8 вересня Верховна Рада України ухвалила у другому читанні законопроєкт №5248 про одночасний перехід прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, яке на ній розташовано. Народні обранці, які виступали співавторами цього документа, вважають, що закон усуває прогалини у правовому регулюванні цих складних питань.

«Урядовий кур’єр» з’ясо-вував, які зміни чекатимуть на українське суспільство та кожного громадянина з набуттям чинності цього документа.  

Певні прогалини Земельного кодексу

За словами юриста із земельних питань Всеукраїнської аграрної ради Вікторії Кіпріянової, ухвалений документ вносить зміни до ст. 120 Земельного кодексу, який регулює питання єдиної правової долі земельної ділянки та нерухомості, яка на ній розташована.

«Чинну норму законодавства сформульовано так, що вона не дозволяє особі, яка купила об’єкт нерухомості (житловий будинок, сільськогосподарські будівлі), автоматично оформити за собою право власності або оренди на земельну ділянку, на якій вона розташована. Тобто норма є, а процедури укладання (припинення) договорів немає», — додає експерт.

Насправді будь-яке удосконалення законодавства, пов’язане з тим, що на момент ухвалення нормативного акта законодавець не передбачив певні складності з його
застосуванням, — позитив. 

«Для фізичних осіб — власників нерухомого майна, зокрема будинків, інших будівель і навіть об’єктів незавершеного будівництва, а також для потенційних їхніх покупців  тепер стає зрозумілим питання, що відбувається із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташовано. Попередня редакція статті 120 Земельного кодексу була не такою розлогою, мала певні прогалини, — зазначає «Урядовому кур’єру» адвокат Дмитро Гутгарц.

Нова редакція цієї статті детальніша і містить відповіді на певні питання, що продиктовано практикою застосування земельного законодавства. Юристи впевнені: Цивільний кодекс тепер визначатиме, що  договори відчуження наприклад приватного будинку обов’язково мають містити норму переходу і земельної ділянки, на якій цей будинок розташовано. Інакше такий договір можна визнати нікчемним. 

Річну процедуру на право оренди скасовано

Ще одним позитивом, як зазначає Дмитро Гутгарц, можна вважати можливість відчужувати або передавати в заставу право оренди земельної ділянки, передбачену цим законом.

«Загалом закон про перехід прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано, оцінити важко. На це потрібен час. Проте з позитиву можна виокремити врегулювання орендних відносин, адже закон передбачає, що волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається», — зазначає  Ростислав Сачок, адвокат, керівник практики земельного та аграрного права «Алексеєв, Боярчуков та партнери». 

За його словами, якщо до ухвалення закону необхідно було пройти річну процедуру, щоб отримати право оренди, то тепер ці зміни робитиме реєстратор одночасно з переходом права власності на об’єкт нерухомого майна. На думку правника, важлива зміна — істотна умова договору відчуження нерухомості щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку. Якщо  такого пункту немає, договір буде вважатися недійсним.

Додамо, що під час розгляду і після ухвалення документа в першому читанні між його авторами та критиками виникали суперечки про набуття власності на об’єкт незавершеного будівництва. Чи було вирішено ці питання в  остаточній редакції чи є проблеми?

«У законопроєкті врегульовано питання переходу до набувача об’єкта незавершеного будівництва земельної ділянки, на якій цей об’єкт розташовано. Питання набуття права власності саме на об’єкт незавершеного будівництва цей законопроєкт не зачіпає. Тобто саме це питання залишається врегульованим на рівні чинного на сьогодні законодавства», — вважає Дмитро Гутгарц. 

Тож де факто закон дозволяє продавати земельні ділянки за ціною розміщених на них об’єктів незавершеного будівництва, тобто будівельних матеріалів на них. 

Питання набуття права власності на об’єкти незавершеного будівництва та переходу прав на земельну ділянку під ними було одним із ключових під час ухвалення цього закону, вважає Ростислав Сачок. Із цим важко не погодитися, адже врегулювання питань, пов’язаних з об’єктами незавершеного будівництва, було актуальним завжди і не лише з урахуванням земельних відносин. 

Часто особи, які придбали об’єкти незавершеного будівництва, стикались із проблемами його завершення. А особливо тоді, коли земельну ділянку під таким об’єктом не сформовано і прав на неї в попереднього власника не було. Для завершення будівництва власникові необхідно було отримати містобудівні умови та обмеження й інші вихідні дані, дозвільні документи.

«А отримання цих документів не вбачали можливим за браком сформованої земельної ділянки. Її ж формування було неможливим через відсутність на ній об’єкта нерухомого майна. Ця колізія часто залишала об’єкти незавершеного будівництва проблемними, тому породжувала різні махінації з перереєстраціями недобудов в об’єкти нерухомого майна, формування та відведення під ними земельних ділянок, а потім — «завершення будівництва» і в межах реконструкції», — додає він.

Негатив вагомий

Який негатив у цьому законі може призвести до незаконного переходу права власності на земельну ділянку під нерухомістю, яка на ній розташована? 

«З огляду на стан судової системи, неохайність окремих державних реєстраторів  тощо ризикований вигляд має право відчуження права оренди земельної ділянки. Така операція може стати першим кроком до захоплення земельної ділянки новим орендарем», — зазначає Дмитро Гутгарц. 

Простіше кажучи, якщо земля, яка перебуває в оренді, переходить до власника, котрий купив нерухомість під нею, то можна припустити, що він може привласнити право оренди.

Звісно, це буде незаконно. Такими справами в нас займаються так звані «чорні» нотаріуси. Це слабке місце ухваленого у другому читанні законопроєкту. Проте загалом документ прогресивний і усуває прогалини в Земельному кодексі та підзаконних актах.