Понад місяць тому до Верховної Ради внесли певною мірою революційний законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Його головна мета, за задумом творців, — захистити покупців квартир у споруджуваних будинках від недобросовісних забудовників і розв’язати проблему довгобудів. Проте у майбутньому. Не йдеться про старі, так би мовити, випадки. Однак і це вже добре, адже інвестори — фізичні особи, на відміну від компаній-забудовників, були завжди слабкою стороною. Вони потерпали від різних форс-мажорів, коли будівництво припиняли, а їхні гроші просто крали.

«Урядовий кур’єр» з допомогою експертів всебічно аналізує цей документ.

«Так, на ринку первинної нерухомості є певні проблеми із забезпеченням захисту прав інвесторів. Здебільшого це нехтування вимогами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Заборонити практику прямих договорів

Замість створення фондів фінансування будівництва забудовники пропонують покупцям різні форми прямих попередніх договорів», — зазначає «Урядовому кур’єру» Гліб Сегида, адвокат, керуючий партнер Pravovest Law Firm.

Законороєкт №5091 пропонує заборонити таку практику шляхом внесення до ст. 635 ЦКУ вимоги обов’язкового нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості.

До посвідчення продавець повинен здійснити обов’язкові кроки із підтвердження законності будівництва та розпорядження майновими правами на недобудовані об’єкти. Незаконно збудований об’єкт або проєкт, що порушує містобудівні умови, перестає бути предметом продажу.На думку Гліба Сегиди, головні новації проєкту — впровадження спеціального майнового права, сегментування неподільних та подільних об’єктів незавершеного будівництва, порядок реєстрації прав на нерухомість, що не створено.

Безумовно, ідея захисту прав інвесторів (покупців) будівництва багатоквартирних будинків позитивна. Буває, інвестори не можуть отримати повністю профінансовані ними квартири у власність роками. Через затримки у будівництві, здачі в експлуатацію будинків, проблеми з оформленням забудовником земельних ділянок, підведенням комунікацій тощо інвестор не може повноцінно розпоряджатися своїм майном, оскільки реєстрація речових прав напряму залежить від моменту здачі будинку в експлуатацію, оформлення забудовником усіх необхідних документів.

І нині існують схеми відчуження об’єктів незавершеного будівництва через відступлення прав вимоги, але їх не завжди можна застосувати і не завжди такі схеми безпечні для покупця цих прав. Отже, законопроєкт фактично розв’язує більшість вищеназваних проблем.

Негативи та передача у спадщину

«Серед позитивів — те, що законопроєкт містить значну кількість змін до чинних нормативних актів, котрі регулюють питання містобудування, інвестування, реєстрації речових прав, іпотеки тощо, мета яких — ліквідація прогалин у законодавстві, виявлених в процесі практичного його застосування», — зазначає «Урядовому кур’єру» адвокат Дмитро Гутгарц.

На його думку, негатив у цьому документі — певна невизначеність з окремих питань, викладених в ньому. Наприклад, недостатньо ґрунтовно опрацьовано питання ризику випадкової загибелі об’єктів незавершеного будівництва, оцінки цих об’єктів з точки зору зміни вартості майна (будівельних матеріалів) із плином часу. Адже що довше будівля перебуває в недобудованому стані, то будівельні матеріали більше втрачають якісні характеристики, тож це має відображатися на кінцевій вартості. У такому разі виникає питання компенсації зміни вартості інвесторові, яке не відображене в законопроєкті.

Документ передбачає, що інвестор — фізична особа може оформити права на землю і незавершене будівництво (сукупність будівельних матеріалів) ще до того, як все це перетвориться на готове житло. Але ми знаємо, що реєстрація права власності на недобудовану нерухомість автоматично не змінює її статусу, тобто не перетворює сукупність будівельних матеріалів на будинок.

Звичайно, після реєстрації права на об’єкт незавершеного будівництва він не стає готовою квартирою, зате стає активом після реєстрації прав на нього.

Пан Гутгарц зазначає, що такий об’єкт можна передати в іпотеку, продати, передати у спадок. Тобто якщо інвестор не має змоги з якихось причин чекати на завершення будівництва об’єкта, він має право продати свої права третій особі. А факт реєстрації таких прав захистить покупця від сюрпризів, що на його об’єкт мають право ще кілька осіб.

Розпоряджатися своїм майном

Законопроєкт вводить поняття «спеціального майнового права». Воно дає змогу покупцеві розпоряджатися об’єктом, який ще будують. Ця норма захищає від поширеної нині практики, коли недобросовісні забудовники одночасно продають один і той самий об’єкт кільком покупцям. Це так звані подвійні, потрійні та інші договори. Але щоб отримати спеціальне майнове право, покупець повинен повністю або частково (якщо це передбачає договір) оплатити вартість житла. Чи вирішує все це регламентування у законопроєкті поняття спеціального майнового права?

«Ст. 5 проєкту закону зазначає, що пряме чи опосередковане залучення коштів можливо виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва). Покупець квартири не оплачує спеціальне майнове право. Він купує конкретний об’єкт, який буде побудовано. Це важлива норма: з’являється чітко визначений предмет договору купівлі-продажу із зазначенням адреси, площі, поверху, комплектності комунікацій, інженерних систем та інших елементів», — зазначає Гліб Сегида. Цю норму справді можна назвати революційною.

Забудовники проти розкриття інформації

Що думають самі компанії-забудовники із приводу цього законопроєкту?

«Запропонована редакція проєкту закону містить положення, які негативно вплинуть на розвиток містобудівної галузі через встановлені в ньому додаткові законодавчі вимоги, які обмежують діяльність суб’єктів ринку.

Наприклад, введення таких нових об’єктів цивільних прав, як спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, не узгоджується з нормами цивільного законодавства України, тому що новий об’єкт цивільних прав повністю тотожний майновим правам, статус яких регулює Цивільний кодекс України», — зазначає «Урядовому кур’єру» Світлана Коваленко, заступник керівника юридичного департаменту компанії «Інтергал-Буд».

Але найбільше забудовників турбує розкриття інформації про них та їхні об’єкти, яке також регламентує цей законопроєкт, що можна зрозуміти: як кажуть, недомовлене чи замовчуване завжди краще, ніж висловлене.

«Не логічне зазначення інформації, наприклад техніко-економічних показників об’єкта будівництва, у змісті договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, яку проєкт закону передбачає розміщувати на вебсайті замовника будівництва з одночасним наданням копій документів інвесторам. У разі коригування проєктної документації в частині зміни техніко-економічних показників сторони договору будуть змушені вносити зміни у зміст усіх договорів купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості з компенсацією сторонами витрат на нотаріальне посвідчення правочину, навіть якщо така зміна не стосується певних правовідносин», — зазначає юристка компанії-забудовника.

На думку будкомпанії «Інтергал-Буд», публікація на вебсайті замовника будівництва інформації про продані об’єкти майбутньої нерухомості та їх вартість можуть недобросовісно використати конкуренти для підвищення цін на власні об’єкти майбутньої нерухомості, які споруджують одночасно. Це призведе до погіршення становища споживачів. Цікава думка.

Небудівельні юристи вважають, що проблема тут полягає не у недобросовісній конкуренції, а у простому небажанні більшості забудовників розкривати чесні відомості про кількість проданих квартир. Як відомо, створення штучного дефіциту дає змогу утримувати ціни на високому рівні. Фактично це обдурювання покупців. Безумовно, розкриття відомостей захищає інвесторів та створює некомфортні умови для недоброчесних забудовників.

Цей законопроєкт ще обговорюватимуть, до нього вноситимуть певні правки та корективи. Проте можна впевнено сказати, що в ньому залишаться положення, які значною мірою захищатимуть інвесторів — фізичних осіб. Уже час покласти край безкінечним «еліта-центрам» та подібним до них, коли пересічні люди, вклавши свої кревні у зведення довогоочікуваного житла, втрачають все — і гроші, і квартири.