ГРОШІ

Після скасування мораторію на купівлю-продаж землі аграрії зможуть брати позики у фінзакладах під заставу своїх паїв та права їх оренди 

На відміну від розвинених країн світу, де земельні ділянки с/г призначення вже давно слугують як застава для отримання кредитів не лише під посівну, а й на впровадження сучасних технологій, в Україні все ще попереду. Як зазначають фахівці, щойно буде скасовано мораторій на купівлю-продаж с/г землі та запрацює ринок, фінзаклади розпочнуть активніше позичати гроші під неї. Адже, як-то кажуть, нема ринку — нема ціни. Та й що робити банку із землею, яку не можна продати у разі неповернення боргу?

Фінзаклади із землею

Тут думки експертів розділились. Одні зійшлись на тому, що с/г земля за відсутності ринку —  неліквідний товар і що кредити під неї у цей період не давали через заборону її продажу. Виняток робився для земель, отриманих під час безоплатної передачі для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, право власності на яку підтверджувалось держактом. Інші ж стверджують, що під час земельного буму деякі банки не відмовлялись кредитувати під заставу земельних ділянок с/г призначення, особливо, якщо ті були великими за розміром та поряд з містами-мільйонниками. Адже  існував тіньовий ринок і попит на землю був шалений, як і ціни. Тож можна було за певну плату завжди домовитись про зміну  цільового призначення.

«Багато таких с/г ділянок прокредитовано під будівництво комерційних об’єктів, торговельно-розважальних комплексів, логістичних центрів, аквапарків, багатоквартирних будинків навіть без зміни цільового призначення землі, — каже президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошіль. — Деякі банки закривали на це очі і ризикували, зважаючи, що процедура переоформлення могла розтягнутись на 1,5 - 2 роки і більше, а ціни на нерухомість стабільно зростали».

Земельна «лихоманка» зіграла з банками злий жарт. Нині ніхто з експертів навіть не береться оцінювати, скільки с/г земель «зависло» на балансах фінзакладів після падіння ринку нерухомості. Не зізнаються в цьому й самі банки, до яких звернувся «УК» за коментарем. Більшість з них або відписались, що керівники не готові спілкуватися на цю тему, або просто проігнорували інформаційні запити «УК», у тому числі й щодо  кредитної політики фінзакладів  після відкриття ринку землі, яке планується на 1 січня 2012 р.

Віце-президент Асоціації українських банків, голова правління Першого всеукраїнського бюро кредитних історій Антоніна Паламарчук підтвердила інформацію, що банки інколи таки брали землю с/г призначення у заставу. «І в цьому немає нічого незаконного, — стверджує вона. — Адже вони не продавали її, а брали під неї кредити. Є мораторій чи немає на продаж с/г землі — є її власник. Хто заважає йому дати у заставу свою власність?». За її даними, нині банки не торгують нерухомістю, землею. Вони зацікавлені у поверненні грошей. Тому вони реструктурують заборгованість і вживають інших заходів, щоб боржник піднявся на ноги і зміг повернути борг.

Як зазначають експерти, у найближчій перспективі фінзаклади навряд чи повернуть гроші, позичені у період земельного буму під заставу землі. По-перше,  ймовірність, що земля підніметься у ціні до докризового рівня, мінімальна. По-друге, ні для кого не секрет, що наближається друга іпотечна криза. І нарешті, по-третє, через «штучно» завищені ціни на землю до кризи.  

— Спекулянти дешево купували землю у селян і закладали її у банк «за дорого», підкуповуючи оцінювачів, — згадує  події 2-3-річної давнини А.Кошіль. — Я знаю випадок, коли під земельну ділянку було отримано кредит у $100 млн. Чи є сенс повертати таку позику, коли застава у рази дешевша? Зрозуміло, що ні. Зараз це боляче б’є по деяких банках. Траплялися й випадки, коли  регіональні банки самі купували ділянки під проект чи для спекуляцій на ринку. Отже, маючи чималі «земельні банки», фінзаклади зможуть стати впливовими гравцями на цьому ринку. 

Наразі «Земельна спілка України» та Українська іпотечна асоціація опитують банки щодо проблем, які виникають у них із землею у заставі, пропонуючи обговорити альтернативні шляхи їх розв’язання за «круглим столом». Зокрема, йдеться про пайову  спільну участь банків у інвестпроектах, коли інвестор готовий вкластись у будівництво, не витрачаючи часу та грошей на оформлення та придбання земельної ділянки. У перспективі він зможе викупити землю у банку.

55% селян з осторогою ставляться до позик під заставу землі. Фото з архіву редакції

Аграрії побоюються позик

За підрахунками Мінагропроду, які озвучив очільник відомства Микола Присяжнюк, лише оцінка права оренди дасть змогу залучити в агросектор у рік близько 100 млрд грн. При цьому кредитуватиме аграріїв Земельний банк під 8,75% проти нинішніх 21% у комерційних банках. Через рік-два, коли банк почне активно працювати, залучатимуться кошти світових валютних організацій або великих інвестфондів, де кредитні ставки ще нижчі — 5,75-6,25%, поділився планами на майбутнє міністр.

Щодо комерційних фінзакладів, то, за оцінками банкірів, вони готові надати агропідприємствам понад $1 млрд кредитів під 18-25%. Чи впадуть їхні «космічні» ставки, поки що невідомо. Як і те, чи вистачить Земельному банку ресурсу на всіх бажаючих  кредитуватися під низькі відсотки.

Як зізнався «УК» киянин з британською освітою Юрій Сергєєв, два роки тому він розпочав фермерську справу у

с. Стовп’яги і  хотів би взяти кредит під заставу землі, але не наважується через надвисокі відсотки... «Сільське господарство — річ досить непередбачувана, — констатує він. — Якщо банки перестраховуються страховими полісами, які дуже дорогі, і високими відсотками, то сільгоспвиробники змушені ризикувати ледь не всім, у тому числі й землею. Україні потрібні дешеві та довгі кредити для розвитку агросектору, особливо дрібним і середнім господарствам. Тому державі треба передбачити для них пільгові позики: з низьким відсотком або взагалі безвідсоткові»

Про те, що більшість фермерів та сільгоспвиробників бояться брати дорогі кредити, свідчать і дані дослідження Держземагентства (у рамках проекту Світового банку). Згідно з ним, за роки незалежності банківськими позиками скористалось лише 38,3% фермерів і 47,6% керівників с/г підприємств, а у кризовому  2009 р. і того менше — 16,3% та 28,3%. При цьому вони кредитувались переважно під заставу техніки, обладнання, врожаю, запасів продукції, будівель і споруд і аж ніяк не землі, побоюючись втратити найцінніше. Не кажучи вже про те, що аж 90% рядових власників земельних паїв взагалі ніколи не брали кредитів. Понад 24% з них негативно ставляться до позик під заставу землі і близько 55% — з осторогою.

На що варто звернутиувагу

Як зазначають фахівці, зазвичай розмір кредитів становить 50—70% від експертної грошової оцінки землі. Тобто якщо земельна ділянка оцінена, скажімо, у 50 тис. грн, то під її заставу можуть дати 25-35 тис. грн кредиту. Щодо відсотків, під які видаються кредити, та інших умов договору (зміни %, додаткових вимог банків щодо щомісячного підтвердження платоспроможності тощо), то тут чимало залежатиме від вибору позичальника, який має вивчити договори різних фінзакладів. Адже на відміну від договору оренди землі, типової форми договору кредитування під заставу землі не існує, в усіх банках він різний. Тому не завадить усе добре прорахувати, зважити всі «за» і «проти», щоб зрозуміти, чи справді зможете повернути кредит.

Начальник відділу правового забезпечення юрдепартаменту Держземагентства Андрій Марченко нагадує, що аби сторони виконували кредитні зобов’язання, між ними укладається також договір застави (іпотеки), який підлягає нотаріальному посвідченню. До речі, майно, що перебуває у спільній власності, теж можна передати в іпотеку, але лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. При цьому вона має бути виділена у спільному майні в натурі,  а право власності на неї має бути зареєстровано як на окремий об’єкт нерухомості.

КОМЕНТАРІ

Олександр ПОЛІВОДСЬКИЙ,
директор правничої
фірми «Софія»:

— Іпотека прямо не заборонена законодавством, заборонено відчуження с/г земель. Відкритим залишається питання: чи є іпотека відчуженням?  Річ у тому, що на момент укладення договору сторони не мають наміру продати або купити ділянку, їх метою є гарантія виконання зобов’язання. Проте у разі неповернення коштів має бути здійснене відчуження землі, причому без згоди власника.

Однак в умовах мораторію банки не застосовують іпотеку с/г земель. Чому? Поставте себе на місце банку — чи брали б ви під заставу земельну ділянку, якщо точно знаєте, що продати її не зможете, бо діє мораторій?

Андрій МАРТИН, 
кандидат економічних наук,
докторант Національногоуніверситету
біоресурсів та природокористування:

— Землі сільгосппризначення не могли виступати предметом ні застави, ні іпотеки, бо згідно із законами «Про іпотеку» і «Про заставу» заставним може бути лише те майно, яке може вільно відчужуватись його власником. Поки у нас діє мораторій на продаж с/г землі, вона не може відчужуватись власниками, а тому й не могла виступати предметом застави. Тобто  частина ринку землі була «заморожена».

Сьогодні сільгоспвиробники під заставу землі практично не кредитуються, швидше — під майбутній урожай, техніку, будівлі і споруди — іншого предмета застави у них немає. Після вступу в дію ринку землі — з 1 січня 2012 року, як передбачено законопроектом «Про ринок земель» (прийнятий парламентом 18 липня у першому читанні. — Авт.),  селяни зможуть кредитуватись під заставу землі або під право оренди такої землі.

Землі с/г призначення — це цікавий предмет для інвестицій, але поки немає ринку — не зрозуміло, як він працюватиме. Водночас можна впевнено сказати, що кредити надаватимуться під купівлю гектарів для агровиробництва  фермерам і тим, хто матиме право їх купувати згідно з законодавством.

Розмір кредиту залежатиме від вартості ділянки, яку визначає оцінювач за багатьма параметрами, починаючи від родючості грунтів і закінчуючи її місцерозташуванням.  Після зняття мораторію середня ціна 1 гектара с/г землі варіюватиметься від $400  на Поліссі  до $600-1000 — на Півдні та у Лісостепу. Зважаючи, що 12% власників землі вже сьогодні готові продати свої паї, то пропозиція буде великою. Водночас попит буде дещо обмежений, зважаючи, що згідно з законопроектом покупцем такої землі можуть бути лише фермери, фізособи і держава, які не надто багаті. Тож, ймовірно, спочатку ціна може поповзти донизу.

Та ресурс, пов’язаний з виробництвом продовольства, апріорі не може бути дешевим. З часом він дорожчатиме, адже у світі назріває продовольча криза і ціни на продовольство на  міжнародних ринках швидко ростуть. Таким чином великий бізнес буде зацікавлений вкладати гроші у таку землю. Та спочатку він має розібратись у ліквідності товару та у тому, як працюватиме ринок. Процес дооцінки с/г землі,  на мою думку, триватиме до 10 років. Пожвавлення ж ринку можна очікувати вже у другій половині 2012 року, коли всі розберуться із новосформованим земельним законодавством, почнеться конкуренція і почнуть формуватися реальні ціни.