Попри тяжку війну в Україні, все-таки працює ринок довготривалого кредитування під заставу нерухомості. І навіть уряд ухвалює відповідні рішення щодо перезапуску програми пільгової іпотеки. «Урядовий кур’єр» аналізує стан розвитку цього важливого ринку та його перспективи на найближче майбутнє.

Пільги поки що для обраних

Кабінет Міністрів ухвалив дві постанови, які врегульовують питання пільгового іпотечного кредитування. Програму планують запровадити 1 жовтня 2022 року. Однак скористатися пільговим кредитом під 3% на 20 років з початковим внеском 20% на купівлю житла зможуть лише чотири категорії. Зокрема військовослужбовці, працівники сектору безпеки та оборони; медики; вчителі та педагогічні працівники; науковці.

На сайті Кабміну зазначено, що згодом цю програму буде поширено на всіх українців, чия житлова нерухомість не перевищує 52,5 м2 + 21 м2 на кожного члена сім’ї. Проте кредитна ставка становитиме не 3%, а 7%. Фактично програма пільгової іпотеки не тільки має на меті забезпечити громадян житлом, а й сприяє перезапуску ринку нерухомості, який істотно сповільнився внаслідок російської агресії.

«Ринок нерухомості перетинається з багатьма галузями економіки, зокрема й банківською. Сподіваємося, що завдяки запровадженню й функціонуванню таких програм вітчизняна економіка поступово пожвавлюватиметься. Якою саме буде програма, покаже час, адже тут багато залежатиме й від можливостей держави як сторони, що забезпечуватиме компенсацію за відсотковою ставкою, й від  внутрішньоекономічної та соціальної ситуації, адже населення завжди дуже чутливо реагує на будь-які події в умовах війни»,  — зазначають в Асоціації українських банків (АУБ).

Опитані Нацбанком 30 фінустанов, іпотечний портфель яких становить  97,3% залишку на кінець 2021 року, заявили, що в період з кінця лютого до кінця червня 2022-го валова іпотечна заборгованість громадян перед ними поступово скорочувалася. Якщо в лютому клієнти заборгували банкам за іпотекою 26,26, то в червні — 25,17 мільярда гривень.

«Заборгованість зменшувалася у гривнях (з 16,05 мільярда у лютому до 15,43 мільярда у червні) й у валюті (в еквіваленті: з 10,22 до 9,74 мільярда гривень). До причин, що зумовили цю тенденцію, належить припинення видачі іпотечних кредитів банками, що відповідно спричиняє і скорочення заборгованості за ними. За інформацією НБУ, з жовтня 2021 року заборгованість клієнтів перед банками зростала, однак з лютого 2022-го ситуація змінилася на протилежну. Так само вийшло з непрацюючими кредитами: у лютому їх чистий обсяг становив 1,15, а у червні  — 1,09 мільярдів гривень»,  — зазначає заступник голови правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Вікторія Тютюнникова.

Однак голова правління Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова впевнена: якщо абстрагуватися від іпотеки, надалі зростають непрацюючі кредити.

«Потенційно подальше видавання таких позик, забезпечених іпотекою, з перспективою її руйнування чи втрати без компенсації може збільшувати кількість цих непрацюючих кредитів. Нині не зрозуміло, як вирішувати питання зруйнованого житла, що перебувало в іпотеці в банку», — додає вона.

Два кредити влітку та нові продукти банків

Які банки вже розпочали видавати іпотечні кредити, а які зовсім відмовилися від цього під час війни?

В АУБ зазначають, що в серпні 2022 року регулятор провів анкетування банків щодо кредитів, наданих фізичним особам на купівлю, будівництво та реконструкцію нерухомості під заставу нерухомості (іпотеку). З початку року (до 24 лютого) спостерігалося поступове зростання в банках іпотечного портфеля кредитів, наданих фізичним особам у гривнях і валюті. Із березня іпотечне кредитування банки зупинили повністю. За період березень  — липень вони видали тільки два іпотечні кредити (у червні на загальну суму 2,164 мільйони гривень у Львівській і Полтавській областях). Вікторія Тютюнникова додає, що банки поступово відновлюють видачу населенню іпотечних кредитів.

«Із 29 липня Ощадбанк оновив іпотечні програми та відновив іпотечне кредитування. Тому на цей час клієнти цієї фінустанови можуть скористатися програмами «Звісно, зручно», «Споживчий кредит під іпотеку» та «Доступна іпотека 7%». Банки, які розпочали видавати іпотечні кредити, роблять це в межах державної програми здешевлення вартості іпотечних кредитів «Доступна іпотека 7%», започаткованої з ініціативи Президента й уряду. Це ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк», — резюмує вона.

У лідерах Київщина та західні області

Який стан іпотечного кредитування в розрізі регіонів? Олена Коробкова просить не забувати, що в липні 2022 року не було видано жодного іпотечного кредиту. Однак із другої половини серпня в межах програми «Доступна іпотека під 7%» поодинокі кредити видавав лише один банк. Приміром, за другий тиждень вересня за цією програмою надійшло шість заявок. Є охочі придбати житло в Київській області (дві заявки), інші переважно розглядають західні регіони. Одна  — Дніпропетровську. За п’ятьма заявками цей банк видав кредит»,  — додає вона, не уточнюючи назву фінансової установи.

Як зазначають в АУБ, за  даними Фонду розвитку підприємництва, за програмою «Доступна іпотека 7%» за обсягами виданих кредитів у межах програми на 12 вересня 2022 року лідери Київська  область (55,99% загального обсягу), Львівська (7,11%), Харківська (5,81%), Волинська (4,39%), Рівненська (4,28%), Вінницька (3,43%), Дніпропетровська (2,45%), Одеська (2,25%) та Чернігівська області (2,19%).

Приклади фіндопомоги іноземців є

Чи можуть у справі поновлення іпотечного кредитування за невисокими відсотками українським банкам надати допомогу міжнародні фінансові інституції? За загальним правилом, допомога міжнародних фінансових інституцій має конкретно визначене спрямування, як-то відбудова критичної інфраструктури, допомога особам, які постраждали від воєнних дій, тощо. Поновлення іпотечного кредитування за невисокими відсотками не є одним з найпоширеніших напрямів міжнародної допомоги.

«Однак деякі держави надають кошти на фінансування пріоритетних видатків держбюджету України, тобто не визначають конкретного напряму. У такому разі уряд уповноважений самостійно вирішити, куди спрямувати кошти міжнародної допомоги. І навіть надання коштів міжнародної допомоги на інші напрями дає змогу створити ресурс із коштів державного бюджету, який можна використати на поновлення іпотечного кредитування за невисокими відсотками»,  — переконана Вікторія Тютюнникова.

Олена Коробкова вважає, що це питання набагато глибше, ніж може здаватися на перший погляд. На її думку,  виклики відновлення іпотеки лежать в іншій площині: не зрозуміло, як вирішувати питання зруйнованого житла, що перебувало в іпотеці в банку.

«Потенційно подальша видача кредитів, забезпечених іпотекою, з перспективою її руйнування чи втрати без компенсації може збільшувати кількість непрацюючих кредитів. Проблема для відновлення іпотечного кредитування — недоступність страхування предмета іпотеки в нинішніх реаліях»,  — додає вона. Хоч більшість території України не потерпає від масованих обстрілів і руйнувань, ризики, що люди й майно постраждають від російських ракет, на жаль, зберігаються всюди.

В АУБ вважають, що приклади допомоги міжнародних фінансових організацій Україні в такий тяжкий воєнний час є. Діє державна програма «Житлові приміщення для ВПО за рахунок гранту від банку KfW».

«Щоправда, її реалізують не через комерційні банки, а через фінансову установу «Держмолодьжитло». За червень  — серпень 2022 року за цією програмою було надано 29 кредитів із сплатою 4% річних. Кредити надають відповідно до умов, затверджених постановою КМУ від 28.04.2021 №451 «Порядок пільгового іпотечного кредитування внутрішньо переміщених осіб за рахунок коштів гранту, наданого урядом Німеччини через Кредитну установу для відбудови (KfW)»,  — коментують в АУБ.

В асоціації сподіваються, що міжнародні фінансові інституції із часом більше долучатимуться до відбудови інфраструктури України, зокрема відновлення іпотечного кредитування.