Більш як півтора місяця минулого відтоді, коли в Україні офіційно відкрито ринок землі. 1 липня 2021 року набрав чинності Закон «Про внесення змін до деяких актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Цей документ дозволяє всім жителям нашої країни, тобто фізичним особам вільно продавати чи купувати сільськогосподарську землю.

До цього вже тривалий час, крім аграріїв та пересічних українців, готувалися банки — надавати кредити на купівлю земельних ділянок. Проте на практиці у перші місяці земельної реформи виявилися особливості, характерні для руху землі та участі в них фінансових установ України.

«Урядовий кур’єр» намагався з’ясувати специфіку роботи та роль банків у земельній реформі.

Відкриття ринку землі дає змогу в перспективі значно розширити банківське фінансування агробізнесу, особливо в сегменті малих та середніх господарств.

«На першому етапі реформи (до 2024 року) право купувати землю мають тільки фізичні особи, а це специфічне і вузьке коло потенційних позичальників.

Робота заради майбутнього

Тому на сьогодні про стрімке нарощування кредитування та заробіток для банків саме за рахунок кредитування під землю не йдеться», — зазначає виконавчий директор Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова.

На її думку, навіть у вкороченому форматі ринок землі дасть змогу на практиці перевірити процедури, пов’язані з укладенням угод, верифікацією покупців, оформленням переходу права власності на ділянки тощо.

Цей досвід дозволить вже 2024 року, коли ринок буде відкрито для юридичних осіб, очікувати на бум у кредитуванні агросектору. Зауважимо, що нинішні орендарі землі матимуть переважне право на її купівлю. Вони можуть передати це право, але повинні письмово повідомити про це власника землі.

«Відкриття ринку землі стимулюватиме банки до кредитування малого та середнього агробізнесу, фермерів. Законодавець передбачив чіткий механізм, як земельні ділянки, набуті банками, повертатимуть у власність аграріїв. Тому якщо цей механізм працюватиме, як запланував законодавець, а відповідні державні органи стежитимуть за виконанням банками їхнього обов’язку вчасно відчужувати земельні ділянки, можна очікувати на позитивний ефект від закону: виграють і банки, й аграрії», — вважає голова правління Банку Альянс Юлія Фролова.

На її думку, оскільки банки кредитуватимуть під заставу, що менш ризиковано для фінустанов, Нацбанк України не висуватиме додаткових вимог і до оцінки якості позичальників, і до застави. Фермери матимуть більше шансів скористатися кредитом.

Але це все відбуватиметься в майбутньому. Нині землі сільгосппризначення можуть купити лише фізичні особи.

Чинники, які стимулюють

Як переконана Юлія Фролова, кредитування для фізосіб може бути терміном на 8—10 років, дисконт після оцінки заставної землі може становити 20—30%. Але перед банками постають чималі проблеми у сфері агрокредитування фізичних осіб.

Як зазначають всі опитані «Урядовим кур’єром» фінансові установи, це питання визначення ринкової вартості землі. У законі передбачено зміни до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, а саме: «Доповнити пунктом 22 такого змісту: до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку».

Як зазначає Вадим Чувпило, кандидат наук з державного управління у галузі регулювання земельних відносин, на 1 січня 2021 року в Україні середня нормативно-грошова вартість гектара земель сільгосппризначення становила 27,5 тисячі гривень (приблизно тисяча доларів). Проте, на думку експерта, цей показник абсолютно відірваний навіть від теоретично можливої ринкової вартості.

«Це лише одна складова загальної проблеми, яка полягає в тому, що ринок починає працювати, і відбувається це в умовах жорстких обмежень.

Як наслідок, необхідної ринкової статистики попередніх років не існує, а поточні кількість та обсяги угод надто малі, щоб дати чітке уявлення про динаміку ціни у майбутньому», — зазначає Олена Коробкова.

На її думку, не відомо, як на практиці відбуватиметься стягнення та продаж заставленої землі банком у разі непогашення кредиту і чи буде достатньо покупців на такі ділянки для продажу за прийнятною ціною.

Цілком зрозуміло, що без цієї інформації неможливо як слід оцінити ризики, оскільки банк має використовувати підтверджену статистику та бути впевненим, що зможе за потреби отримати погашення кредиту за рахунок застави. Банки зобов’язані бути консервативними в оцінці ризику, адже вони оперують грошима вкладників.

Навчання на марші

Банкіри визначають ще одну чималу проблему: недостатній, якщо не сказати фактично нульовий досвід роботи в цьому напрямі вітчизняних нотаріусів. Ці фахівці, на яких покладено функції перевірки обмежень щодо права купити землю, роблять це у режимі навчання, що теж не спрощує процесу.

«Ці складності — плата за багаторічний мораторій і ті політичні обмеження, з якими працює ринок з 1 липня. Ми і не очікували іншого на самому початку роботи ринку», — додає виконавчий директор Незалежної асоціації банків України.

За словами адвоката, керуючого партнера юридичної фірми Kosovan Legal Group Анатолія Косована, неготовність юристів до лібералізації ринку землі пояснюється ухваленням необхідних нормативних документів і запуском технічних можливостей в останній момент.

Чи важко визначити банкам нині фінансовий стан потенційного кредитоотримувача на купівлю землі? Як упевнені банкіри, дати формальну оцінку кредитоспроможності позичальника — фізичної особи неважко. Достатньо знати її офіційні доходи — заробітну плату або доходи від надання землі в оренду. Іноді банк може оцінювати кредитоспроможність за іншими даними (наприклад, кредитна історія, рух коштів на рахунку клієнта тощо).

Але якщо потенційний позичальник не може жодним чином підтвердити власні доходи, то оцінювати нічого — банк мусить вважати його заздалегідь проблемним.

Наскільки активними впродовж півтора місяця були операції на ринку купівлі-продажу землі з участю банків, які надавали під них кредити?

Є статистика за липень 2021 року: за цей період було укладено 3277 угод і продано майже 6 тисяч га земель сільгосппризначення. Звісно, що це ще мало.

Найактивніший у цьому процесі Укргазбанк. За словами директора департаменту роздрібного банкінгу банку Максима Ярославського, від моменту подачі заявок фізичними особами до отримання кредитів зазвичай минає не більше п’яти днів. Кредитні кошти надають строком від семи до десяти років.

Деякі дуже вагомі банки України зовсім не беруть участі в таких оборудках. Як заявив «Урядовому кур’єру» пресменеджер ПриватБанку Олег Серга, нині банк не може похвалитися тим, що надає кредити на купівлю сільськогосподарської землі приватним особам.

Отже, банки поки що не беруть активної участі у наданні кредитів на купівлю землі. Пояснюється це багатьма чинниками, про які ми детально казали вище. Та й те, що юридичні особи до 2024 року не мають права купувати сільськогосподарські землі, теж значно стримує цей процес.

Ті, хто хоче продати свої паї, очікують на значне зростання вартості землі, яке не може настати надто швидко. А купують землі, беручи кредити в банках, ті фізичні особи, які лише намагаються стати фермерами та обрости власним господарством.

Активної участі банків у цьому процесі, як наголошують експерти, слід чекати після 2024 року.

ДОВІДКОВО

Міністерство аграрної політики та продовольства України повідомляє, що станом на 18 серпня укладено 7891 угоду в межах ринку землі. Подали заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру 4714 нотаріусів. Усього заяв — 5291, із них погоджено 4663, в черзі на розгляд — 13, відмову отримали 615. Нотаріуси з Державним земельним кадастром працюють у штатному режимі, повідомляє пресслужба відомства.