Проблема, що робити із застарілим і мало придатним для проживання житлом, в Україні не нова і з роками стає дедалі гострішою. Як повідомив ще на початку року заступник міністра регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Лев Парцхаладзе, тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі об’єктів житла, які потребують реконструкції (переважно хрущовок і сталінок). Деякі з них можна реконструювати, частину легше просто знести і побудувати нове житло.

Чому не працює закон

Спробою розв’язати проблему був Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», ухвалений 2007-го (остання редакція 2013 року). Але він містить деякі недоліки, які фактично унеможливлюють його реалізацію.

Головна причина, чому він не працює, — держава повністю усунулася від процесу, інвестор має за власні кошти не лише виконати всі проектні, будівельні роботи, прокласти комунікації, а й забезпечити житлом мешканців, що відселяються з будинків, які підлягають реконструкції. Ці витрати, цілком імовірно, перекриють можливі доходи інвестора.

Крім того, чинна норма про те, що потрібна згода всіх мешканців житла, що підлягає реконструкції. Як показує практика, це неможливо: хтось просто не розуміє, про що йдеться, і пояснити йому щось не можна, хтось опонує зі звичайної впертості, а дехто і з корисливого інтересу — мовляв, дасте кругленьку суму — погоджуся. Через це гальмувалося виконання всього проекту.

Тому на замовленням Мінрегіонбуду ДП «Український державний НДІпроектування міст» («Діпромісто») розробив концепцію законопроекту, який має замінити нинішній. Уже відбулося кілька обговорень законопроекту, останнє — буквально днями. У ньому, крім розробників, взяли участь представники Київської міської державної адміністрації та громадських організацій: Асоціації міст України, Будівельної палати, Конфедерації будівельників тощо.

Для обговорення було обрано цікавий формат: не розробники розповідали, що вони напрацювали, а вислуховували зауваження та побажання зацікавлених, щоб відобразити їх у кінцевому варіанті документа. Щоправда, виявилося, частину цих зауважень уже враховано, але пролунали і нові, які було взято до уваги, — таких виявилося близько 40.

Проводили також опитування в інтернеті, підсумки якого презентував Лев Парцхаладзе: більшість цілком справедливо вважає, що стовідсоткової згоди мешканців на реконструкцію отримати неможливо, та й непотрібно — цілком достатньо згоди більш як половини. Чи відселяти мешканців на час реконструкції — 65% опитаних вважають, що так. Компенсацію мешканцям більшість (56%) бачить у вигляді збільшення площі квартири, ще 20% хотіли б отримати доплату за незручності грошима.

І головне — хто має бути замовником реконструкції: 90% вважають, що держава в особі місцевих адміністрацій. Напряму мати справу з приватними забудовниками вже ніхто не хоче, негативних прикладів більш як достатньо. Натомість щодо фінансування робіт більшість (53%) висловилися за те, що воно має бути змішане — державно-приватне.

Щоправда, слід мати на увазі, що думка користувачів соціальних мереж не зовсім збігається з думкою більшості населення. У цьому разі мешканці старих будинків — переважно так само немолоді люди, які вкрай рідко користуються інтернетом.

Ламати чи ремонтувати?

Загалом можливі три моделі реконструкції: по-перше, реконструкція, тобто капітальний ремонт житла із заміною зношених мереж, утепленням тощо. Такий варіант потребує наявності житла для відселення мешканців, крім того, невідомо, як і за чиї кошти це робити, адже зацікавленості інвесторів тут нема, а міському бюджету таке не під силу.

По-друге, надбудова мансардних поверхів з додатковими квартирами, продаж яких частково компенсує витрати на реконструкцію. Але частково, а хто платитиме решту? Крім того, не в усіх старих будинках стіни та фундаменти здатні витримати додаткові навантаження.

І по-третє, повне знесення старого житла і побудова на його місці нового. Такий варіант найпривабливіший для забудовників, але не для мешканців, оскільки створить додаткове навантаження на дорожню інфраструктуру і наявну мережу комунікацій, збільшить щільність забудови і становитиме загрозу для зелених зон. Щоправда, передбачається законодавчо закріпити у проекті інвестиційного договору відповідальність забудовника за збереження зелених зон, але є великі сумніви, що цієї вимоги буде дотримано.

Архітектор лауреат Державної премії України Георгій Духовичний вважає, що застаріле житло іноді краще за новозбудоване, особливо якщо йдеться про так звані смарт-квартири, не набагато більші за собачу будку: «Наприклад хрущовки будували з якісної цегли, і вони на три порядки кращі, ніж багато видів сучасного житла. До того ж райони хрущовок споруджено у правильному середовищі, де є необхідні об’єкти інфраструктури для мешканців. Тут може йтися не про знесення, а можливо, про реконструкцію та переведення їх у категорію так званих прибуткових будинків. Це зробила свого часу сита й заможна Німеччина. І тепер держава теж має частку коштів від здачі такого житла в оренду».

Ще одна серйозна проблема, яку слід розв’язати на законодавчому рівні: хто має право на реконструйоване житло чи компенсацію — власники житлової площі чи всі, хто на ній зареєстрований. Другий варіант спричиняє значні загрози: щойно поширюється чутка, що будинок реконструюватимуть, кількість зареєстрованих у ньому зростає багаторазово з прицілом на отримання додаткової житлової площі. Тому, на думку експертів, слід брати до уваги лише власників житла.

Хто побудує дитсадок?

І ще один важливий момент: реконструкція, особливо якщо вона супроводжується спорудженням нових будинків, спричинить додаткове навантаження на інфраструктуру: під’їзні шляхи, транспортну мережу, водогін, електричну, теплову мережу тощо. Додамо, що збільшення кількості мешканців кварталу потребуватиме розширення мережі соціальних об’єктів — дитячих садків, шкіл, лікарень тощо.

Хто має це забезпечити, чиїм коштом? І де, якщо кожен клаптик буде забудовано? Вже зараз Укрпошта нарікає, що у кварталах новобудов ніде відкрити відділення — все приватизовано, продано і куплено.

Тому і Мінрегіонбуд, і громадськість одностайні, що уряд має затвердити типовий зразок інвестиційного договору. Договір з конкретним інвестором щодо конкретного об’єкта від імені держави має укладати влада міста відповідно до особливостей цього об’єкта, але має бути перелік пунктів, які обов’язково слід внести в нього.

Крім того, директор ДП «Діпромісто» Іван Шпилевський наголошує на необхідності прийняття ще однієї законодавчої норми, яка взагалі не є частиною даного законопроекту, але її прийняття конче необхідне не лише для реалізації цього законопроекту, а й багатьох інших. Йдеться про поняття суспільної необхідності.

Якщо, скажімо, подальше проживання мешканців у житлі загрожує їхньому здоров’ю й життю, то має існувати механізм, як у законний спосіб подолати чиюсь незгоду на відселення — певна річ, з відповідною компенсацією. До речі, у законодавстві розвинених країн така норма існує і її широко застосовують. Конче потрібно визначити на нормативному рівні чіткі критерії, за якими будинок визнавати аварійним — у такому разі відселення мешканців підпадає під категорію суспільної необхідності.

Як зауважив Лев Парцхаладзе, обговорення може закінчитися до кінця 2018 року або навіть раніше. Із текстом законопроекту, кажуть, можна ознайомитися на сайт Діпроміста (http://dipromisto.gov.ua) — якби він ще й працював, було б добре. Мабуть, не витримав навали зацікавлених. Як зазначив заступник міністра, навіть якщо законопроект затвердить уряд, ухвалить Верховна Рада, запрацює він не раніше, ніж за два-три роки.