Оприлюднена 2 серпня постанова Кабінету Міністрів України №856 про пільгову іпотеку набуває чинності 1 жовтня 2022 року. Експерти зазначають, що текст затверджених нею Умов забезпечення приватним акціонерним товариством «Українська фінансова житлова компанія» доступного іпотечного кредитування громадян України»  не дає чіткої відповіді щодо механізму реалізації програми, хоч і окреслює її контури.

Тож «Урядовий кур’єр» вирішив ретельніше з’ясувати, які категорії громадян й за яких умов зможуть нею скористатися в цей нелегкий воєнний час.

Попередні прорахунки врахують

Як зазначає голова правління Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова, подробиці будуть зрозуміліші пізніше, після внесення змін до постанови Кабміну України від 24 січня 2020 року №28 «Про надання фінансової державної підтримки». Мінекономіки має місяць на розроблення цих змін.

«Певні умови програми можна визначити в договорах між компанією «Укрфінжитло» (УФЖК) з банками, які долучатимуться до її реалізації. Тому своєчасність і реалістичність цього документа оцінювати зарано», — додає вона.

Надання пільгової іпотеки заплановано для лікарів, учителів, військових та науковців. Це цілком своєчасно, оскільки необхідно заохочувати кваліфіковані кадри в галузях освіти та охорони здоров’я залишатися в Україні. Це має розв’язати проблему нестачі житла та сприятиме розвитку будівництва завдяки зростанню обсягу замовлень, особливо з огляду на те, що в умовах війни в Україні зруйновано величезну кількість осель і значна частина населення залишилася без житла.

Однак заступник голови правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Вікторія Тютюнникова зазначає: хоч у програмі багато позитиву, варто звернути увагу на негативні моменти. Для виокремлення ймовірних проблем експерт пропонує звернутися до попереднього досвіду України в наданні доступної іпотеки.

У межах програми молодіжного кредитування житла держава компенсувала відсотки за іпотечними кредитами для молодих сімей.

«Проте грошей на всіх не вистачало, тому таку пільгу молодій родині було отримати досить складно. Були кумівство та певні корупційні схеми, за допомогою яких деякі молоді сім’ї отримували пріоритетне право на отримання пільгової іпотеки», — зазначає експерт.

Під час реалізації програми «Доступна іпотека 7%» теж виникали певні проблеми, зокрема складність процедури отримання цієї іпотеки та значна кількість додаткових витрат, які було покладено на позичальників. Як констатує пані Тютюнникова, не було враховано особливостей страхування ризиків банками, а деякі фінустанови на власний розсуд встановлювали вимоги, що відрізнялися від анонсованих.

Іван Нікітченко, директор Crane IP Law Firm, навпаки, дуже позитивно оцінює таку програму. «Пільгова іпотека здатна допомогти забудовникам і фінансовому сектору. І через активізацію будівельного ринку відбувається стимулювання ще багатьох секторів (зарплати будівельникам, виробництво будматеріалів тощо). Проте пільгова іпотека знижує лише вартість обслуговування кредиту і не звільняє від необхідності робити перший внесок і сплачувати щомісячні платежі», — зазначає він.

Однак експерт справедливо додає: якщо не буде достатньої кількості тих, хто матиме змогу отримати та обслуговувати такий кредит, банки елементарно не матимуть великої кількості заявок, і вплив програми на економіку буде дуже обмеженим.

Чому науковці та яка вигода для банків

Чому до переліку отримувачів пільгової іпотеки разом з військовими та медперсоналом потрапляють такі категорії, як науковці та викладачі вишів? Чи нагальне для них отримання таких пільг?

«Якщо з військовими та медперсоналом мета надання пільгової іпотеки цілком очевидна, то з науковцями та викладачами вишів усе трохи складніше. Імовірно, мета надання пільгових іпотек для цих категорій полягає в тому, щоб висококваліфіковані наукові та викладацькі кадри, які працюють, як правило, в бюджетній сфері, залишалися в Україні. Оскільки ці категорії працюють у бюджетній сфері, то, відповідно до постанови Кабміну №856, початковий внесок та частину тіла кредиту коштом бюджетних програм зможуть компенсувати роботодавці в особі державної установи», — вважає Вікторія Тютюнникова.

З нею згоден Іван Нікітченко. Він нагадує, що відтік мізків та поступовий занепад науки і освіти в Україні відбувається вже давно. Саме тому, впевнений експерт, ці категорії потенційних позичальників чи не першими внесли у програму.

Які банки погодилися брати участь у цій програмі й наскільки це їм вигідно?

«Деталі програми ще не фіналізовано, отже жоден банк не може укласти з УФЖК генеральну угоду на умовах, яких не існує. Тому говорити про згоду певних банків долучитися до програми зарано. Можна лише припустити, що участь у програмі може бути цікавою для банків, які вже мають досвід активного кредитування за програмою «Доступна іпотека 7%»», — зазначає Олена Коробкова.

Пані Тютюнникова вважає, що існує дуже проблемний момент: платоспроможність населення впала, у  банках і так зросли проблемні заборгованості, а тому ймовірні побоювання фінустанов брати участь у цій програмі та надавати кредити населенню цілком зрозумілі.

А ось Іван Нікітченко впевнений, що в умовах малого попиту на кредити та здатності позичальників їх обслуговувати зростання здорового кредитного портфеля вигідне всім банкам.

«З огляду на досвід попередніх іпотечних програм майже напевно це будуть три державні (ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк) та кілька приватних банків. Лише завдяки участі державних банків, які мають найширшу мережу відділень, програма буде здатна охопити всю країну», — продовжує аналітик.

Розширення кредитування

Яким категоріям громадян, не зазначеним у переліку, можна надати таку пільгову іпотеку?

Олена Коробкова вважає, що перелік нині й так достатньо широкий, а обмеженням для дії цієї програми буде обсяг ресурсів. Але треба враховувати, що велика кількість людей втратила житло й була змушена переїхати через війну в  інші регіони та міста. Тому варто передбачити можливість надання пільгової іпотеки для внутрішньо переміщених осіб.

«Хоч анонсовано, що ВПО отримуватимуть пільгові іпотеки під 7%, потреба в житлі для них першочергова, а ресурси дуже обмежені. Надання такої пільги саме цій категорії заохотило б людей залишатися в Україні й надало б їм можливість знову мати своє власне житло», — зазначає Вікторія Тютюнникова.

На це Іван Нікітченко відповідає, що згодом уряд планує запровадити програму під 7% для всіх категорій позичальників. Це значно розширить коло учасників, і особливо серед тих, хто втратив житло.