За даними, опублікованими у 2016 році британською компанією Savills, вартість наявних у світі об’єктів нерухомості досягла 217 трильйонів доларів, або 60% вартості усіх активів, що у 2,7 раза перевищувало глобальний ВВП. У той самий час річні обсяги глобального будівельного ринку становили 8,5 трильйона доларів, які за прогнозами зростання до 2020 року мали б сягнути 10,3 трильйона доларів. Якщо врахувати, як рекомендують інші зарубіжні дослідження, що вартість нормальної експлуатації будівель і споруд упродовж терміну служби значно перевищує вартість їхнього будівництва, то це вимагає щорічно витрачати на утримання нерухомості суми близько 2—4% відновної вартості об’єктів. А якщо припустити, що середній рівень зношеності об’єктів становить, наприклад, 30%, а отже їхня відновна вартість оцінюється в 282 трильйони доларів, то стає очевидно, що річні витрати на утримання об’єктів нерухомості є співставними з вартістю нового будівництва.
Поява останніми роками таких несподіваних оцінок привела до усвідомлення зарубіжними фахівцями важливості стратегічного управління не тільки будівництвом нових об’єктів, а й утриманням та експлуатацією наявних. Почали організовувати нові державні інституції, спеціалізовані консультаційні та управлінські компанії, розробляти відповідні методики, створювати нові наукові напрями, спеціальності, навчальні й тренінгові програми. Так, поряд із такими класичними дисциплінами, як менеджмент персоналу, фінансів чи матеріальних запасів, особливе місце став посідати менеджмент нерухомості, який навіть поглинув таку традиційну галузь, як менеджмент будівництва.
Натомість в Україні професії чи спеціальності з управління нерухомістю немає, вона не затребувана (не йдеться про оцінку нерухомості), відповідно бракує й наукових досліджень, аналітичних публікацій і навчальної літератури. У вищих навчальних закладах немає жодної профільної кафедри, у той час коли, наприклад, у сусідньому Мінську такі кафедри відкрито у чотирьох університетах. У Європі та у світі працюють десятки асоціацій, які спеціалізуються на різних функціях та об’єктах нерухомості, наприклад, на управлінні державними чи муніципальними майновими комплексами.
Чи варто експлуатувати те, що завдає збитків?
Оскільки у всіх державах найбільшим власником нерухомого майна є сама держава, то вона повинна забезпечити прискіпливий контроль стану об’єктів нерухомості, їхнє ефективне утримання та експлуатацію. Адже завдяки масштабу навіть незначний відсоток економії витрат, підвищення віддачі або, навпаки, зменшення збитків від державних об’єктів можуть стати відчутними для національної економіки.
Наприклад, у США стан близько мільйона федеральних об’єктів почали періодично контролювати урядові організації приблизно десятиліття тому. Тоді, у 2008 році, за даними Рахункової палати, вартість нерухомості становила 1,7 трильйона доларів, щорічні федеральні витрати на утримання та експлуатацію наявних об’єктів становили 47 мільярдів доларів, або 2,8% відновної вартості майна. У результаті моніторингу виявлено, що значна частина об’єктів не відповідає новим цілям експлуатації. Так, лише у 2008 році федеральні агентства знесли близько 25 тис. об’єктів, які були визначені як невигідні щодо поточних цілей. Їхні щорічні експлуатаційні витрати становили 119 мільйонів доларів. У 2009 році додатково відчужено 19,5 тисячі об’єктів з експлуатаційними витратами на суму 149 мільйонів доларів.
У Великій Британії у 2011 році при уряді створили Групу ефективності та реформування (ERG) і Управління нерухомістю. Їхня діяльність супроводжується регулярними звітами і появою відповідних державних програм. Наприклад, було визначено, що облікова вартість усієї нерухомості державної власності становила 370 мільярдів фунтів, або понад шість тисяч фунтів на одного мешканця (чим підкреслювався інтерес громадян — платників податків у збереженні та раціональному використанні майна). Оцінки показали, що за 10 років від продажу вільної державної нерухомості надходження становитимуть до 20 мільярдів фунтів і буде отримано п’ять мільярдів фунтів від скорочення поточних витрат.
З іншого боку, на Заході добре розуміють, що величезна небезпека криється і в недостатньому фінансуванні утримання об’єктів і накопиченні потреб на оновлення понад бюджетні можливості наступних періодів. У такому разі прискорено падає вартість нерухомості, скорочується термін експлуатації, втрачаються суспільні функції об’єктів, наприклад, інфраструктури — житла, доріг, об’єктів енергетики та комунального господарства, соціальної сфери. Ця ситуація добре знайома вітчизняним фахівцям.
Про те, що в Україні стратегічна роль державної нерухомості ще не усвідомлена і недооцінена, свідчить, наприклад, аналітичний звіт експертів МВФ 2016 року щодо управління державним майном. Експерти з подивом виявили, що в Україні немає точних даних про загальну кількість державних підприємств або кількість об’єктів нерухомого майна. Дані державної статистики не охоплюють державних активів та майна місцевих органів влади, різні статистичні агенції в Україні по-різному оцінюють відповідні показники.
У семи няньок…
Формально систему управління державним майном в Україні утворено у зв’язку з ухваленням у 2006 році Закону «Про управління об’єктами державної власності». Закон визначає Кабінет Міністрів України найвищим органом з управління об’єктами державної власності, якими вважаються суб’єкти господарювання. Крім нього, визначено три групи суб’єктів управління: міністерства та інші органи виконавчої влади (так звані уповноважені органи управління); органи, які повинні здійснювати управління державним майном відповідно до окремих законів (Верховна Рада, Національний банк та інші); Національна та галузеві академії наук.
Державний контроль на всіх рівнях здійснюється на основі моніторингу та аналізу показників фінансово-господарської діяльності суб’єктів господарювання, не виокремлюючи при цьому використання нерухомого майна.
Окреме місце в управлінні посідає Фонд державного майна України, що займається корпоративними правами щодо державних підприємств, створює і веде Єдиний реєстр об’єктів державної власності, зокрема й державного нерухомого майна. Облік об’єктів державного нерухомого майна здійснюється з 2006 року в Єдиному реєстрі об’єктів державної власності. Фонд співпрацює із 148 суб’єктами управління державним майном (65 центральними органами виконавчої влади, 25 державними місцевими адміністраціями, шістьма академіями наук, п’ятьма господарськими структурами тощо). Станом на 1 квітня 2017 року в реєстрі обліковується більш як мільйон об’єктів державного майна (як у США!).
Паралельно із системою управління об’єктами державної власності й незалежно від неї у державі функціонує система державного фінансування бюджетних установ. Бюджетний кодекс України передбачає для них свою ієрархію органів управління і класифікацію видатків. На відміну від функцій Фонду державного майна та Єдиного реєстру об’єктів державної власності, видатки контролює Державне казначейство України, яке складає та веде Єдиний реєстр розпорядників бюджетних коштів та одержувачів бюджетних коштів. Головні розпорядники бюджетних коштів визначають мережу розпорядників бюджетних коштів нижчого рівня та одержувачів бюджетних коштів.
Таким чином, комплексної системи реєстрації об’єктів нерухомого майна державної власності, управління і фінансування в Україні не існує. Відповідно не існує і спеціального органу управління державним нерухомим майном.
А отже, у державі немає повного обліку об’єктів, невідомі їхні технічний стан та вартість, експлуатаційні витрати, потреби в оновленні, ефективність використання площ, а тому дуже важко зробити висновок щодо доцільності подальшого утримання та фінансування цих об’єктів.
Підґрунтя для зловживань
На рівні окремих державних підприємств та бюджетних установ немає управлінського обліку окремих будівель і споруд, їхньої актуальної оцінки, зокрема щодо відновної вартості та відповідно — потреб у капітальних ремонтах, немає професійного менеджменту утримання та експлуатації з усім арсеналом сучасних методів та інформаційних технологій. Це унеможливлює планування потреб у бюджетних коштах на нормальне утримання об’єктів, утруднює обґрунтування доцільності їхньої подальшої експлуатації. Непрозорість ситуації з нерухомістю створює можливості зловживань з приватизацією та орендою державного майна.
Припускаємо, що держава не має необхідності втручатися у використання нерухомого майна на рівні підприємств, достатньо регламентувати, як у високорозвинених державах, методи управління активами та відкоригувати методи контролю стану і вартості нерухомості. Але зважаючи на те, що, крім майна державних підприємств, державі через органи управління «за окремими законами» належить чималий портфель нерухомості у вигляді будівель та споруд бюджетних організацій, органів державного управління, майна, переданого в оренду тощо, окремої уваги потребує нормативно-правове регулювання відносин з управління саме цим державним нерухомим майном, зокрема управління майном, що забезпечує діяльність Президента України, Верховної Ради України та Кабінету Міністрів, Національного банку, управління якими має здійснюватися в порядку, визначеному законами, яких на сьогодні бракує.
Усі ці проблеми, безумовно, заслуговують на більшу увагу держави і суспільства, починаючи з підготовки фахівців і закінчуючи створенням спеціального органу управління.
Василь КУЙБІДА,
доктор наук з державного управління,
Всеволод НІКОЛАЄВ,
доктор економічних наук для «Урядового кур’єра»