі становить 111 699. Орієнтуючись на дані міністерства, обраховуємо показники зареєстрованих правочинів купівлі-продажу земельних ділянок.

У період з липня по грудень 2021 року кількість правочинів купівлі-продажу земельних ділянок становила 64 212. Із січня до середини грудня 2022-го вона становила 47 487.

Тобто зростання кількості угод купівлі-продажу земельних ділянок 2022 року не відбулося. Однак варто враховувати, що ці угоди 2021 року було укладено протягом шести місяців з моменту відкриття ринку землі. А угоди 2022-го укладали фактично протягом десяти місяців, тому що в березні та квітні їх укладення було неможливим через закриття доступу до реєстрів.

Як формується ціна?

Як нині формується ціна на земельні ділянки сільгосп­призначення?

Середня ціна у гривневому еквіваленті становить 35—40 тисяч грн/га,  що відповідає рівню до повномасштабного вторгнення. Проте ціни істотно різняться за регіонами і метою її подальшого використання — діапазон може бути від 10 до 200 тисяч грн/га.

«У західних та центральних областях ціни у гривнях майже не змінилися і близькі до середнього рівня, тоді як у східних значно знизилися і перебувають на рівні мінімуму — нормативної грошової оцінки. Дуже часто високі ціни на землю поряд з великими містами, що свідчить про придбання ділянок для промислової чи житлової забудови», — інформує Роман Сластьон.

Яка нині дохідність землі сільгосппризначення, зокрема оренда? І якою вона може бути наступного року за різних варіантів розвитку воєнних подій в Україні?

Навіть в умовах війни прогнозована річна дохідність становить 20—25%, оскільки зростання ціни, за прогнозами, буде на 20—25%. У всіх країнах-членах ЄС після реформи ринку спостерігали зростання цін на землю сільськогосподарського призначення.

Згідно зі статистичними даними сусідніх європейських країн, можна прогнозувати, що через три роки земля в Україні може подорожчати удвічі й більше, а через сім-вісім років — на 200%. Середня ціна за гектар у нас нині становить понад тисячу доларів, у Польщі — майже 8,5 тисячі.

Як зазначають представники галузевих асоціацій, середня дохідність інвестиції в землю в разі здачі її в оренду, що розраховується шляхом ділення очікуваного річного платежу від оренди на ціну купівлі, становить приблизно 6—6,5% річних, що неістотно відрізняється від довоєнних показників. Наступного року навряд чи буде великий стрибок у дохідності від здачі земельних ділянок в оренду, можливо, збільшення становитиме 8—10% річних.

Попит на ділянки

Експерти зазначають, що попит на ділянки навіть у близьких до бойових дій регіонах чималий. Що можна сказати із цього приводу?

Купівля земельної ділянки в таких регіонах — ризикований крок, оскільки подальший перебіг подій передбачити важко. Імовірно, такі інвестори грають на випередження, оскільки земля — доволі стабільний актив.

Найменше угод із купівлі-продажу земельних ділянок було укладено в Херсонській області — одну. У Донецькій — 22, Запорізькій — 130, Миколаївській —565. А ось у Київській області за той самий період було укладено 2907 угод, тож їхня кількість у регіонах, близьких до бойових дій або на території яких вони тривають, незначна. Проте навіть попри ризик, українські інвестори вкладають кошти і в такі земельні ділянки.

Приміром, попри відносно невелику віддаленість від фронту Сумської області, середня ціна за земельну ділянку у грудні 2022 року становила 150 754 гривні за гектар. Купують землю і в Чернігівській та Запорізькій областях, проте там середня ціна за гектар не перевищувала 200 тисяч гривень.

Роман Сластьон вважає, що 2023 рік буде не менш складним. Витрати в рослинництві істотно зросли, логістика дорога, внутрішні ціни на продукцію низькі. Поліпшити умови може надходження додаткового фінансування для агросектору, зокрема у формі кредитів від міжнародних  організацій та країн-партнерів.