Однією з найбільш обговорюваних тем року, що добігає кінця, став так званий земельний закон, який скасовує мораторій і має запровадити ринок землі в Україні з 1 липня 2021-го. Якщо до ухвалення цього важливого документа дискусії в суспільстві були на кшталт потрібний ринок землі у нашій державі чи ні, то після перейшли в іншу площину. Тепер українців цікавить, чого їм очікувати від відкриття ринку землі, хто зможе стати власником вітчизняних чорноземів і чи можливе повторення сценарію з пролонгацією мораторію на продаж землі. На ці та інші запитання наш кореспондент попросив відповісти провідного правника юридичної компанії FAS-UST адвоката Ігоря ХАРЧЕНКА.

В одні руки — сто гектарів

— Ігорю Михайловичу, хоч би що казали прихильники чи опоненти земельного закону, саме він істотно наблизив Україну до кола цивілізованих держав, де купівля-продаж землі — легальна правова дія. Як працюватиме вітчизняний та хто зможе стати власником земель сільгосппризначення?

— Гадаю, що ринок землі навряд чи запрацює в повному обсязі, оскільки Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який ухвалили цієї весни, передбачає, що ринок землі запровадять з 2024 року. Доти тільки фізичним особам дозволено купувати землю і то в певних межах: до 100 гектарів в одні руки. А оскільки у нас в Україні власники землі — юридичні особи, які мають змогу вкладати кошти в інвестиційні програми, розвиток землі, то, на жаль, до 2024 року цей ринок буде трішки, скажемо так, стікатись для накопичення якихось інвестицій, щоб потім запрацювати повною мірою і то, на мій погляд, буде багато спекуляції.

Можливо, і це цілком очікувано, якісь великі земельні групи чи земельні магнати будуть зацікавлені набрати велику кількість осіб, які на замовлення скуповуватимуть землю і так інвестуватимуть. І ринок, на мій погляд, буде не цивілізованим, а сірим. Адже в такій ситуації селяни навряд чи матимуть змогу продати землю за адекватну ціну.

— Чи можливе повторення українського сценарію із пролонгацією мораторію на продаж землі?

— Якщо уважно вивчати закон, який ухвалила Верховна Рада, то там є норма, яка передбачає, що ринок землі відкриється тільки 2024 року. Це і є своєрідний мораторій. Оскільки ще не факт, що ця норма з 2024-го запрацює. Ніхто ж не забороняє Верховній Раді ухвалити рішення про продовження цієї норми, якщо це комусь буде вигідно. Тож гадаю, й таке може статися.

Жодного клаптя іноземцям

— Одним з найбільших страхів українців було і залишається те, що вітчизняні чорноземи їм з різних причин не дістануться. Отже, кому і скільки землі сільськогосподарського призначення можна буде купити?

— Ці побоювання передчасні, оскільки редакція закону, яку ухвалила Верховна Рада, прямо передбачає заборону в будь-якому вигляді придбавати землю іноземцям. Чи то вона має бути у складі якогось підприємства, а кінцевим бенефіціаром є іноземець, чи просто іноземець, який отримав землю у спадщину, згідно із законодавством змушений буде відчужити її. Звичайно, це може негативно вплинути на українську економіку, бо інвестиції самі не прийдуть, тож розвитку сільського господарства, як передбачали, очевидно, не буде. Адже бачимо: законодавець вирішив, що земля має залишатися виключно в Україні, в одних, так би мовити, руках. І бенефіціарами, і власниками землі мають бути тільки українці. До 2024 року фізичні особи можуть придбати до 100 гектарів землі в одні руки. У подальшому закон дозволяє купувати землю до 10 тисяч га для одного володіння.

— Однак попри пряму норму закону, наші громадяни побоюються, що українська земля все-таки перейде у власність іноземців. Чи зможуть вони заволодіти нею і чи потрібно це їм?

— На мою думку, іноземним громадянам і фірмам це не дуже потрібно. Якщо ж розглядати нашу землю як інвестиційний проєкт, тоді так. Цілком очевидно, що будь-яка комерційна структура створюється для того, щоб отримувати прибуток, — це її основне завдання. І землю, звичайно, розглядає як товар або засіб виробництва. Тобто будь-яка з іноземних компаній передовсім розуміє, що треба вкласти, аби отримати прибуток. Але зрозуміло: якщо немає позитивної економічної динаміки в нашій країні, немає певної політики, коли інвестиції не застраховані, навряд чи до нас хтось прийде і навряд чи вкладатиме кошти.

На мій погляд, окрім того, що ми відкрили ринок землі, потрібно змінювати податкову політику, створювати більш лояльні умови для ведення бізнесу. Одне слово, все потрібно робити в комплексі. Нині ж, за умов, які склалися в Україні, заволодівати землею немає сенсу.

Щоб у халепу не вскочити

— Ігорю Михайловичу, розкажіть, будь ласка, про способи набуття права власності на сільськогосподарські землі у разі скасування мораторію.

— Гадаю, в нас буде єдиний спосіб, не передбачений мораторієм, окрім безоплатної приватизації землі: купівля-продаж, яка може бути на ринку. Власники земельних наділів-паїв, які достатньо довго володіють землею, але права розпорядитися нею на власний розсуд не мали, нарешті її продаватимуть. І громадяни, які можуть і хочуть купити цю землю, можуть так набути права власності. Це, на мій погляд, нормальний механізм набуття права власності на землю, крім передбачених ще чинним законодавством додаткових механізмів.

Так, землю можна буде купити або ж, як передбачено законодавством, отримати свої два гектари на безоплатній основі, пройшовши відповідну процедуру. Для цього потрібно звернутися до органу влади, який розпоряджається землею, отримати наказ, розробити проєкт землеустрою, погодити його, затвердити і зареєструвати за собою право власності. Це один із способів. Другий спосіб: коли є продавець землі, покупець, і в нотаріальній формі вони укладають угоду про купівлю-продаж. На мій погляд, це найпростіший спосіб набуття права власності.

— Цим правом може скористатися будь-який громадянин України?

— На сьогодні Земельний кодекс України передбачає, що будь-який громадянин України може скористатися правом на отримання кількох видів земельних ділянок. Один з них — земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею два гектари для ведення особистого селянського господарства. Так само можна будувати фермерське господарство, на яке держава відводить певний шмат землі, але тільки для ведення товарного виробництва сільгосппродукції. Також можна отримати до 12 соток землі під садове господарство, город. Але це стосується лише земель сільськогосподарського призначення.

І зекономив, і по лобі отримав

— Як відбувається процедура відчуження землі та які практичні рекомендації у цьому сенсі можете дати?

— Передовсім слід робити належну нормативно-грошову оцінку земель. У жодному разі не можна її занижувати, як це часто буває на ринку, скажімо, оренди. Люди домовляються між собою, занижують вартість земельної ділянки і так роблять необхідні платежі доступнішими для себе. Але в разі невизнання цієї угоди як такої, що не відповідає закону, чи її розірвання, то кошти, які було занижено, людина зможе отримати назад. Тобто виходить, що сам собі на граблі наступив: і зекономив, і по лобі отримав. Я ж рекомендую всім, хто хоче продати земельну ділянку, користуватися послугами фахівців, які зроблять її якісну грошову оцінку, і якщо ціна влаштує, то в нотаріальному порядку оформити угоду.

Щодо особливостей процедури відчуження землі, то насамперед необхідно знайти покупця на землю, який захоче дати за неї нормальну ціну. Домовитися з покупцем про особливості укладення угоди, знайти хорошого нотаріуса, який цю угоду оформить. Але до цього необхідно провести належну оцінку земельної ділянки, обговорити всі пункти договору, уважно прочитати його і тільки потім укладати угоду.

— Хто має переважне право на придбання землі під час продажу, дарування, застави і довірчої власності?

— Статтею 131 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» передбачено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Це переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, обов’язкова умова передачі — письмове повідомлення суб’єкта власника земельної ділянки. Стосовно дарування, то тут немає пріоритетів. Щодо довірчої власності, то осіб, яким довірено управляти земельною ділянкою, потрібно повідомляти, що вони можуть втратити це право, а в разі їхньої відмови земельну ділянку можна продати комусь іншому.

Пропозиція перевищуватиме попит

— Які цінові тенденції очікують на ринку землі сільськогосподарського призначення? Чи існують правові нормативи на ціноутворення? Наскільки, на вашу думку, реалістичні прогнози експертів щодо вартості землі від 1500 до 6000 доларів після скасування мораторію?

— Закон передбачає, що до 2024 року земельну ділянку можна буде продавати виключно за нормативно-грошову оцінку, не дешевше. Якою ця грошова нормативна оцінка буде? У кожному регіоні своя. І сказати сьогодні однозначно, що вартість двох гектарів землі становитиме від 1500 до 6000, складно. Думаю, що в нас дуже бідні й сільгоспвиробники, і сільгоспвласники земель, тому ринок, надто стихійне його відкриття, дуже знизить вартість землі. І прогноз експертів щодо вартості землі від 1500 до 6000 доларів не дуже реалістичний. На мій погляд, пропозиція перевищуватиме попит, а це дуже позначиться на ціні. Люди старатимуться продати свою землю. Звичайно ж, знайдуться ділки, що скуповуватимуть її за безцінь, щоб, не вкладаючи жодних коштів, перепродати. Тож цей ринок буде дуже нестабільним.

— І останнє запитання. Закон передбачає безготівковий розрахунок під час продажу-купівлі землі. Чи не спричинить це, як бувало раніше, подвійну бухгалтерію?

— Так, законодавець, передбачаючи безготівковий розрахунок під час продажу-купівлі землі, мав благі наміри і хотів детінізувати ринок. Для цього покупець, роблячи безготівковий розрахунок, зобов’язаний підтвердити джерело своїх доходів. Наскільки це вдасться на практиці, не знаю, оскільки наш народ дуже хитрий і може вдатися не лише до подвійної, а й потрійної бухгалтерії. Можуть запроваджувати різноманітні схеми, завдяки яким вдасться обійти цю норму закону. Адже ми живемо в такому суспільстві, де, на жаль, усі намагаються знайти хоч якусь шпаринку, щоб обійти законодавство.

Володимир ГАЛАУР,
«Урядовий кур’єр»

ДОСЬЄ «УК»

Ігор ХАРЧЕНКО.  Народився 7 листопада 1974 року в місті Душанбе у сім’ї військового. Закінчив Харківський національний університет внутрішніх справ та Національний технічний університет «Харківський політехнічний інститут» за спеціальністю «Менеджмент організацій».

Має 13-річний досвід у галузях господарського та цивільного права, наданні юридичних послуг комплаєнсу і захисту підприємницької діяльності.

З 2006-го працював юристом міжнародної компанії, де за шість років пройшов шлях до її директора. Згодом очолював юридичний відділ обласного апарату однієї з провідних політичних партій.

З 2014 року — партнер юридичної компанії FAS-UST. Член Національної асоціації адвокатів України.