Через війну українці призабули про одну серйозну економічну дату: нещодавно минув рік з початку великої земельної реформи, в межах якої було дозволено резидентам України вільний продаж ділянок сільгосппризначення. Щоправда, лише фізичним особам.

«Урядовий кур’єр» вирішив підбити певні підсумки земельної реформи.

Охочих купити чимало, а продати — немає

Експерти зазначають, що за рік функціонування вільного ринку землі можна простежити тенденцію: між орендарем та орендодавцем земельних паїв було дуже складно досягти згоди про продаж земельних ділянок, навіть тоді, коли закінчувався термін оренди. Чому орендодавці не хочуть продавати свої земельні ділянки?

Від початку зняття мораторію на продаж землі кількість охочих купити її була величезною, проте не було охочих продати.

Голова правління громадської організації «Асоціація представників малого та середнього бізнесу міста Києва» Максим Тютюнников виокремлює кілька чинників. «Перша причина — складний юридичний процес купівлі-продажу і висока вартість оформлення договорів та нотаріальних послуг. Зокрема, купівля ділянки передбачає проведення її оцінки сертифікованим спеціалістом (понад 1000 грн), отримання нотаріально завіреної згоди чоловіка/дружини на угоду (понад 1000 грн), погодження договору з орендарем ділянки.

А останній має за законом переважне право на викуп землі, яку він обробляє (у середньому 100 доларів, зокрема нотаріальне закріплення згоди)», — зазначає він.

Зрозуміло, що всі ці витрати має нести продавець, що зовсім йому не вигідно. Закон встановлює певні вимоги й до покупця, як-от підтвердження джерела походження коштів, що теж ускладнює процес.

Пригадаємо й інше: ще до впровадження ринку землі чимало експертів рекомендували власникам не продавати ділянки одразу після зняття мораторію, а почекати кілька років, доки цей ресурс стане дорожчим.

Леонід Корейба, голова асоціації фермерів та приватних землевласників Житомирської області,  зазначає, що більшість з договорів оренди в Україні мали чималий термін чинності. «Відомо: щоб продати земельну ділянку, потрібно розірвати орендні відносини. Закон дозволяє це зробити за згодою сторін. Але оскільки орендар цього не завжди бажає, то бажання власника паю недостатньо», — констатує він.

«Ще один чинник — права власності на велику кількість земельних ділянок у громадян не оформлено належно (землю не зареєстровано, не оформлено спадщину тощо), що потребує додаткового часу та коштів на приведення документів в належний стан», — додає голова правління громадської організації «Асоціація представників малого та середнього бізнесу міста Києва».

Основний підсумок: олігархи не скупили

Які підсумки функціонування ринку землі сільгосппризначення впродовж року? Чи можна вважати цей рік успішним?

За інформацією заступника міністра аграрної політики та продовольства Маркіяна Дмитрасевича, за перший рік роботи ринку землі було укладено понад 88 тисяч угод купівлі-продажу землі сукупною вартістю понад 7 мільярдів гривень. Але через російську агресію понад 51 тисяча угод не відбулася, а землевласники недоотримали 4,2 мільярда гривень.

За перший рік виконано головне завдання — розвінчано всі міфи опонентів зняття мораторію. Власники земельних паїв не кинулися масово за безцінь розпродавати свої землі, і концентрації великих масивів у руках окремих земельних олігархів не сталося. Фактично за рік продано менш як 1% сільськогосподарських земель, що є в Україні.

«Основний позитив ринку землі — можливість купівлі-продажу земель для товарного сільгоспвиробництва (паїв), якої не було або все відбувалося в тіні майже 20 років. А також висвітлення тіньової оренди — емфітевзисів на 49 років, обмінів і різних схем купівлі-продажу земельних ділянок, які підпадали під мораторій. Ще один плюс: із відкриттям ринку землі банки почали укладати угоди кредитування під заставу ділянок, що було неможливо, коли був чинним мораторій на їхній продаж», — вважає Максим Тютюнников.

Серед негативів, на його думку, слід виокремити складність процесу оформлення купівлі-продажу землі, у якому велику роль відіграють нотаріуси. Це трохи пригальмовує ринок, оскільки переоформлення земельних ділянок відбувається протягом тривалого проміжку часу.

Ціна вища за ту, що була до війни

Як формувалася ціна на землю протягом року? Чи досягла вона високих показників перед початком російської агресії?

На думку Маркіяна Дмитрасевича, нині середньозважена ціна за гектар дорівнює 37,9 тисячі гривень, що не можна вважати великими цифрами. Проте вона на 30% вища від ціни, що була ще рік тому.

За кілька тижнів до війни, зазначають в Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва, середня ціна на земельні ділянки була стабільною і становила приблизно 33,17 тисячі гривень за  гектар. А під час війни (19 травня — 25 червня) відповідно 35 тисяч гривень за гектар. Тобто порівняно з довоєнним часом середня ціна за гектар зросла на 6%.

Одним з негативних моментів, з яким зіткнулися учасники ринку землі, стала нестача нотаріусів, які розуміються на  оформлюванні угод. Нотаріусам було не зрозуміло, як вираховувати граничні обсяги купівлі землі для подружжя, обраховувати податки. Тобто була певна дезорганізованість нотаріусів внаслідок того, що законодавець недоопрацював процедурних норм. А ускладнені та тривалі реєстраційні дії формували високу вартість оформлення таких угод.

«Подекуди нотаріуси зовсім не бралися за оформлення таких угод. Оскільки за той час, який витрачають на всі передбачені законодавством перевірки та процедури оформлення угод з купівлі-продажу землі, вони можуть оформити багато інших документів та заробити більше на таких послугах. До того ж усі процедури нові, і можна наробити помилок, за що нотаріуси несуть відповідальність», — зазначає Максим Тютюнников.

Нині, за інформацією міністра юстиції України Дениса Малюськи, із 6500 нотаріусів доступ до реєстру відомства мають 4800. Але цього достатньо, щоб забезпечити ефективний ринок землі фактично на всіх не окупованих територіях.

Пригадаємо, що однією з пересторог відкриття ринку землі був сплеск земельного рейдерства. Однак, на щастя, таких прикладів за перший рік функціонування ринку майже не було.

Однак варто зазначити таку особливість: хоч до 2024 року право на придбання сільськогосподарської землі є тільки у фізосіб, бувало, що вона фактично потрапляла у власність юридичних осіб.

Попри війну, ринок землі існує. І його досягнення впродовж року значні. Навіть ціна на земельні ділянки трохи зросла. Отже, після нашої перемоги над російським ворогом український ринок землі запрацює ще краще.