Кілька років тому на державному рівні було поставлене грандіозне завдання: довести кількість ОСББ у 2015 році до 70%. Однак нині їх кількість перевищує 17 тисяч, а це трохи більш як 20% усього багатоквартирного житлового фонду. Склалося враження, що самі мешканці будинків втратили інтерес до об’єднання. Чому так сталось і які кроки потрібні, щоб активізувати процес реформування ЖКГ? Про це розмовляємо з директором департаменту стратегії реформування та розвитку ЖКГ Мінрегіону Наталією ОЛІЙНИК.
— Наталіє Іванівно, ми вже більш як 10 років говоримо про формування ефективного власника житла. Однак справа посувається надто повільно. Чому?
— Я не сказала б, що це так. Кількість ОСББ зростає з кожним роком. Зауважу, що ОСББ — найкраща з форм самоорганізації населення. Зверніть увагу, нині вже 94% квартир приватизовано. А 382 стаття Цивільного кодексу твердить, що такий будинок — спільна сумісна власність мешканців, яку вони мають утримувати. Щорічно в регіонах створюється 1200—1500 ОСББ.
Але ми не досягли показників, визначених загальнодержавною програмою реформування. На кінець 2013 року було заплановано створити їх понад 32 тисячі. Темпи створення уповільнились у зв’язку з проблемними питаннями як на етапі створення ОСББ, передачі у їхнє володіння майнових житлових комплексів, так і під час функціонування об’єднань. Адже з моменту ухвалення Закону «Про ОСББ» минуло майже 10 років, тож назріла необхідність певних змін. У 2010 році Мінрегіон розробив законопроект про внесення до деяких законодавчих актів України змін щодо створення та діяльності ОСББ, який врегульовував певні проблемні питання. Верховна Рада його ухвалила, але Президент України наклав вето.
— Які саме зміни потрібні, і як бути з ними тепер?
— Загальнодержавна програма реформування і розвитку ЖКГ, ухвалена в 2004 році, із змінами та доповненнями, внесеними у 2009-му, поставила завдання удосконалити систему управління об’єктами ЖКГ. Нині 80% житлового фонду України обслуговують ЖЕКи, але якщо в СРСР вони обслуговували державне житло, то нині 95% його приватизовано. Ухвалений 19 червня 1992 року Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» надав людям право приватизувати безплатно квартири в будинках місцевих рад та державних підприємств, організацій, установ.
Частиною другою статті 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено, що власники квартир та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень тощо «і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках».
А у Цивільному кодексі, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, в статті 319 сказано, що власність зобов’язує, а в статті 322 — що власник зобов’язаний утримувати своє майно. Отже, власниками цих будинків є виключно їх мешканці, і вони зобов’язані належно утримувати свою власність, включаючи витрати і на капремонт. Держава може допомагати, але не зобов’язана брати на себе всі витрати на ремонти.
На засіданні робочої групи з питань реформування ЖКГ Мінрегіону було схвалено Концепцію реформування житлової сфери. Вона передбачає можливість для власників багатоквартирних будинків самостійно обирати форму управління та приймати спільні рішення щодо утримання та управління спільним майном.
Один із напрямів реформування житлової сфери — підтримка і розвиток ОСББ. Багато проблемних питань щодо їх створення і функціонування буде врегульовано прикінцевими положеннями законопроекту «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», якими передбачено внесення змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
— Які пріоритети визначено цими законопроектами?
— Пріоритетними залишаються запровадження безкоштовної реєстрації ОСББ; створення умов кредитування для них; законодавче закріплення принципу, що комунальні послуги ОСББ як колективному споживачеві відпускаються за такими самими цінами (тарифами), як і для населення; вирішення питання зарахування земельної ділянки багатоквартирного будинку до спільної власності співвласників такого будинку.
Для реалізації Концепції реформування житлової сфери ми напрацювали два законопроекти. Один з них — «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» — передбачає: відповідальність співвласників за спільне майно; удосконалення механізмів розпорядження спільною власністю; можливість вільного вибору форм та способів управління спільним майном; прийняття узгоджених рішень щодо управління багатоквартирним будинком.
Другий законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів з метою вдосконалення відносин у сфері житлово-комунальних послуг» удосконалює правове регулювання відносин виконавців комунальних послуг зі споживачами в будинках, якими самостійно управляють співвласники або ОСББ; уточнює перелік житлово-комунальних послуг та суб’єктів відносин у сфері комунальних послуг, їхніх прав та обов’язків; встановлює вимоги до діяльності управителя, його повноваження та відповідальність; уточнює перелік суб’єктів відносин у сфері комунальних послуг.
— Ще один важливий аспект — енергоефективність житла. За оцінками фахівців, у розвинених країнах енергоресурси використовують у 3—5 разів раціональніше, ніж у нас.
— Так. Тому нині в Україні підвищуються вимоги до енергоефективності будівель. У нашій країні спочатку існувала помилкова думка, що значного зменшення споживання газу можна досягти в результаті першочергової модернізації теплогенеруючого обладнання. Але до 60% тепла втрачається у житловому фонді.
Проблема низької ефективності використання енергії в житлофонді України має комплексний характер.
По-перше, технічні характеристики більшості будинків в Україні не відповідають сучасним вимогам щодо показників споживання енергоресурсів й умов комфорту. За радянських часів будівельні проекти припускали безперебійне постачання дешевих будинків такою самою дешевою енергією. Користувачі не мали права втручатися в роботу систем обігріву, а технічний персонал експлуатаційних служб мав доступ до всіх елементів таких систем, зокрема й розташованих у квартирах.
По-друге, значна частина енерговтрат у будинку прямо пов’язана з низькою якістю утримання будинку й догляду за внутрібудинковими мережами і обладнанням. Нагадаю, мешканці квартир були не власниками, а користувачами, і не могли активно втручатися у процес експлуатації будинків.
По-третє, в Україні нині немає ефективного і фінансово спроможного власника багатоквартирних будинків, до якого можна адресувати проблеми раціонального використання енергоресурсів і поліпшення умов комфорту.
По-четверте, власники будинків і квартир не мають належної інформації щодо рівня ефективності використання енергоресурсів у своїх будинках, не всі знають, як поліпшити ситуацію за рахунок технічних, організаційних і фінансових можливостей.
— Отже, ситуацію потрібно змінювати: що швидше, то краще.
— У цій ситуації пріоритетні напрями для України — будівництво нового енергоефективного житла та модернізація старого фонду. На найближчу перспективу — повна санація (реновація) житла, яке існує, і поступовий перехід до «пасивних» будинків.
Ухвалення законопроектів, про які я говорила, та підзаконних нормативно-правових актів створює нову систему організації житлово-комунальних послуг, яка передбачає:
формування відповідального і ефективного власника будинку;
демонополізацію попиту на ринку послуг з управління і утримання багатоквартирного житлового фонду;
демонополізацію пропозиції на ринку послуг з управління і утримання такого житла;
запровадження механізму обов’язкового залучення коштів співвласників будинку для капремонту та енергоефективних заходів;
підтримку громадян, які потребують допомоги;
забезпечення співвласників багатоквартирних будинків необхідною юридичною інформацією, щоб вони знали свої права та обов’язки стосовно управління спільною власністю.
Пріоритет у наданні послуг матиме їх виконавець, який запропонує найкращі умови для обслуговування будинку. Це може бути і управляюча компанія, і навіть ЖЕК на умовах конкуренції, яка змусить виконавців послуг працювати краще. Зауважу, що за умови створення конкурентного середовища робота ЖЕКів може бути також успішною, якщо оптимізувати їхню діяльність та підвищити якість надання послуг. Наприклад, у Кременчуці є управляюча компанія, створена на базі ЖЕКу, що показала, як можна працювати оптимально.
— І все-таки не всі мешканці квартир морально готові до того, щоб брати на себе управління власним житлом.
— Законопроекти, які я назвала, дадуть змогу співвласникам самим обирати форму та спосіб управління будинком. Це може бути самостійне управління співвласниками багатоквартирного будинку; управління ОСББ або асоціацією об’єднань; управління через управителя.
Співвласникам потрібно буде протягом року визначити форму управління для свого будинку. Якщо цього не зроблять, орган місцевого самоврядування призначить управителя. В такому разі ціна послуги з управління будинком визначається згідно з методикою, яку затверджує центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері ЖКГ, а договір з управителем від імені співвласників підписує уповноважена особа відповідного виконавчого органу місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
— Однак може бути, якщо робота призначеного управителя мешканців влаштовуватиме, то в такому будинку вже ніколи не буде створене ОСББ.
— Головне, щоб будинки були в належному стані. Пам’ятаєте, ще булгаковський професор Преображенський казав «розруха в головах» із приводу того, що калоші не знімали в під’їздах, а йшли у брудному взутті туди, де було чисто. Людина повинна звикнути до естетики житла.
Проте у будь-який момент співвласники можуть відмовитися від призначеного управителя й самостійно прийняти рішення щодо способу та форми управління будинком.
— Чи потрібно ще щось, окрім нормативно-правового забезпечення?
— Ще необхідне належне розуміння власниками квартир принципів ефективного управління своєю спільною власністю.
У 2009 році під час внесення змін до програми реформування ЖКГ особливу увагу приділили співпраці з міжнародними фінансовими організаціями, а також залученню громадськості до цих процесів.
Там, де керівники міст і районів розуміють проблему створення ефективного власника житла (ОСББ) при районних та міських радах (держадміністраціях), створені та успішно працюють ресурсні центри, які надають консультації з юридичних, фінансово-економічних та інших питань щодо процедури реєстрації та поточної діяльності ОСББ, здійснюють координацію між головами правлінь, а також консультації за принципом «гарячої телефонної лінії з питань ОСББ».
Мінрегіон розробив план інформування різних верств населення щодо управління спільною власністю, який передбачає проведення комунікативних заходів з державними посадовцями, міськими головами та активістами ОСББ. Плануємо до цих заходів залучити і ЗМІ, сформувати медійну базу журналістів та редакторів, які ведуть рубрику ЖКГ, і надати їм матеріали, які доступно пояснюють сутність управління спільною власністю.
Інна КОСЯНЧУК,
«Урядовий кур’єр»
ДОСЬЄ «УК»
Наталія ОЛІЙНИК. Народилася у с. Драбівка на Черкащині. У 1988 році закінчила Київський автомобільно-дорожній інститут, у 2000-му — Українську академію державного управління при Президентові України. З 1995 року працювала у Держжитлокомунгоспі на керівних посадах.
Доктор наук з державного управління. З червня 2013 року — директор департаменту стратегії реформування та розвитку ЖКГ Мігрегіону.