В Україні понад 80% житлового фонду морально застаріли та перевищили всі терміни експлуатації. Доволі часто ці будинки перебувають в аварійному стані, проте в них живуть люди. Питання реновації старих будинків давнє. Воно не обмежується лише Києвом: за даними Держстату, площа такого житла становить понад 4,33 мільйона кв. м у всій країні.

Майже 5 тисяч будинків звели ще до 1919 року, 10 тисяч — до 1953-го, ще 7 тисяч — до 1969-го, трохи менше — 5,5 тисячі — до 1989 року. Термін експлуатації більшості з них перевищує 50 років, а подекуди сягає 70 і навіть 100.

І це не історичні споруди, а прості житлові будинки, де ні фундамент, ні конструкції та інженерні комунікації не витримують навантаження і, крім того, що завдають дискомфорту мешканцям, можуть призвести до непоправних лих.

Тому в Україні є гостра необхідність в розробленні та ухваленні програми демонтажу хрущовок. І це було зроблено. У Мінрегіоні було розроблено відповідний законопроєкт щодо реновації (поновлення житлового фонду).

Його було подано на розгляд Кабінету Міністрів України.

«Урядовий кур’єр» намагався з’ясувати, як оцінюють документи самі будівельники і чи можна виконати цю програму.

Ставлення неоднозначне і навіть вороже

Як вважає Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд», з позитивних запропонованих змін у проєкті програми йдеться про зменшення мінімального порога схвалення мешканців аварійних будинків із 100% згодних до 75%.

«Ставлення українців до проєкту реновації неоднозначне й подекуди вороже через нерозуміння його механізму та недовіру до будівельного ринку й влади загалом. Саме тому важливо напрацювати єдиний зрозумілий механізм, за яким реалізовуватимуть проєкти реновації, і проводити планомірну просвітницьку роботу серед населення», — вважає вона.

Замовником будівництва, згідно із програмою, мають виступати органи місцевої влади, які перед тим здійснили інвентаризацію житлового фонду із залученням фахівців.

Важливо правильно провести процедуру відселення мешканців, дати не ефемерні квадратні метри колись там, а реальні тут і зараз, щоб люди пересвідчилися, що це прозора і чесна процедура обміну. Саме тому норма, за якою мешканці переїжджатимуть у нові квартири, а не тимчасові, як справедливо вважають експерти, видається цілком слушною.

Ця норма дасть змогу відсіяти частину забудовників, які сподіваються перетворити реновацію та знесення хрущовок на великий бізнес-проєкт для себе, але не мають на те достатніх фінансових ресурсів, сил та експертизи.

Як зазначає пані Лаєвська, важливо, щоб програма передбачала взаємовигідне державно-приватне партнерство, втілювалася за участі основних зацікавлених сторін: місцева влада — девелопер — громадськість (мешканці аварійних будинків).

«Поки що не до кінця зрозуміло, як відбуватиметься процедура вибору виконавців та погодження проєктів комплексної реконструкції. Є питання і до механізму фінансування особливо складних проєктів. Абсолютно весь застарілий житловий фонд модернізувати коштом лише приватного капіталу буде вкрай складно, потрібно щонайменше 500 мільярдів гривень інвестицій. Важливо розробити певну систему преференцій для девелоперів, щоб проєкти реновації стали вигідними для всіх сторін», — додає експерт.

Переваги для мешканців зрозумілі

Як зазначає президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе, якщо якийсь конкретний будинок потрапляє до програми реновації, обрати компанію-забудовника може кожен з його мешканців. Однак відповідальність у підписанні договорів щодо цього покладено на місцеву владу.

Лев Парцхаладзе акцентує на своєрідних бонусах, які отримають мешканці будинку, який, згідно із програмою реновації, підлягатиме знесенню.

По-перше, нове житло міститиметься в тому самому адміністративному районі, що й старе. Це задля того, щоб люди після переїзду мали змогу користуватися тим, що й раніше. Це, приміром, поліклініка, дитячий садок та школа.

По-друге, люди отримають нове житло одразу. А лише потім хрущовки зноситимуть.

По-третє, у законопроєкті вказано, що за умовами реновації має бути створено всю відповідну інфраструктуру, у квартирах зроблено ремонти. Як зазначає Лев Парцхаладзе, сторони, які провадитимуть реновацію, повинні безплатно допомогти людям переїхати у нове житло.

Але в наших реаліях це схоже на фантастику. Так вважають і чимало експертів.

Приміром, аналітик компанії «СВ Девелопмент» Сергій Костецький зазначає «Урядовому кур’єру», що знесення старих та спорудження нових будинків за реновацією — дуже дороге і тривале у виконанні: «У компаній-забудовників, звісно, є певні кошти. Але їх недостатньо для залучення в таку велику програму. На перших етапах у цій справі допомогу повинна надати держава і спрямовувати чималі кошти. Є ще один аспект: компаніям-забудовникам поки що не вигідно займатися реновацією хрущовок, бо в наших містах, особливо в Києві, залишається чимало земель під так званими промзонами. Саме їх дешевше та швидше освоювати».

На переконання експерта, дуже часто після ухвалення рішень про знесення будинків з’являються ініціативні групи й «тітушки», які проти такого процесу. Звісно, вирішення цього серйозного питання затягується в часі.

Дехто з експертів переконаний, що на місці знесених хрущовок не можна буде зводити комплекси на кілька десятків поверхів, щоб вони не псували загальну картину поверховості у районі. Проте Сергій Костецький не вбачає в цьому проблеми.

Одиничні випадки трапляються

Проєкти з реконструкції мають відповідати будівельним нормам. 2018 року було впроваджено вимоги щодо щільності забудови. Навіть якщо земля знайдеться, навряд чи забудовникам буде вигідно малоповерхове будівництво. Тобто не всі квартали відразу зможуть знайти свого потенційного забудовника-інвестора.

Тобто більшість аналітиків вважає, що нині компаніям-забудовникам аж ніяк не вигідно брати участь у таких програмах. Однак у цьому напрямі компанія «Ітергал-буд» працює.

«На сьогодні ми власними силами вже започаткували проєкт масштабної реновації застарілого житла в Києві. Ідеться про кілька аварійних будинків на вул. Макарівській (1,19, 19-а), поряд з якими наша власна ділянка для будівництва ЖК MAKAROVSKY. У планах — побудувати багатофункціональний житловий комплекс на 90 тисяч кв. м сегмента «комфорт+» зі стилобатною частиною для торговельно-комерційних площ і підземний паркінг», — зазначає пані Лаєвська.

Компанія шляхом знесення сусідніх застарілих будинків зможе реалізувати ще 30—35 тисяч кв. м. Загалом це буде повноцінний новий поліфункціональний район із соціальною, дозвільною, комерційною, відпочинковою, побутовою інфраструктурою, всіма необхідними зручностями та вигодами. Однак це одиничні випадки, і йдеться не про мікрорайони, а про кілька будинків.

Звісно, реновація конче потрібна. І тут про її масштаби повинна подбати держава: або сама, або через великих інвесторів.