Ще на початку літа експерти одностайно прогнозували, що в липні — серпні в Україні спостерігатимемо підвищення цін на купівлю житлової нерухомості на вторинному ринку. Так і сталося. Збільшилася й активність на первинному ринку житла.

«Урядовий кур’єр» намагався відстежити динаміку цього ринку, дізнатися про нинішні особливості та поміркувати із приводу його найближчої перспективи.

Зростання і тимчасове гальмування

За словами президента Асоціації фахівців із нерухомості Юрія Піти, на початку літа на ринку нерухомості спостерігали підвищений попит і зростання цін.

«На осінь прогнозуємо, що ціни на житло зростуть на 10%. Найактивніші покупці нині в Києві. Однак у багатьох регіонах країни ціни вже стабілізувалися і відбувається не дуже велике зростання вартості житла. Передовсім говоримо про західні області. Та й в інших регіонах, де ще нещодавно тривали активні бойові дії, або поблизу фронту і вартість житла знизилася, приміром у Харкові, ціни потроху зростають. Та й життя туди повертається разом з людьми, які приїжджають з безпечних регіонів або з-за кордону», — додає він.

Експерти зазначають, що після останніх жахливих атак  російськими ракетами Одеси та області ринок житлової нерухомості цього краю начебто завмер. А до того там теж спостерігали активне зростання цін і підписання чималої кількості угод на продаж-купівлю квартир і будинків.

За словами керівника компанії «Київдімсервіс» Андрія Романова, саме в одеському регіоні все завмерло і люди вичікують. Не можна сказати, що там із цієї причини впали ціни на житло, проте майже ніхто його не хоче купувати. Це підтверджують і фахівці одеської компанії з продажу нерухомості «Азбука житла». За їхньою інформацією, обсяги продажу житла в Одесі за кілька днів упали на 20%.

Про міста-супутники та нижні поверхи

До речі, рієлтори ще на початку цього року зазначали, що покупці намагалися придбати житло не в самих мегаполісах на кшталт Києва, Львова чи Одеси, а у приміських зонах та містах-супутниках. Пояснити це можна тим, що в них набагато менший ризик влучання ракет чи осколків у будинки. І вартість квартир у таких зонах нижча, ніж у мегаполісах.

Автор спостерігав таке: були місяці, коли вартість оренди житла на Лісовому масиві в Києві була нижчою, ніж у Броварах, що поблизу. Тоді броварські рієлтори саме так пояснювали цей феномен, який ніколи не був притаманним ринку в мирні часи. Однак так думають далеко не всі фахівці.

Ще одна тенденція, яка теж частково набула популярності й про яку «Урядовий кур’єр» писав торік, — бажання потенційних покупців знаходити житло для купівлі на нижніх поверхах багатоквартирних будинків. Це, до речі, стосується і ринку оренди житла. Люди це роблять для того, щоб у разі відімкнення світла, як восени-взимку 2022—2023 років, коли не працювали ліфти, не підніматися високо вгору.

Це підтверджують одеські ріелтори. Хоча Андрій Романов не вважає, що це явище у столиці стало масовим і можна простежити тенденцію.

«Вважаю, що про такі тенденції не варто говорити. Люди однаково потерпають від масованих обстрілів ракетами та дронами-камікадзе як у Києві, так і в Ірпені чи Бучі. Я не помітив, щоб ціни купівлі чи оренди квартир вище від сьомого-восьмого поверху були вищими, ніж на нижніх», — констатує Юрій Піта.

Портрет покупця та купівля заради оренди

Який нині узагальнений портрет покупця нерухомості в Україні?

За словами Андрія Романова, основна частина — це люди, які тікали від війни зі східних та південних областей. «Вони ще й досі лишаються основним контингентом. Я помітив, що серед покупців житла у столиці корінних киян небагато. Є певна кількість військових та членів їхніх сімей. Вони за готівку купують житло одразу. Це, приміром, батьки загиблого сина, які отримують дуже великі компенсації (майже 14 мільйонів гривень) та мають бажання купити житло для інших дітей. Проте таких небагато», — зазначає він.

Одеські рієлтори, навпаки, зазначають, що в їхньому регіоні військові та члени їхніх родин, які купують квартири чи приватні будинки, становлять чималий відсоток. Набирає обертів тенденція купівлі житла для подальшого здавання в оренду. Адже нині в умовах війни це непоганий пасивний дохід.

Кропивницький фактично за ціною Одеси та інші метаморфози

Які нині ціни на житло на вторинному ринку в найбільших містах?

Вартість однокімнатної квартири загальною площею 37—50 квадратних метрів у спальних районах  Києва коливається в межах 37—65 тисяч доларів. В Одесі до нещодавніх сумних подій такі квартири коштували 33—40 тисяч доларів. Хоч ціни не впали, угод купівлі-продажу люди не укладають.

У Львові квартири таких площ коштують 39—50 тисяч доларів. Тобто вартість житла в цьому місті вища, ніж в Одесі. Як відомо, до повномасштабної війни ціни на житло в цьому місті були нижчими, ніж у столиці. А у Приморському районі Одеси житло коштувало тоді навіть дорожче, ніж у Шевченківському районі Києва. Проте жорстока війна вносить корективи.

Андрій Романов зазначає, що потроху пожвавлюється ринок нерухомості багатостраждального Харкова і там вже встановлюються ціни на житло. На сьогодні у спальному районі міста ціна квартири загальною площею 34—42 квадратні метри коливається від 26 до 32 тисячі доларів. Це набагато дешевше, ніж у Києві, Львові чи Одесі.

Оживає ринок нерухомості іншого колишнього прифронтового міста Миколаєва. Там за однокімнатну квартиру площею 32—42 квадратні метри просять 15—26 тисяч доларів. А міста далекі та рівновіддалені від небезпечних зон — Черкаси та Кропивницький — переживають бум зростання цін. У Кропивницькому однокімнатні квартири площею 36—44 квадратних метри коштують 25—38 тисяч доларів. Це набагато дорожче, ніж у Харкові і ближче до одеських показників. У Кропивницькому, населення якого до війни становило 220 тисяч осіб, нині перебувають майже 100 тисяч внутрішніх переселенців. А пропозиція житла невелика, тому ринок так відреагував.

Отже, ринок вторинного житла в Україні попри війну живе, хоч трохи і пригальмував через ракетні бомбардування. Експерти не можуть надати чітких прогнозів на осінь та зиму — все залежатиме від успіхів Збройних сил України.