Ринок сільськогосподарських земель в Україні рухається доволі повільно, але впевнено. Як повідомляє Міністерство аграрної політики та продовольства України, станом на 7 вересня було укладено вже 13167 угод про купівлю-продаж землі на загальну площу 28,8 тис. га. Було б ще більше, але Державний земельний кадастр відмовив в укладанні 632 угод через недотримання певних правил.

Днями презентовано інформаційно-аналітичний бюлетень «Огляд стану земельних відносин в Україні», створений спільними зусиллями Мінагрополітики, Держгеокадастру й Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки. Заступник міністра аграрної політики та продовольства України Тарас Дзьоба назвав його аналітичною платформою для детального висвітлення окремих важливих питань функціонування та реформування земельних відносин в Україні. У подальшому такий бюлетень мають оприлюднювати щомісяця.

Про тенденції ринку

На деяких положеннях, наведених у бюлетені, та на його презентації варто зупинитися. Так, за серпень площа сільськогосподарських земель, щодо яких зареєстровано правочини стосовно ринку землі, зросла втричі порівняно з липнем: 17,3 тис. га проти 6 тис. Кількість зареєстрованих угод сягнула 200 на день.

Найбільше їх на Полтавщині (понад 1000 на 2,7 тис. га), за нею йдуть Харківщина (684 угоди, 2616 га) та Кіровоградщина (555 угод, 2074 га). Найменше земель продано на Луганщині та Івано-Франківщині — 90 та 77 га відповідно. Середня площа проданих ділянок трохи більш як 2 га.

Заступник міністра пояснює зростання кількості угод із купівлі-продажу земель посиленням довіри учасників ринку до аграрної реформи. Нині, за його словами, ринок ще знайомиться з правилами та нормами стосовно обігу землі. Ми ж додамо ще одну очевидну причину — мало хто продаватиме ділянку посеред аграрного сезону, коли врожай буде зібрано, інша річ.

Також варто зауважити, що кількість угод із купівлі-продажу земель не означає великі площі — у рекордній Полтавській області це лише 0,12% орних земель, на Харківщині та Кіровоградщині відповідно 0,1 та 0,09%. Для порівняння: у країнах ЄС діють суворі запобіжники спекуляціям землями сільськогосподарського призначення, і придбати їх можуть лише ті, хто має намір обробляти. І все одно цей показник там становить близько 1% на рік. Утім, порівнювати поки що зарано — наш ринок землі ще надто молодий і лише набирає сили.

Щодо ціни

Скільки нині коштує гектар сільськогосподарської землі, можемо мати тільки приблизне уявлення. Адже лише трохи більше половини угод зафіксовано в Державному реєстрі майнових прав із зазначенням ціни купівлі-продажу, хоча за законодавством реєстрація ціни обов’язкова. Отже, фактично маємо порушення закону, зокрема з боку нотаріусів, що реєструють такі угоди.

Причину зрозуміти неважко — хтось із учасників угоди, а то й обидва, не бажають оприлюднювати свої доходи та витрати. Але такою поведінкою вони спотворюють загальну цінову ситуацію на ринку землі, її важко об’єктивно відстежити. Щодо цього в бюлетені є рекомендація опрацювати це питання спільно з Міністерством юстиції.

Утім, деякі відомості аналітики ринку землі все-таки мають. Середня ціна гектара, за їхніми даними, становить 31,5 тис. гривень (трохи більше тисячі доларів). Це приблизно стільки, скільки й передбачали помірковані аналітики ринку. Інші прогнозували набагато більше, таке теоретично може бути, але, вочевидь, не скоро.

І на додачу: є дані, що за рахунок кредиту на купівлю землі під її заставу було куплено ділянок загальною площею аж близько 5 тис. га. Якщо порівняти із загальною площею земель, на які укладено договори купівлі-продажу, виходить не так уже й багато. Причин тут безліч, найперше — неузгодженість норм для отримання такого кредиту.

Адже землю купує фізична особа, тож, видаючи кредит, банк має враховувати її особисті доходи, а не доходи господарства, яке їй належить, і так оцінювати платоспроможність позичальника. Така процедура не відображає реального стану речей, але так за законом.

Крім того, земля як застава банки не дуже цікавить — адже, згідно із законом, її як не викуплену заставу слід продати протягом року. Але хто знає, що тоді буде із ціною на землю, чи покриє вона борг? Крім того, чи має банк зайвих працівників, аби охороняти цю ділянку й шукати на неї покупців?

Про ці зауваги попереджали давно, але на практиці не було зроблено нічого для подолання суперечностей. Зокрема, не взяли до уваги пропозицію про створення єдиного Земельного банку з реєстром усіх заставних ділянок, аби покупець міг звернутися прямо туди, а не оббігати всі банки в пошуках ділянки на продаж. Та й розмови про створення єдиної державної установи для кредитування купівлі землі малими сільгоспвиробниками так і лишилися розмовами.

Про покупців

Покупцями земельних ділянок, ідеться у бюлетені, є переважно фізичні особи, проте незначну частку придбали і юридичні особи. Це колишні «непідмораторні» земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, а саме земельні ділянки, не згадані в п.15 розд. Х Земельного Кодексу України як такі, що донедавна перебували під дією мораторію. Та все-таки значнe частинe угод (за площею) було зареєстровано з колишньою «підмораторною» землею, а саме із земельними ділянками, які мають цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За типом угідь, переважну більшість угод (77%) укладали з ріллею, ще 13% — з пасовищами та сіножатями. Решта угод стосувалась або суміші різних типів угідь, або інших типів угідь. Для двох відсотків угод інформація про тип угідь відсутня, що також є помітним негативом з точки зору дотримання вимог чинних нормативних документів та спотворює дані моніторингу, хоч і не надто суттєво.

Автоматизація на стражі

Як повідомив на презентації Тарас Дзьоба, міністерство за підтримки Світового банку та ЄС працює над створенням автоматичної системи моніторингу земельних відносин відповідно до Закону України «Про національну інфраструктуру геопросторових даних» та Порядку функціонування національної інфраструктури геопросторових даних, затвердженого постановою Уряду від 26.05.2021 № 532. Заступник голови Держгеокадастру Анатолій Мірошниченко зауважив, що цю роботу вже завершують.

Система моніторингу відображатиме інформацію про кожну земельну ділянку за її кадастровим номером. А нині всі ключові дані щодо стану ринку землі можна переглянути на сайті Держгеокадастру в розділі «Моніторинг земельних відносин».

Варто додати, що вже створюється національна інфраструктура геопросторових даних, адміністратором якої Держгеокадастр визначив ДП «Науково-дослідний інститут геодезії і картографії» (НДІГК). Він має містити геопросторові дані про будь-який об’єкт нерухомості чи певну територію. Там уже доступні дані від НДІГК, Держвод­агентства, Укравтодору, Мінрегіону та Державного космічного агентства, а також від 92 органів місцевого самоврядування (міських, селищних рад, територіальних громад).