ДОСВІД
ОСББ стикаються з фінансовими проблемами, невмілим керівництвом, правовими колізіями і невдоволенням мешканців
Уже не один рік у нашому суспільстві тривають дискусії щодо доцільності переходу мешканців багатоповерхівок від влади ЖЕКів, що вже давно стали притчею во язицех, до нової форми утримання житла - об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Деякі регіони (наприклад, Донбас) ще років 7-8 тому вже мали неабиякий досвід успішної діяльності ОСББ. Зараз до 20% житлового фонду столиці також перекрито цими об'єднаннями. Чи завжди вони є взірцевими формами управління житлом? Чи насправді всі члени ОСББ задоволені якістю та ціною послуг, що їм пропонують вже не ЖЕКи, а недержавні некомунальні утворення?
Перетворили на офісний центр
Як пересвідчився кореспондент "УК", далеко не завжди. І за прикладом ходити далеко не треба. Все це можна знайти в Києві. Певна частина мешканців багатоповерхового житлового будинку по вулиці Тимошенка, 2-Л, які є членами ОСББ "Чайка" (треба зауважити, що ця частина є меншою) неодноразово надсилали скарги до правління об'єднання. Подібний документ згодом було надіслано до Генеральної прокуратури. В ньому скарга на те, що в їхньому будинку (який було здано до експлуатації наприкінці 90-х років) за сприяння "Чайки" на 1,2,5,7 і 15 поверхах розташовані різноманітні підприємства, які не мають окремого входу-виходу. Це, на їхню думку, грубе порушення чинного законодавства.
"Усе це створює незручності для мешканців будинку, біля дверей будівлі постійно розвантажуються вантажівки, вантажі невизначеного характеру складуються в приміщеннях будинку, велика неконтрольована кількість відвідувачів створює загрозу особистій безпеці мешканців", - йдеться у листі-скарзі. Окрім того, як повідомляють члени ОСББ, без погодження з ними на даху будинку керівництво об'єднання розташувало антенні пристрої всіх мобільних операторів зв'язку.
Деякі члени ОСББ не могли збагнути, чому в платіжках за комунальні послуги разом із видом платежу "утримання будинку" є окремий - "ремонти (поточний, капітальний)". На їхню думку, перший вид платежу просто повинен поглинати другий, тобто, правління ОСББ незаконно збирало додаткові гроші, до того ж, протягом багатьох років у будинку не проводилися ніякі ремонти.
Як зазначає мешканець будинку Олександр Жовнеровський, упродовж певного часу він намагався змінити ситуацію і позбутися сусідів-організацій. "Незважаючи на скарги і заяви керівництву ОСББ "Чайка" та в різні інстанції, зокрема в Оболонську районну прокуратуру, Оболонську районну держадміністрацію, все залишається без змін", - наголошує він.
Все на законних підставах?
Голова правління ОСББ "Чайка" Євген Просвєтов вважає, що фірми та компанії розміщують свої офіси в будинку на законних підставах. За його словами, будинок по вул. Маршала Тимошенка, 2-Л будувався за розробленою документацією, а потім здавався (вже за внесеними змінами) як гуртожиток. Про це свідчить акт про прийняття в експлуатацію.
Як зазначає Є. Просвєтов, і площа, що потім пропонувалася для продажу всім охочим, була також оформлена в договорах купівлі-продажу як нежитлова (тобто не як квартира).
"За законодавством України статус гуртожитку не означає, що він є житловим приміщенням. Тому фактично нинішні мешканці скуповували не квартири, що і вказано у договорах купівлі-продажу. Отже, жодних порушень законодавства в тому, що зараз власники приміщень здають їх в оренду фірмам, немає. Якби вони були, то органи влади та правоохоронні органи вже сказали б своє вагоме слово", - зазначає Є. Просвєтов.
До того ж, переконаний голова правління ОСББ "Чайка", так звана колективна скарга не зовсім колективна - багато підписів на ній просто підроблено. Втім, на його думку, те, що більшість мешканців будинку задоволена життям у ньому і послугами ОСББ, яскраво свідчить - проблеми надумані.
Гуртожиток -завжди житло
Однак старший юрист юридичної фірми "Лавринович і партнери" Антон Луковкін, до якого ми звернулися по коментар, дотримується іншої позиції: в буквальному значенні терміну "житловий будинок" гуртожиток дійсно може ним не визнаватися. "Проте в контексті описаної ситуації за своїм функціональним призначенням гуртожитки є житловими будівлями, призначеними для постійного проживання людей. Їхнє використання для інших цілей забороняється. Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000), який розмежовує будівлі та споруди за їхнім функціональним призначенням, гуртожитки є житловими будівлями. Їхнє проектування та будівництво має відповідати тим самим державним будівельним нормам та стандартам, відповідно до яких споруджуються житлові будинки (ДБН А.2.2-3-2004; ДБН В.2.2-15-2005). Житловим кодексом (ст. 127) прямо передбачено, що під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети житлові будинки", - зазначає він.
На думку А. Луковкіна, неможливість провадження підприємницької діяльності у житлових приміщеннях простежується на рівні низки законодавчих актів. Зокрема, Цивільний кодекс (ст. 813) передбачає, що юридичні особи можуть орендувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Юрист вважає, що в цьому випадку можна говорити і про правомірність створення ОСББ. Так, буквальне тлумачення положень Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не дає права казати, що він поширюється на гуртожитки. В свою чергу, за словами А. Луковкіна, у Законі "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", який передбачає можливість створення ОСББ у гуртожитках, зазначено, що він не поширюється на гуртожитки, які на законних підставах перебувають у приватній власності.
Враховувати думку кожного
Практика діяльності іншого столичного ОСББ - "Велика Житомирська, 27" - свідчить про інше. Тут мешканці задоволені і керівництвом, і послугами, що надаються. На відміну від першого прикладу, це об'єднання було створено в старому будинку, і, як зазначає голова правління ОСББ Олег Кий, людям та йому особисто було боязко переводити дім на нову форму управління. "Якщо будинку понад 50 років, то зрозуміло, що він потребує чимало коштів на різні капітальні ремонти і повну заміну певного обладнання. Тож, залишаючись при ЖЕКу, такі кошти, хоча і з великими труднощами, можна вибити з місцевої влади чи навіть із держави. Однак, якщо будинок є фактично "незалежним" утворенням, то і гроші на це мають збирати члени ОСББ", - зазначає він.
Тому мешканці будинку вирішили піти на компромісний варіант - вони утворили ОСББ, але залишилися на балансі ЖЕКу: чимало послуг об'єднанню надаються саме житлово-експлуатаційною конторою. ОСББ "Велика Житомирська, 27" лише доплачує, наприклад, жеківським прибиральницям, сантехнікам тощо за те, що вони сумлінніше та якісніше виконують свою роботу. Таким чином, ці робітники отримують подвійну платню і всі залишаються задоволеними.
О. Кий вважає, що здати в оренду будь-які приміщення у них в ОСББ можна лише в тому випадку, коли дістануть згоду всіх без винятку мешканців будинку. "Я як голова правління завжди дослухаюся до кожної думки, навіть, якщо один "голос" буде проти, то рішення (і я, і правління) не прийматимемо на користь "більшості". А здавати в оренду квартири під офіси, тим більше не на першому поверсі, у нас взагалі не дозволено - про це і говорити не треба, адже це є звичайним порушенням чинного законодавства", - констатує О. Кий.
Він розповів про випадок, коли можна було здати в оренду на першому поверсі прибудову площею 12 м2. Голова правління ОСББ порадився з усіма членами, тож дійшли висновку, що це не завадить, а навпаки додасть додаткові кошти до загальної "каси". Було перенесено вхід для мешканців, а для фірми, яка орендувала приміщення, зроблено інший.
"Вважаю, що в управлінні ОСББ головним є не рішення його правління (яке делеговане для таких справ простими членами), а ставлення до будь-яких проблем кожного мешканця. Тому ми обрали спосіб не централізованого управління ОСББ, а децентралізованого. І ще жодного разу про це ніхто не пошкодував", - наголошує голова правління.
Україна ще не готова?
Питання широкого створення та розвитку в нашій країні ОСББ, які б стали альтернативою ЖЕКам, є складним і підходити до нього треба зважено, вивчаючи кожен окремий будинок.
Чимало фахівців житлово-комунального господарства впевнені, що ОСББ варто утворювати лише в "молодих" або щойно зведених будинках. Адже "старші" за віком потребують чималих коштів на капітальні ремонти, і об'єднання самотужки не розв'яжуть цю проблему. О. Кий взагалі вважає, що такі ОСББ будуть просто приречені на банкрутство. А екс-голова Шевченківської райдержадміністрації Києва Віктор Пилипишин впевнений: попри те, що в багатьох країнах утворення, подібні до ОСББ, успішно працюють, на нинішньому етапі в Україні про це говорити ще зарано.
"За кордоном такі утворення називають кооперативами. Чи краще буде жити сьогодні людям, що мешкатимуть в ОСББ, ніж тим, які живуть в будинках комунальної власності? Можу дати відповідь: в основному ні. Є лише поодинокі випадки, де працює хороший голова ОСББ. Якщо власники приватизованих квартир дійдуть згоди з державою і міською владою щодо модернізації будинків, виходячи передусім з енергозберігальних технологій, і буде вирішено питання з монополістами (які надають послуги) та тарифною політикою, то не виключаю, що за 3-5 років це буде ефективним", - додає він.
Є чимало прикладів того, що загальна каса стає вдалим стартом для різного роду фінансових махінацій. Звісна річ, що інформація про всі зібрані та вкладені кошти має бути прозорою для кожного члена ОСББ. Часто переважна більшість керівного складу ОСББ є професійно непідкованими. Саме про це неодноразово наголошували і чиновники різного рівня.
Звичайно, є приклади позитивні: чимало ОСББ досягли того, що за опалення в їхніх будинках мешканці сплачують майже вдвічі менше, ніж "колеги" з жеківською формою обслуговування; такі будинки відрізняються від інших охайністю, чистими під'їздами, що нагадують квітники тощо. Але проблем ще є чимало, їх необхідно осмислювати і розв'язувати.