Минулий рік і кілька місяців цього для вітчизняних девелоперів та забудовників стали найважчими за всю історію незалежної України. У перші пів року повномасштабної війни росії проти України було заморожено майже всі об’єкти у країні. Але згодом будівництво поступово оживало.

«Урядовий кур’єр» з допомогою експертів намагався з’ясувати нинішній стан ринку первинної нерухомості та оцінити подальшу перспективу його розвитку. Яка доля багатоквартирних будинків, зведення яких розпочиналося ще до повномасштабної війни? Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буду» зазначає, що їхня компанія поновила будівельні роботи на більшості об’єктів.

«У столичному регіоні в портфелі «Інтергал-Буд» 12 житлових комплексів. На десяти з них триває будівництво. Це був поступовий процес. У Києві  будівництво відновилося наприкінці весни 2022 року.

Робота на об’єктах триває

Передовсім зосередилися на будинках, що мають найвищий ступінь готовності. Торік улітку це були сім об’єктів та майже 300 тисяч квадратних метрів житла», — додає вона. Нині це 410 тисяч квадратних метрів нерухомості у столиці та найближчому передмісті і 90 тисяч квадратних метрів в інших регіонах країни. Компанія змогла завершити зведення дев’яти будинків у восьми різних житлових комплексах.

Дмитро Плосконос, керівник департаменту з продажу ТОВ «Ковальська нерухомість», зазначає «Урядовому кур’єру», що будівельні роботи було поновлено торік у травні. Про це покупців компанії сповістили на офіційній сторінці. Нині тривають роботи з добудови та введення в експлуатацію п’яти будинків у різних районах Києва.

Доречно поцікавитися, чи є нові комплекси або будинки, зведення яких розпочалося після початку повномасштабної війни.

«Ми не розпочинали нових проєктів, хоч маємо такі плани, — зазначають у компанії «Інтергал-Буд». — Це загальна тенденція ринку. Більшість забудовників зосередилися на об’єктах, зведення яких почалося до повномасштабного вторгнення».

Компанія «Ковальська» зуміла розпочати зведення нового будинку на чотири секції. Це хоч і маленький, але прорив. Проте Київ, на відміну від Львова, не може поки що похвалитися новим будівництвом, розпочатим до 24 лютого 2022 року.

Як зазначає «Урядовому кур’єру» СЕО Well Bud, Founder експерт новобудов «Вдома» Катерина Джичка, частка новобудов, які звели девелопери міста впродовж року (з березня 2022-го по березень 2023-го), становить 10%. За її словами, показник може зрости, якщо успіхи наших захисників на фронті будуть відчутними.

«Проте щодо наявності вільних ділянок для нового будівництва Львів не варто порівнювати зі столицею. Якщо в Києві можна знайти для цього площі розміром 10—30 га, то у Львові з великими труднощами — 5—10 га», — зазначає вона.

Нестача та здорожчання будівельних матеріалів — серед ключових проблем галузі. Як зазначає Анна Анісімова, дефіцит певних товарних позицій вдалося компенсувати за рахунок імпорту: «Це кахель, сантехніка та інші оздоблювальні матеріали. Усе істотно здорожчало. За останній рік піднялася ціна на цеглу, керамоблок — на майже 40%, цемент — 20%, металопластикові вікна та двері — 45—50%, утеплювальні матеріали — 40—60%». 

Віктор Костюченко, керівник департаменту розвитку проєктів ТОВ «Ковальська нерухомість» зазначає, що проблем із закупівлею немає, є зниження вибору (номенклатури, а подорожчання було нелінійне і в кілька ітерацій) на 10—60%  залежно від групи товарів.

Львівські колеги інформують, що подорожчання будівельних матеріалів у них становило 60—75%. Зокрема добряче подорожчав метал: якщо до повномасштабної війни тонна коштувала 15 тисяч гривень, то в березні 2023 року — майже 37 тисяч гривень.

Ціна квадратного метра

«Поки що нам вдається утримувати ціни  приблизно на довоєнному рівні. Щоб стимулювати попит, компанія впроваджує акції та спеціальні пропозиції. Наприклад, восени ми пропонували дисконт понад 20%. А нині можна придбати житлову або комерційну нерухомість зі знижкою майже 10% вартості. Однак розуміємо, що ціни потрібно піднімати. Це вимушений крок, пов’язаний з істотним зростанням собівартості будівництва», — каже Анна Анісімова.

За її словами, загалом найближчими місяцями ціни на квадратні метри зростуть щонайменше на 10%. Навіть у найнижчому ціновому сегменті ринку (економ-класі) житло подорожчало в середньому на 150—200 доларів за квадратний метр.

Дмитро Плосконос зазначає: якщо раніше всі цінники покупцям надавали під час консультації у гривнях, то нині клієнт отримує пропозицію в доларовому еквіваленті.

Катерина Джичка вважає, що вартість квадратного метра нового житла у Львові за цей період зросла на 20%. «Нині на стадії котлована квартири продають у середньому за 1000 доларів за квадратний метр, 1300—1500 доларів за квадратний метр — на етапі добудови. Сказати, якими будуть ціни надалі, важко, бо все залежатиме від ведення бойових дій та вартості будівельних матеріалів», — каже вона.

Про кваліфікацію 

Будівельна галузь, як і більшість, зазнала кадрових втрат. Вони пов’язані з міграцією населення всередині країни та виїздом за кордон. Багато працівників боронять Україну в лавах ЗСУ і територіальної оборони. Звісно, це призвело до дефіциту передовсім будівельників. В «Інтергал-Буд» довелося наново комплектувати бригади. І як там вважають, це завдання успішно розв’язано, і людських ресурсів вистачає.

На «Ковальській» наголошують на іншій тенденції: і до війни, й нині робітникам та інженерно-технічним працівникам-претендентам притаманний загальний низький рівень компетенцій. Про таку саму проблему каже і Катерина Джичка. Пояснення просте: чимало років будівельні професії не дуже шанували випускники шкіл. Чимало з них хотіли стати економістами та юристами. А у війну ця кадрова проблема особливо стала гострою.

Як компанії-забудовники стимулюють майбутніх інвесторів — фізичних осіб, щоб вони купували житло?

Анна Анісімова переконує, що державні програми мають обмеження щодо учасників, тому їхня компанія пропонує купівлю нерухомості на виплат. «Наприклад, надаємо змогу придбати квартиру в розтермінування до п’яти років. А ще спільно з банками-партнерами компанія розробляє окремі іпотечні програми з вигіднішими умовами», — додає вона.

Дмитро Плосконос зазначає, що на готові об’єкти нині на виплату є пропозиції до року платежів, а для об’єктів, які будують, — до чотирьох років.