Вартість житлової нерухомості в Україні, як переконує видання «ОLX Нерухомість», на первинному ринку в січні — липні 2022 року зросла на 11%, а на вторинному — на 8%. Зростання цін на житло в умовах війни, коли у людей і без того немає грошей або вони втратили все, що мали, — тенденція не із приємних. Проте правди ніде діти.

«Урядовий кур’єр» вирішив з’ясувати причини зростання вартості житла, настрої риєлторів та пересічних покупців і прогнози хоч би на найближче майбутнє.

Липень виявився мертвим місяцем

Як зазначає керівник риєлторської компанії «КиївДімСервіс» Андрій Романов, перший літній місяць був активнішим у справах продажу на ринку нерухомості, ніж липень 2022 року.

«Пояснюю це тим, що в липні ворожі війська почали активно запускати ракети по центральних та південних областях України. Тож люди, які мали бажання купити собі квартиру, стали боятися це робити: тут спрацював психологічний чинник.

Ось цікава статистика: у Київміськбуді за неповний місяць липень було продано 20 квартир. У довоєнні часи ця компанія таку кількість продавала щодня. Завмерли всі ринки: первинний і вторинний», — зазначає він.

Отже, можна констатувати: ринок первинної та вторинної нерухомості у липні 2022 року завмер в очікуванні кращих часів. Проте це не означає, що ціни на нерухомість теж завмерли. Вартість житла все ще зростає.

Як зазначає керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький, собівартість квадратного метра житла у компаній-забудовників різко пішла вгору. І це цілком зрозуміло: нині ціна на вітчизняні й імпортні будівельні матеріали істотно зросла. Логістика нині також дорога.

«Тож забудовники не можуть добудувати оселі. На це в них просто немає грошей. А попит на первинне житло в багатьох наших містах фактично нульовий, бо ціни космічні. Можливо, потенційний клієнт і хотів би придбати житло, проте в нього немає стільки грошей. Тому люди вирішують почекати до кращих часів», — зазначає він «Урядовому кур’єру».

На думку експерта, нині заявлені ціни на квартири на різних сайтах на 20—30% вищі, ніж фактичні. Продавці можуть домовитися з покупцями із приводу розумних цін лише тоді, коли перші планують продати житло й виїхати за кордон. Тоді продавці, щоб цей процес не затягувався, вже пристають на ціни реальних покупців житла. Зрозуміло, що йдеться про вторинну нерухомість.

Аналітики ринку відзначають ще один дуже цікавий тренд, якого не було в Україні всі роки її незалежності. Нині ціни на квартири на первинному ринку стали вищими, ніж вартість житла на вторинному. Тому велика частина потенційних покупців обирає старі квартири. Так і дешевше, і спокійніше. Можна придбати житло, в якому фактично одразу можна мешкати. Інша річ — нервове очікування, надто під час війни, коли твій будинок нарешті зведуть і ти зможеш там жити. Звісно, так відбудеться лише за рік-два, а то й більше.

Ризики банкрутства та столичні тренди

Нині експерти одностайні у прогнозах: із часом попит на первинну нерухомість не стане вищим. Як вважає Андрій Гусельников, віцепрезидент Ліги експертів України, в нашій країні дуже великий ризик масового банкрутства компаній-забудовників. Із цим поки що нічого зробити не можна.

Андрій Романов згоден, що в девелоперів нині далеко не найкращі часи. Він зазначає, що з початком війни чимало забудовників зовсім перестали працювати. Проте заперечує, що відбуватиметься масове банкрутство компаній-забудовників, аргументуючи це тим, що ринок уже фактично поділено між компаніями і все, що вони можуть зробити, — тимчасово заморозити будівництво.

До речі, експерт зазначає, що в Україні стало набагато менше риєлторських компаній. Частина з них закрилася. А чимало таких, які зменшили кількість своїх філій і значно скоротили працівників.

Що ж відбувається з цінами на первинному і вторинному ринках нерухомості влітку в різних регіонах та містах? На думку Андрія Гусельникова, ситуація на первинному ринку нерухомості майже однакова в різних містах і регіонах: ніхто нічого не купує.

«Компанії-забудовники підняли вартість квадратного метра на 10—20%. Деякі забудовники прив’язали свої ціни до долара. У декого вони стали просто космічними. Приміром, на Новопечерських Липках у Києві квадратний метр житла коштує 2,5 тисячі доларів. А здаватимуть його лише за два роки», — зазначає Андрій Романов.

Тут ідеться про дуже дороге житло. Середня ціна квадратного метра у столиці нині коливається від 1300 до 1600 доларів. На Київщині квадратний метр житла обійдеться значно дешевше — 800—900 доларів.

Однокімнатна квартира у столиці площею 40—45 квадратних метрів на вторинному ринку нині коштує 45—65 тисяч доларів. А квартира приблизно такої площі на первинному — 59—72 тисячі доларів, що на 8—14 тисяч доларів дорожче, ніж на вторинному.

Загалом ціни на вторинні квартири в Києві, Одесі та різних містах в центрі України просіли останніми воєнними місяцями на 20—30%. Хоч Андрій Романов зазначає, що в деяких містах, наприклад Кропивницькому, куди, за різними даними, приїхало майже 100 тисяч внутрішніх переселенців, житло на вторинному ринку подорожчало мало не вдвічі.

Львів обігнав Одесу та прогнози

Ще більше, ніж у Києві, за останній місяць знизилися ціни на вторинне житло в Одесі. Аналітики це пояснюють тим, що Одеська область набагато більше страждає від російської агресії, ніж столична. Тож однокімнатну квартиру на вторинному ринку середньою площею до 35 квадратних метрів у Південний Пальмірі можна купити за 28—29 тисяч доларів. Квадратний метр житла в новобудовах бізнес- та економ-класів в Одесі коштує від 600 до 850 доларів.

Захід України на ринку нерухомості тримається осібно. Там ціни, як уже писав два місяці тому «Урядовий кур’єр», зростають (вторинне житло), а не знижуються, як в інших регіонах. Високими залишаються ціни і на первинному ринку.

За словами експертів, у Львові невеличка квартира на первинному ринку коштуватиме не менш як 42 тисячі доларів. Тобто в цьому Львів обігнав Одесу. До речі, така тенденція частково простежувалася ще до війни. Але більших обертів вона набула останніми місяцями.

Які ж прогнози щодо ринку нерухомості, принаймні на початок осені, можуть надати фахівці? «Усе залежатиме від наших перемог на фронтах. Якщо ми матимемо успіх, то ціни на початку осені підуть угору. Якщо ж ні, то все може ще більше загостритися.

У нас дуже великий відкладений попит. Адже в Україні чимало людей мають гроші на купівлю житла, однак не роблять цього, чекаючи на добрі звістки з фронту», — каже Андрій Романов. За його словами, якщо в різних регіонах країни діти підуть, як це ведеться, до школи в будь-який спосіб — чи то онлайн, чи на реальне навчання, то на ринку нерухомості все змінюватиметься на краще. Тобто люди почнуть активніше купувати житло.

Ще більше оптимізму буде щодо купівлі квартир, коли стане менше ракетних ударів по наших містах або ППО набагато більше їх збиватимуть. Що ж, до вересня залишилося небагато часу. Поживемо — побачимо.