«2016 рік має стати роком старту програми орендного житла в Україні»
Кожна родина, яка ще не має власного куточка, мріє про нього. Та придбати помешкання вдається далеко не всім, адже, як підрахували фахівці ще кілька років тому, середньостатистичній українській родині, щоб зібрати на купівлю квартири, потрібно щонайменше 22 роки. А тим часом потреба в житлі, згідно з пірамідою потреб Маслоу, — на другому знизу шаблі, тобто належить до першочергових. У Мінрегіоні пропонують вихід із ситуації, який грунтується на світовому досвіді. Про перспективи вирішення «квартирного питання» розповів «Урядовому кур’єру» віце-прем’єр-міністр — міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадій ЗУБКО.
— Геннадію Григоровичу, багато фахівців зазначають, що на найближчі роки прогнозують затишшя у галузі житлового будівництва, тому що в людей немає коштів на придбання житла. Яка ваша думка з цього приводу?
— Вкрай складна економічна ситуація в країні вплинула на обсяги будівництва і купівельну спроможність громадян. Не хочу давати світлі політичні обіцянки, що вже завтра ситуація зміниться на краще. Я технократ, який звик не говорити, а робити системні кроки задля досягнення мети. Тому хочу наголосити, що активізація будівельної галузі — це давній рецепт виходу з економічної кризи для країни. Будівництво має найбільший мультиплікатор як на рівні залучення суміжних професій, цілих кластерів економіки, так і на рівні податкових зборів. Умовно кажучи, будівництво — це зарплата не лише виконроба чи маляра, а й прибуток банку, який видає кредити, успішність підприємств із виробництва будівельних матеріалів, новий об’єкт для працівників комунальних підприємств. Результати очевидні: створення нових робочих місць, додаткові надходження до бюджету.
Тому один з основних напрямів державної політики — створення умов, за яких будівельні компанії зможуть прозоро працювати, а громадяни — купувати житло.
Крім законотворчості та регулятивної функції, держава також опікується реалізацією програм із залученням бюджетних коштів. Це продовження програми здешевлення іпотеки, будівництва або придбання доступного житла 30/70. Також продовження пільгового кредитування індивідуальних сільських забудовників — програма «Власний дім».
— Чи виправдали себе державні програми підтримки житлового будівництва, і яку долю їм прогнозуєте?
— Ці програми діють не перший рік, і бачимо їхню ефективність. Однак розвиток житлового будівництва можливий лише тоді, коли держава виконує дві основні функції. По-перше, стимулює ринок на законодавчому рівні й створює умови для залучення інвестицій. По-друге, вона так званий санітар лісу, тобто стежить за тим, щоб усі гравці ринку дотримувалися правил, усуває перешкоди для їхньої роботи.
Мінрегіон виконує всі ці функції, і наступного року моя команда створюватиме законодавчу базу для нормальної роботи будівельного ринку. На цьому грунті ефективність програм підтримки житлового будівництва збільшуватиметься. Але результат є вже зараз. Завдяки державній підтримці власні домівки отримали 19 тисяч громадян. За програмою «Власний дім» понад 17 тисяч жителів сіл мають змогу збудувати житло чи приєднати свої оселі до інженерних мереж.
Упровадження цих програм дає змогу ліквідувати довгобуди. У добудові законсервованих об’єктів зацікавлені не тільки забудовники та інвестори, а й територіальні громади.
Звісно, основна проблема на шляху реалізації житлових програм — їх недостатнє фінансування з державного й місцевих бюджетів. Розуміємо, що це важливе соціальне питання. Тому Мінрегіон як головний розпорядник коштів за державними житловими програмами звернувся до Мінфіну із запитом передбачити на них у держбюджеті на 2016 рік кошти обсягом мільярд гривень.
— Альтернатива придбанню житла — оренда. Мінрегіон розробив проект закону «Про орендне житло». Коли пропонує його розглядати?
— В Україні не розроблено бізнес-модель оренди житла. У нас такий собі Шанхай зразка ХІХ століття. І це наш недогляд. Адже орендна модель — це популярний прибутковий інструмент, який вже багато років ефективно працює у розвинених країнах. Він дає змогу підняти ринок будівництва на новий рівень і залучити інвестиції.
Питання створення інструментарію для започаткування ринку орендного житла давнє. Ми вже розробили проект закону «Про орендне житло». Триває його обговорення й погодження із центральними органами виконавчої влади. Після цього законопроект буде винесено на розгляд уряду. Сподіваємося, що невдовзі його буде ухвалено, і 2016 рік стане роком початку роботи програми орендного житла в Україні.
— Чи прораховували, наскільки вигідно буде вкладати кошти у будівництво орендного житла і хто погодиться за нього взятися? Адже тут ідеться про так звані довгі кошти.
— «Довгі кошти» цікаві «довгим компаніям», тобто банкам та інвестиційним фондам, які працюють уже десятки років. Але щоб залучити ці великі переважно закордонні компанії, потрібно створити чіткі правила гри на ринку. Щойно майданчик для їхньої роботи стане зрозумілим, найбільші фонди потягнуться в Україну і принесуть із собою ці «довгі кошти». Вони стануть прикладом для вітчизняних компаній, показавши ефективність таких інвестицій.
Законопроект про орендне житло, який розробила команда Мінрегіону, передбачає певні заохочення для інвестування. Він встановлює державні пільги під час будівництва й експлуатації орендного житла. Наприклад, землю для будівництва і подальшої експлуатації будинку надаватимуть безоплатно. Замовника будівництва звільнятимуть від перерахування коштів на розвиток інфраструктури. Безоплатним буде і приєднання до інженерних мереж. Тобто вигод дуже багато. Інвестори мають зацікавитися ринком, адже це неоране поле, яке згодом дасть сходи.
— Багато експертів із нерухомості кажуть, що у приватному секторі помешкань для найму вистачає. Інша річ — ціна оренди. Як враховуватимуть соціальну складову?
— Що бачимо на ринку орендного житла? Високі ціни. Не кожна молода родина здатна орендувати навіть однокімнатну хрущовку у спальному районі. Чому так? Бо на ринку бракує пропозиції. Це звичайні ринкові закони: що менша пропозиція, то вища ціна. Будуючи орендне житло, держава підвищуватиме обсяг пропозиції й так знижуватиме ціни.
Створюючи сприятливі умови для будівництва, позбавляючи забудовників додаткових витрат, ми знижуємо вартість оренди вже готових квартир.
Мета закону — вивести орендне житло з тіні, створити прозорі взаємини між орендарем та орендодавцем, сприятливі умови для інвестицій в орендне житло, можливості наповнення цього ринку якіснішою пропозицією, знижуючи вартість такого житла. У нових умовах пропонуємо, щоб орендним житлом могли користуватися не тільки фізичні особи, а й підприємства мали змогу наймати житло для своїх працівників.
— Чи буде це житло певним аналогом колишнього радянського надавання квартир за чергою, тільки з орендною платою, чи житло надаватимуть за іншою схемою?
— Жодних аналогів із радянським житлом не буде. Тоді квартири надавали безплатно. Усі розуміємо, що нині така модель неможлива. Ми повинні будувати комерційне житло: залучаємо в нього інвестиції з розрахунком на те, що компанії потім повернуть собі ці кошти із прибутком. Але паралельно вони наповнюватимуть держбюджет. Працюватиме нормальна комерційна модель, де буде дві сторони: той, хто надає послуги, і той, хто їх отримує.
— Хто визначатиме, де виділятимуть землю для будівництва орендного житла?
— Рішення щодо виділення землі під будівництво ухвалюватимуть місцеві ради. Вони вже отримали відповідні повноваження. Тепер у їхніх руках залучення інвестицій на розв’язання житлових проблем свого регіону і забезпечення соціальної стабільності. І вони у цьому зацікавлені як ніхто.
Реформа децентралізації, яку ми проводимо у країні, передбачає передання повноважень із розпорядження землею на місця. Держава залишить за собою лише функції контролю за стратегічно важливими землями.
— У законопроекті зазначено, що «вимоги до мінімальних розмірів орендного житла в орендних будинках визначаються державними будівельними нормами і можуть передбачати менші показники, ніж вимоги, передбачені для приміщень у багатоквартирних будинках». Чи означає це, що проживання у таких квартирах може бути далеким від комфортного? Чому з’явилася така норма?
— Наше завдання — будувати не найбільшу кількість квадратних метрів, а якомога більше якісних квартир. Орендне житло не є власністю, і тому вимоги до нього не в кількості метрів, а у якісності його функцій для проживання та економії коштів на оплату за житло і комунальні послуги.
Молоді родини потребують більше кімнат у квартирі, а не більшу кількість метрів.
При цьому ми піднімемо планку якості квартир для найму. Хрущовки чи панельки, правду кажучи, малокомфортні. Подивіться на квартири, які винаймають, наприклад, нью-йоркці, шанхайці чи токійці. Помешкання невеликі, але ергономічні й продумані. Це найкращий вихід для мегаполіса з високими цінами на землю, яким є й Київ.
Розвинені країни вже давно прийшли до орендної моделі забезпечення громадян житлом. Вона довела свою ефективність, і ринок державного орендного житла у світі щороку збільшується. Зокрема у Німеччині частка державного орендного житла сягає 60% загального житлового фонду. У США та Великобританії — приблизно 30%, у Франції та Швейцарії — 40% і 70% відповідно.
— На вашу думку, коли в Україні може з’явитися перше орендне житло?
— Повний цикл будівництва триває 2—4 роки. Але спершу потрібно ухвалити відповідний закон. Це стане такою собі зеленою сигнальною ракетою для початку будівництва. Не думаю, що будівельні компанії баритимуться з цим. Адже вже зараз вони розуміють економічну привабливість проектів із будівництва житла для найму.
ДОСЬЄ «УК»
Геннадій ЗУБКО. Народився 1967 р. в м. Миколаєві. У 1991 р. закінчив Київський політехнічний інститут, спеціальність «Автоматизовані системи управління». У 2006-му. — Північно-Західний університет, Іллінойс, Чикаго. Курс «Інноваційний менеджмент». Магістр бізнес-адміністрування, також має фах менеджера-економіста. Кандидат технічних наук.
Працював на керівних посадах промислових підприємств України.
Із грудня 2012 р. — народний депутат України, перший заступник голови парламентського Комітету з питань будівництва, містобудування і ЖКГ та регіональної політики. Із червня 2014 р. — перший заступник Глави Адміністрації Президента України. Із грудня 2014 р. — віце-прем’єр-міністр України — міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.
Нагороджений орденом Данила Галицького.
Інна КОСЯНЧУК,
«Урядовий кур’єр»
Ми в Google+