НОВАЦІЯ

Державний земельний банк не лише видаватиме кредити аграріям,  а й здаватиме в оренду землі і проводитиме аукціони з їх купівлі-продажу

За законопроектом «Про обіг сільськогосподарських земель», з яким Держземагентство почало ознайомлювати громадськість на своєму сайті у липні, пріоритетне право викупити землю у фізосіб з відкриттям ринку землі матимуть держава, місцеві ради і ДЗБ. Такі обмеження, за словами начальника управління ринку та оцінки земель Держземагентства Юрія Никитенка, потрібні, щоб зняти надлишок землі з ринку й убезпечитись від спекуляцій, наблизити ціни за гектар за допомогою банківських інструментів до середньоєвропейських.

Держава приростатиме землями

— Щоб відкрити ринок землі, потрібно, щоб Державний земельний банк (ДЗБ) виступив регулятором, таким як Нацбанк щодо іноземної валюти, — пояснила виконуюча обов’язки голови правління ДЗБ Світлана Скосирська. —  Коли є надлишок доларів чи євро на валютному ринку, Нацбанк скуповує їх, коли нестача — викидає на ринок. Те саме земельний банк робитиме з розпайованою землею: коли буде її надлишок, скуповуватиме за ринковою ціною, нестача — викидатиме на ринок і поступово планово підніматиме ціну до середньоєвропейської. Тож за 5—10 років вільний ринок можна буде запустити для всіх, бо стане зрозуміло, що людина заходить, щоб обробляти землю, а не спекулювати. При цьому першочергове право отримати кредит у ДЗБ матимуть селяни, дрібні та середні аграрії, які мають землю і потребують грошей для розвитку сільгоспвиробництва на ній.

Перша земля до капіталу банку перейде у вересні — на початку жовтня. Це близько мільйона гектарів проінвентаризованих держземель сільгосппризначення із 10,7 мільйона гектарів наявних, уточнює Світлана Скосирська. А вже до кінця року додасться ще 1,6 мільйона гектарів, на інвентаризацію яких Держземагентству надано кошти. У міру фінансування цього процесу і занесення держземель у кадастр їх передаватимуть  у статутний капітал ДЗБ. За попередніми оцінками, цей процес може зайняти три-чотири роки. 

— Державна земля зі статутного капіталу ніколи не продаватиметься, її здаватимуть в оренду, — наголосила в. о. голови правління ДЗБ. — Нині середня нормативна вартість гектара землі становить 20 тисяч гривень, орендна плата — в середньому 3% на рік. Отримання у власність  земельного ресурсу ціною 52 мільярда гривень дасть змогу ДЗБ отримувати щорічно 1,56 мільярда гривень. Коли грошей буде достатньо і дозволятиме законодавство, почнемо купувати землю у так званий обмінний фонд держави. По-перше, це потрібно для консолідації земельних ділянок і передачі їх в оренду. По-друге, задля вирівнювання цін на землю із середньоєвропейськими за допомогою банківських механізмів. Тепер ціна коливається від 60 до 500 доларів за гектар, а у перспективі коштуватиме до 4 тисяч євро. 

Так держава приростатиме землями. Через три-п’ять  років на балансі банку земель буде більше, ніж у статутному капіталі.

— Нині у власності держави 25—27% земель сільгосппризначення, а за рекомендаціями ООН має бути до 30%, щоб гарантувати продбезпеку країни. Саме до цієї межі плануємо збільшити  «земельний банк» держави. При цьому в оренді нині перебуває близько 13% держземель, а ДЗБ планує збільшити цю цифру до 85%, як і обсяги земель, які можна ефективно використовувати у сільському господарстві. Перші 2,6 мільйона гектарів буде нескладно передати в оренду, бо вона вже в оренді або у доброму стані. Інша земля, очевидно, потребуватиме додаткових вкладень, — припустила С. Скосирська.

У перспективі гектар землі коштуватиме до чотирьох тисяч євро. Фото з сайту googleusercontent.com

Банк ніколи  не приватизову-ватиметься

— У серпні ДЗБ планує отримати банківську ліцензію, а коли до капіталу банку надійде перша земля (у вересні-жовтні) і ми здамо її в оренду, розпочнемо видавати перші пробні кредити, — розповіла вона. — Спочатку це будуть невеликі суми, щоб уникнути можливих ризиків. ДЗБ кредитуватиме переважно малий і середній аграрний бізнес під купівлю землі та стандартизовані бізнес-проекти (які різнитимуться за обсягами фінансування і видами вихідного продукту). Нині ці бізнес-проекти розробляють, очікується, що за півроку-рік їх буде понад 500.  Максимальна сума позики становитиме мільйон євро, а ціна ресурсів буде у межах 8—12%. Коли банк отримає перші гроші за оренду землі зі статутного капіталу, очікується, що ставки знижуватимуться. За два-три роки ДЗБ планує вийти на 2,5—3% річних й у найближчі п’ять років на 50% закрити кредитну потребу аграрного ринку України. За оцінками Мінагропроду, вона становить 150 мільярдів гривень. Крім того, цілком імовірно, що буде ухвалено держпрограми, пріоритетні для розвитку АПК, під які надаватимуть кошти на компенсацію відсотків або частини кредиту. Можливо, також буде створено лізингову програму, яка дасть змогу аграріям через банк обробляти землю дрібногабаритною технікою.

Першим ресурсом для кредитування стануть 70—90 мільйонів гривень, які залишаться у банку після формування капіталу обсягом 120 мільйонів гривень. А також позикові кошти, залучені на зовнішніх ринках під баланс  банку, а не під заставу землі(!), наголосила банкір. Нині держава залучає на внутрішньому ринку гроші під 8,5—9,5%, а у нас є попередні домовленості з двома банками про позику 500 мільйонів євро під безпрецедентно низькі відсотки —  2,6%, 3,7 мільйона доларів за програмою ООН,  10—20 мільйонів доларів — у німецького фонду, що займається агрофінансуванням  тощо.

На запитання «УК» щодо того, скільки коштів і часу буде витрачено на створення самого банку (регіональної мережі, закупівлю операційного обладнання, набір штату тощо), Світлана Скосирська зауважила, що спочатку була ідея створити банк на базі банку «Київ». Але потім прикинули і  вирішили, що це неможливо. «Там 100 міноритаріїв, одна частина з них править ціну за акцію ледь не мільйон гривень, інша відмовляється продавати, а ще одну неможливо знайти (колись акції банку продавались у касах магазинів), — пояснила вона, слушно аргументувавши: — Як сюди заводити землю, якщо тут беруть участь фізособи? І друга проблема — це незавершені судові позови і додаткові ризики».

Тож вирішено перші роки працювати операційно через державні, а згодом і комерційні банки і ІТ-програми із сайту ДЗБ.

— На створення банку піде третина з наданих ресурсів. Штат регіональних відділень, залежно від потреби, становитиме від двох до чотирьох осіб (двоє землевпорядників і двоє банкірів). Вони працюватимуть у невеличких офісах, орендованих в Ощадбанку, Укрпошти або Держземагентства. Вони переважно збиратимуть документи у потенційних позичальників, виїжджатимуть на ділянки для їх оцінки, підбиратимуть програми під конкретну землю. А кредитні рішення прийматимуть у Києві з використанням стандартизованих бізнес-планів.  Наше завдання — оптимізувати витрати і побудувати роботу так, щоб з нами більше працювали через Інтернет, пояснила С. Скосирська. — ДЗБ на свої гарантії братиме землю, а комерційні банки — додаткову заставу. Так залучатимемо додаткові ресурси і ділитимемо ризики.

На закиди деяких скептиків, що ДЗБ може стати другим банком «Україна», С. Скосирська відповіла: «Ми пропишемо законодавчо, що банк ніколи не приватизовуватиметься, тобто державна земля буде захищена. А також пропишемо сегментацію клієнтів-позичальників і орендарів, щоб ні в кого не виникало бажання прокредитувати не того, хто прописаний  законодавчо, чи надати не тому землю в оренду».

А поки розробники продумують і удосконалюють механізми роботи ДЗБ, експерти вказують на деякі можливі недоліки та ризики.

КОМЕНТАРІ

Андрій КОШИЛЬ, 
директор Ресурсного центру з питань 
прав на землю, 
президент асоціації «Земельна спілка України»:

— Зараз важко спрогнозувати, яку роль відіграє Держзембанк – позитивну чи негативну. Бо до кінця не зрозуміло, чим саме він займатиметься і яким саме чином. Сьогодні все залишається на рівні заяв чиновників, немає законодавчого врегулювання діяльності фінустанови, крім кількох постанов Кабміну та коротких законів (зокрема щодо формування статутного фонду, правління банку, внесення змін до закону «Про банки і банківську діяльність» тощо). Щоб ДЗБ запрацював, треба прийняти окремий закон про його діяльність, а також внести зміни у законодавство, яке не дає працювати цій фінустанові. Зокрема в останній редакції Земельного  кодексу є обмеження надбання 100 гектарів земель сільгосппризначення строком до 1 січня 2015 року.

Відомо, що подібні установи успішно працюють в інших країнах. Діяльність та управління землями з одного центру  доцільні, як і консолідація земель. Якщо у ДЗБ будуть сформовані крупні і суцільні  масиви, інвестору  цікаво буде з ним працювати. Бо одна справа зареєструвати одну угоду на оренду 2 тисяч гектарів, а інша – знайти 500 селян (у власності яких у середньому 3-4 гектари на душу), домовитись з кожним, зареєструвати всі ділянки у кадастрі і реєстраційній службі, виплатити гроші врешті-решт. Це важко.

 Вкрай важливо, аби не було  корупційних ризиків і ресурс видавався не за рішенням чиновника, а за конкурентними процедурами — аукціонами чи конкурсами. Тоді ДЗБ відіграватиме позитивну роль. Якщо банком і землями управлятимуть у ручному режимі, результат буде негативним. Візьміть ситуацію з управлінням державними землями до 2013 року, чи було воно ефективним? А все тому, що адміністрації не завжди робили все, як потрібно. Як у цьому напрямку працюватиме ДЗБ, побачимо. Наразі поки що жодної ділянки не внесено у статутний фонд, тож банк існує лише номінально.  Підняти ж ціну гектара на ринку землі банку буде важко, якщо не будуть зняті обмеження для покупців землі (проживати не менше трьох років у населеному пункті, розташованому в радіусі 20 км від ділянки, що продається, досвід роботи у сільському господарстві, бажання забезпечити агровиробництво сімейною працею тощо). Це головний закон економіки: без попиту – ціна падає, а не росте. Саме середньому класу треба надати можливість господарювати на землі.

Олег НІВ’ЄВСЬКИЙ, 
керівник проекту 
«Барометр земельної реформи»:

— За проектом, це буде єдина в світі фінустанова, яка одночасно має пріоритетне право скуповувати землю і надавати кредити під її заставу. У такому випадку земельний банк обмежить можливості аграріїв отримувати кредити в комерційних банків і фактично за рахунок перепродажу земельних ділянок стягуватиме ренту з усіх учасників ринку, якою зможе скористатися обмежене коло осіб.