Нещодавно у першому читанні було ухвалено законопроєкт №5600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень». У ньому запропоновано нововведення в оподаткуванні житлової нерухомості.
Законопроєкт запроваджує необхідність сплати компаніями ПДВ в разі проведення операцій із нерухомістю на вторинному ринку. Запропоновано зобов’язати громадян, які продають понад два об’єкти нерухомості на рік, сплачувати 18% ПДФО з кожної наступної угоди. Цією нормою уряд як суб’єкт законодавчої ініціативи розв’язує дві проблеми: спекулятивну та комерційну, коли забудовники продають житло як прості громадяни, мінімізуючи податки.
Та як зазначають фахівці, нині в ціні квартир податок на додану вартість уже враховано. Ці 20% забудовник закладає, коли вперше продає новозбудоване житло. Для всіх наступних операцій із продажу квартир (тобто вже на вторинному ринку), незалежно від термінів, у Податковому кодексі встановлено пільгу: такі операції звільнено від сплати ПДВ. Саме цю пільгу Міністерство фінансів пропонує скасувати.
Однак оскільки ПДВ сплачують лише юридичні особи, то в майбутньому його сплачуватимуть компанії, які придбали нерухомість у забудовника і потім продають її іншим особам — юридичним і фізичним. Щоправда, з деякими особливостями для забудовників.
Якщо відбудуться відповідні зміни, то, приміром, компанія — юридична особа, яка купить первинне житло у забудовника, змушена буде сплатити 20% ПДВ, тож вартість цієї квартири зросте на 20%. А якщо компанія захоче перепродати надалі це житло втретє, то також треба буде сплачувати ПДВ.
Звісно, що, приміром, компанія, яка придбала житло у забудовника, перепродаючи його фізичній особі, може й не збільшувати остаточну ціну. Проте у цьому разі операції з купівлі-продажу нерухомості втратять будь-який сенс, адже на них не можна буде заробити. Тому ніхто собі у збиток житлом не торгуватиме.
Мале навантаження дратує
Голова Комітету Верховної Ради України з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев вважає, що будівельна галузь має податкове навантаження з оподаткування доходів утричі менше, ніж будь-яка інша галузь господарства України. Тому такі нововведення справедливі і забудовники мають платити ПДВ. Він зазначає, що, купуючи продукти харчування, ми сплачуємо ПДВ, то чому цей податок не повинні сплачувати з операцій з первинною нерухомістю?
Але чимало фахівців переконані, що так може докорінно змінитися ситуація на ринку житла, ціна на яке неодмінно зросте. Передовсім це ляже великим тягарем на пересічних покупців нерухомості.
Цим переймається навіть Головне експертно-наукове управління Верховної Ради: «Законодавча пропозиція щодо оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла, крім операцій з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів (зміни до пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПК) , не містить оцінок її наслідків зокрема у частині ризиків зростання вартості новозбудованого житла, зниження його інвестиційної привабливості, зростання цінової пропозиції на вторинному ринку житла, прискорення інфляційних процесів тощо».
Ціни таки зростуть?
Що із цього приводу кажуть керівники компаній-забудовників?
На думку президента Асоціації підприємств-забудовників «Інтергал-Буд» Володимира Зубика, у разі ухвалення законопроєкту без змін ціни на житло в Україні піднімуться на 45%, отже українцям буде вигідніше вкладати зароблені кошти в нерухомість інших країн, наприклад Словаччини, Болгарії чи Польщі. Це призведе до масової трудової міграції, збільшення демографічної кризи в Україні та бюджетного колапсу.
«10—12 мільйонів українців, які свого часу виїхали за кордон, працюють там, маючи бажання приїхати в Україну і тут купити собі житло. Так вони розв’язують і демографічну, і фінансову проблеми, які існують у нас. Коли вартість квадратного метра житла істотно зросте, то ці люди задумаються, навіщо їм повертатися в Україну і купувати тут житло, якщо його можна вигідно купити у Словаччині, Польщі чи Болгарії й залишитися там жити», — зазначає Володимир Зубик.
Він вважає неприпустимими та необґрунтованими звинувачення фіскальних органів і деяких народних депутатів України в тому, що будівельна галузь має невелике податкове навантаження. Пан Зубик справедливо зазначає, що, на відміну від інших країн, українські забудовники реконструюють старі та будують нові інженерні мережі, об’єкти соціальної інфраструктури. Чимало чесних забудовників, які не кидають напризволяще своїх інвесторів, зводять школи, дитячі садки тощо, купують землю під будівництво. Такі операції не передбачають відшкодування ПДВ. Тому пан Зубик прогнозує підвищення вартості житла у разі остаточного ухвалення цього законопроєкту до 45%.
«Підвищення вартості первинного житла, якого слід очікувати після ухвалення законопроєкту №5600, не може пройти повз вторинний ринок нерухомості. Адже ці ринки реагують на все і швидко перелаштовуються один під одного. Гадаю, тоді ціни на вторинному ринку зростуть теж. Адже мало того, що ціна первинної нерухомості значно зросте, її купівля на різних етапах зведення стане ще більш ризикованою. А на вторинному ринку фактично немає таких ризиків: купив житло і живи там, ставши його власником одразу», — каже експерт ринку нерухомості Володимир Саєнко.
Знизити прибутки?
Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) Юрій Піта переконаний, що ці нововведення жодним чином не торкнуться вторинного ринку і там ціни лишатимуться сталими. Він зазначає, що компанії-забудовники можуть піти іншим шляхом: знизити свої доходи та чисті прибутки. Проте в нашій країні таке трапляється хіба в найкритичніших ситуаціях. Пригадаємо, як упродовж багатьох років компанії-забудовники отримували надприбутки у галузі, накручуючи ціни.
Лише особливі форс-мажорні обставини — економічні кризи, початок війни тощо — спонукали до зниження цін на нерухомість. Але тоді не робити цього було неможливо, адже нову нерухомість мало б хто купував. Однак трохи оговтавшись, забудовники знов накручували ціни. Яскравий приклад — останні два роки, впродовж яких ціни на первинне житло зросли на 20—30%.
Компанії чекають на якісні зміни в законопроєкті №5600, які ще можна внести, щоб ринок не так болісно відреагував на зростання цін.
ОФІЦІЙНА ПОЗИЦІЯ
«Норми законопроєкту не матимуть значного впливу на вартість новозбудованого житла»
Сергій МАРЧЕНКО,
міністр фінансів:
Коментуючи розгляд законопроєкту №5600 на своїй сторінці у фейсбуці, посадовець написав, що плітки в інформаційному просторі пояснити легко: ті, хто отримував надприбутки від перепродажу квартир, не сплачуючи податків, після ухвалення законопроєкту будуть змушені їх платити.
«Норма законопроєкту №5600 щодо скасування пільги з ПДВ на операції з постачання житла на вторинному ринку не стосується фізичних осіб, які продають або збираються продати своє житло, оскільки фізичні особи — не платники ПДВ. Вона стосуватиметься посередників на будівельному ринку, які, нічого не створюючи, отримують шалені прибутки (обсяг доходів понаж 22 мільярди гривень на рік), а до бюджету не сплачують ні ПДВ, ні податку на прибуток. Саме через їхнє посередництво як другого продавця нині українці придбавають новозбудоване житло.
Хочу наголосити, що на сьогодні перше постачання новозбудованого житла оподатковується ПДВ за ставкою 20%, крім операцій з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, — звільнені від оподаткування, ця пільга діятиме і надалі.
Звільнення від ПДВ продажу житла на вторинному ринку насправді використовують у будівельній галузі у схемах мінімізації сплати податків, що існують уже багато років. Саме ці схеми ми намагаємося зруйнувати в законопроєкті №5600», — написав міністр.