УРОКИ
Експерти наполегливо радять не купувати квартири у будинках, які перебувають
у будь-якій стадії зведення
Минуло вже понад п’ять років із того часу, коли українці почули назву «Еліта-Центр» і вона стала практично синонімом афери. Від піраміди, яку створила купка крадіїв—керівників цієї компанії, постраждали тисячі інвесторів, які, довіривши свої кревні пройдисвітам, ще й досі не оговталися від проблем, що звалилися на них. Потроху людям надається житло, а деякі зловмисники опинилися за гратами.
Але за всі ці роки чимало потенційних інвесторів так і не засвоїли уроки «Еліти-Центру» і продовжували вкладати кошти в сумнівні проекти, які підкуповували їх своєю дешевизною. Триває це і зараз. Наскільки ризикують наші громадяни тепер? Що було зроблено останніми роками, аби унеможливити такі прикрі випадки на законодавчому рівні?
Африкансько-азійська практика
По-перше, треба зазначити, що в Україні практично із моменту проголошення її незалежності на світ Божий стали з’являтися компанії (в середині 1990-х вони були замасковані під сумнозвісні трасти), які започаткували практику збору грошей із інвесторів — фізичних осіб ще на етапі риття котловану під майбутнє будівництво.
«Зараз такого вже практично немає. Але ми перейняли досвід вкладання грошей у будівництво, яке тільки-но розпочалося, від таких країн, як Афганістан, Мозамбік, Монголія. Втім, і тут, як кажуть, «обігнали» ці держави за своїм «ноу-хау» — у практиці інвестування фізособами ще на етапі котловану. Звісно, це дуже хибний шлях, який і веде до того, що шахраї на певному етапі зведення житла мають змогу покинути справу і спокійнісінько втекти із чималою сумою грошей. У цивілізованих країнах люди купують вже зданий в експлуатацію будинок», — розповідає кореспонденту «Урядового кур’єра» президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов.
.jpg)
Бажаєш справити новосілля — придбай нове житло. Фото Олександра ЛЕПЕТУХИ
Люди живуть, але незаконно
Утім, можна і не погодитися із відомим експертом з приводу того, що зараз відійшли від процесу фінансування фізособами будівництва на початкових стадіях. Прикладів лише по Києву є чимало. І хоча люди починають вкладати свої кошти не на етапі котловану, а значно пізніше, ризики все одно залишаються для них чималими.
У свою чергу старший юрист ЮФ «Лавринович та партнери» Олена Зубченко зазначає: «Збір грошових коштів на початку будівництва був би прийнятним, якби було законодавчо закріплено юридичні засоби захисту інвестора. Нині, як звичайно, забудовники використовують договори продажу майнових прав, для яких застосовуються норми законодавства щодо договору купівлі—продажу, тому інвестор не отримує права на повернення грошових коштів у разі прострочення термінів здачі в експлуатацію будинку та не набуває особливого статусу у разі банкрутства забудовника (в тому числі і права на отримання частини в недобудованому будинку)».
Отже, надавати будь-які кошти в процесі будівництва ні в якому разі не можна, навіть коли будинок вже практично здано в експлуатацію. На думку О. Рубанова, потенційний покупець повинен бачити всі необхідні документи щодо здачі будинку, щоб не було якихось невиплат в ті чи інші фонди, було проведено взаємозаліки тощо. «Мені відомо про такі здані в експлуатацію будинки, де вже живуть люди, але на будівлю немає відповідних документів. Отже, по суті, вона є незаконною. В такому разі мешканці не мають права розпоряджатися своїм житлом, наприклад продавати його. І таких будівель у столиці чимало», — констатує він.
А чи можна ризикнути та вкладати кошти у проекти досить відомих та порядних компаній-забудовників? Однак вкладання своїх коштів навіть у такі фірми на етапі будівництва не гарантує можливого його краху. Слід сказати, що директор сумнозвісної «Еліти-Центру» відхрещувався від інвесторів тим, що начебто його «бренд» присвоїли партнери, які втекли із грошима людей.
Лобі сильніше за правду
Що ж позитивного останніми роками відбулося у царині ухвалення законів, які б значно допомогли інвесторам-фізособам? Як зазначає О. Зубченко, було ухвалено низку змін до закону про інвестиційну діяльність, які забороняють надання коштів у будівництво житла іншим шляхом, ніж через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди і випуск цільових облігацій. «Але цих змін недостатньо. На сьогодні існує чимало проблемних будинків, права інвесторів яких незахищені, і є ймовірність, що вони залишаться і без квартир, і без грошових коштів», — додає вона.
А О. Рубанов узагалі вважає, що практично нічого доброго для інвестора-фізособи не зроблено. «Треба ухвалити законодавчі акти, в яких було б обумовлено жорстку відповідальність компанії-забудовника, а не лише інвестора. Нині всі ризики на себе бере останній. А потрібно, щоб за не зданий в експлуатацію будинок, як це прописано у договорі, наприклад, до 30 грудня 2011 року, забудовник платив інвесторам штраф», — зауважує він.
Однак сам фахівець песимістично дивиться на ухвалення таких законопроектів у Верховній Раді, пояснюючи наявністю у вищому законодавчому органі потужного будівельного лобі, якому аж ніяк не вигідне відстоювання інтересів інвесторів-фізосіб.
Таким чином, головний висновок може бути лише один — слід ігнорувати дуже привабливі цінові пропозиції на етапі будівництва і купувати лише готове житло, на яке є всі документи та дозволи.
ЯК У СУСІДІВ
Вексельна схема наказала довго жити
Схеми купівлі первинного житла в Росії такі ж небезпечні, як і в Україні.
Труднощів у сфері будівництва житла та підписання прозорих договорів між девелоперами та інвесторами вистачає і в нашої північної сусідки Росії. Проте слід зауважити, що в РФ ще в 2006 році було ухвалено досить прогресивний закон про участь у пайовому будівництві, який значною мірою «притиснув» будівельні компанії і хоч якось став на захист фізосіб-інвесторів. Так, обов’язковими умовами цього документа є визначення пайового будівництва, встановлення термінів передачі забудовником об’єкта його учасникам; визначення ціни, термінів та порядку сплати.
Однак, за даними російських джерел, на сьогодні за цими договорами в Москві та столичній області продається лише трохи більше 10% квартир. Що ж стосується регіонів, то там ці показники ще нижчі. Отже, переважна кількість компаній-забудовників Росії та ріелторських фірм, які з ними співпрацюють, застосовують, за словами виконавчого директора однієї із девелоперських компаній Артема Цегоєва, так звані «сірі» схеми продажу житла та «взаємодії» із фізособами-інвесторами.
На його думку, ріелторам, коли вони ухвалюють договір про пайову участь, доводиться сплачувати ПДВ із різниці між тією сумою, за яку вони придбали квартиру, і тією, за яку продали. Правда, ця схема не стосується інвестування фізособами. Але, наприклад, за прямою схемою «взаємодії» девелопер — інвестор забудовники ризикують сплатити просто-таки нечувані штрафи (до 32% на рік), якщо будинок не буде зведено у термін, прописаний у договорі. А таке, як відомо, відбувається чи не на кожному кроці як у Росії, так і в Україні.
Отож потенціальні інвестори-фізособи в РФ просто вимушені йти на умови компаній-забудовників. Які ж це так звані «сірі» схеми? Слід додати, що вони є цілком законними, адже ж не «чорні».
Як і в Україні, мета таких схем полягає в тому, що вони створені для продажу житла на стадії будівництва. А це, як відомо, дає змогу компаніям-забудовникам значною мірою зменшити відповідальність перед інвесторами-фізособами.
Існує в Росії практика підписання так званих договорів співінвестування. Ухвалюючи такий документ, пайовик стає партнером по бізнесу і рівною мірою несе відповідальність та всі ризики, що виникатимуть у процесі зведення та здачі житла. Під таку схему підпадає дія іншого закону РФ — про інвестдіяльність. За даними російських джерел, за такою схемою продається трохи більше 20% квартир на первинному ринку житла.
А от так звана вексельна схема, яка була вельми поширена в Росії протягом багатьох докризових років, тепер зустрічається нечасто. В той же час, за даними деяких російських джерел, в окремих містах РФ частка договорів за вексельною схемою може сягати пристойної цифри — до 24%.
Схема ця дуже проста, з одного боку, та дуже ризикована для тих же інвесторів-фізосіб. Так, останні заключають із компанією-забудовником попередній договір купівлі-продажу квартири, яку буде побудовано у майбутньому. Тут слід сказати, що росіяни деякою мірою «обігнали» українців. У нас такого не було взагалі ніколи, хоча продавалися часто-густо міфічні квадратні метри у стадії котловану.
Основні скандали в РФ були пов’язані раніше саме із казусами, що виникали в ході «роботи» вексельних схем.
І остання схема інвестування у будівництво в Росії — договір попередньої купівлі-продажу. Покупець та забудовник ухвалює попередній документ стосовно купівлі-продажу, де обумовлено, що компанія через деякий час після початку будівництва підпише інший договір — про пайову участь.
У ньому розписуються технічні характеристики, термін підписання основного документа, обов’язки покупця сплатити завдаток тощо.
Ризики цього договору полягають у тому, що коли у забудовника виникли проблеми або ціни на житло зростають, то він може продати квартиру. В цьому разі інвестору доводиться у судовому порядку доводити факт вкладання грошей і вимагати від забудовника їхнього повернення. Цікаво, що за такою схемою «працює» 20% усіх договорів.
Таким чином, російські фахівці, як і їхні українські колеги, радять купувати житло лише після його введення в експлуатацію. В тому ж разі якщо люди спокусилися на вкладання коштів у незавершене будівництво, росіяни радять своїм співвітчизникам обирати авторитетні компанії.