Кількість недобудов, зокрема й житлових, в Україні зростатиме щомісяця. Саме таку думку висловлюють експерти ринку останніми тижнями. Так, нещодавно керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов заявив, що вітчизняний будівельний ринок слабко захищає інтереси покупців нерухомості й доволі ліберально визначає відповідальність компаній-забудовників.
Хотілося б уточнити: безповідальність. Так, автор матеріалу минулими вихідними дізнався через свого колегу, що «накрився» черговий забудовник, який, до речі, зводив житло в районах, прилеглих до столиці, й інвестори-фізособи виявилися безпорадними. Що на них очікує найближчим часом — втрата грошей і майбутніх житлових площ чи ефективне втручання держави в цей процес — поки що ніхто не знає. «Національний банк України регулює діяльність усіх комерційних банків країни, моніторить їхню звітність, тоді як у будівельній галузі немає подібної схеми контролю від держави.
То є істотне зростання чи ні?
За умови існування слабкої законодавчої бази ошукані інвестори не в змозі обстояти свої права та повернути вкладені гроші», — зауважує Михайло Артюхов.
Що думають фахівці, керівники компаній-забудовників і девелопери з цього приводу і чи згодні вони зі своїм колегою? Як змінити ситуацію на краще?
Як зазначила «УК» директор проектної компанії «АІММ-ГРУП» архітектор Анна Іскіердо, ситуація, яка склалася на будівельному ринку протягом останніх чотирьох років, справді викликає занепокоєння: «Навіть у Києві й околицях є кільканадцять масштабних житлових комплексів, які зводять без належної документації. Звичайно, жодна будівельна компанія не відкриває інформацію, що може відлякувати потенційних інвесторів. Однак для того, аби було менше ошуканих вкладників, спеціальні державні органи, на яких покладено функції контролю за будівництвом, мають відсіювати ще на перших етапах ненадійних забудовників».
Це, впевнена експерт, непростий процес, але з огляду на масштабні зловживання в будівельній галузі, одній із найбільш мультиплікаційних у вітчизняній економіці, вже давно потрібно навести лад.
Хоча існують і протилежні думки. Так, за словами заступника генерального директора з розвитку і маркетингу компанії «ТММ» Олексія Говоруна, не можна казати про те, що в Україні істотно зростає кількість «заморожених» будівництв: «З огляду на кількість будівельних майданчиків, житла зводять чимало. Однак навіть у 2006—2007 роках, коли ринок нерухомості перебував на підйомі, ми бачили заморожені будівництва. Деякі об’єкти мають проблеми з дозвільною документацією або підключенням до мереж, у деяких є кілька власників, які не знаходять порозуміння між собою. У когось взагалі не вистачає фінансових ресурсів».
Малі та середні псують картину
І все-таки, попри думку поважного експерта, останні роки якісно різняться з 2006—2007-ми. Так, на ринок України вийшли так звані малі та середні будівельні компанії, які не мають у своїх штатах висококваліфікованих фахівців за різними напрямами роботи. Справедливо зазначає пані Іскіердо, що малий і середній бізнес в умовах стагнації сьогодні йде зі своїх галузей і обирає дві найбільш розвинені — агропромисловий комплекс та будівництво. Новоявлені будівельники думають, що вони в змозі опанувати всі тонкощі цієї надскладної та надвідповідальної справи та ще й у досить стислі терміни. Звісно, цього не відбувається, такі компанії швидко банкрутують, а люди втрачають гроші, бажані квадратні метри і надію на справедливість…
Щодо кількості таких об’єктів, за інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, яку вона надала «УК», нині в Києві таких налічується 79, у Львові — 25, у Дніпропетровській області — 3. Проте фахівці наголошують, що не можна плутати такі поняття, як «заморожені» будівництва та «недобудови». Адже останні — це ті, які не обов’язково заморожені, а перші — ті, які залишила компанія-забудовник. Громадськість має акцентувати свою увагу саме на «заморожених» об’єктах.
Як позбутися таких будівництв або принаймні зменшити їхню кількість? Як зазначив «УК» юрист Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олександр Босенко, неприпустимо, що фактично в однієї особи (одного органу) перебувають функції надання ліцензій чи дозволів на будівництво та контролю за зведенням будівель: «Цими справами мають займатися різні органи. До того ж наше законодавство про регулювання містобудівної діяльності прописує не обов’язок контролю за будівництвом та певними компаніями, а право. Звісно, звертаючи увагу на збільшення кількості заморожених об’єктів, треба пильно стежити за тим, щоб ліцензію або дозвіл на будівництво не надали фірмі, яка потім порушить закони, норми або взагалі покине своїх інвесторів-фізосіб напризволяще».
Хоча Олександр Босенко додає, що не завжди наші регулюючі органи, коли видають документи, можуть встановити ці моменти. Так, уже опісля виявляються грубі порушення керівників таких фірм, на кшталт зведення будинків набагато вищих за поверхами, ніж було визначено; невиконання інших різних норм тощо.
Врятує лише удосконалення
Якою має бути незалежна організація, що контролюватиме будкомпанії і каратиме їх за порушення? В Асоціації допомоги постраждалим інвесторам вважають, що це повинен бути інший державний, проте зовсім незалежний орган. Звісно, в такому разі проявів змови чи корупції буде значно менше, ніж маємо нині.
До того ж експерти вважають, що треба значно удосконалити законодавство про місцеві органи самоврядування, щоб перекласти на них право та обов’язки вирішувати питання заморожених будівель. Так, саме вони повинні залучати (можливо, на пільгових умовах) інші компанії-забудовники до дозведення покинутого будинку.
Ще одним із рецептів розв’язання проблеми, як наголошують в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, може бути передача всіх прав на добудову осель самим інвесторам. Проте це можливо лише за умови, коли будинок зведено, приміром, на 80—90%. І в жодному разі не можна про це вести розмову, коли роботи призупинилися на етапі «котловану».
Анна Іскіердо зазначає, що в багатьох країнах банки, які кредитують будівельників, мають певні важелі для контролю за будівництвом: «Це раціональний підхід, адже в банку кращі спеціалісти і він якісніше стежитиме за фінансовою складовою проекту. На наступному етапі банки надають іпотечні кредити приватним інвесторам. Так, фінансова установа сприяє успішній реалізації проекту. На жаль, в Україні ситуація інша. Як правило, будівельна компанія має кошти на зведення 30% будинку, якщо йдеться про житловий сектор, а потім звертається до інвесторів».
Звісно, будівельники уникають банківських займів через великий відсоток за користування такими позиками. Будівництво за кошти фінансової установи нерентабельне. На думку пані Іскіердо, аби банкіри знизили кредитну ставку, слід надати їм змогу стати частиною процесу управління об’єктом. Можливо, у такий спосіб вдасться залучити в будівельну галузь додаткові інвестиції, що позитивно позначиться на вітчизняній економіці.
Від редакції. Настав час, коли держава вже не має права не помічати беззаконня, яке чинять недобросовісні забудовники. Треба негайно ухвалювати зміни до законів та підзаконних актів, щоб питання покинутих інвесторів-фізосіб вирішити раз і назавжди. І нарешті, треба створити надійний контролюючий орган, незалежний і непідкупний: регулювання будівництва, якість матеріалів, етапи зведення будинків, відносини будкомпаній з інвесторами тощо. У цьому разі жоден власник будівництва вже просто так не зможе покинути зведення осель, забравши гроші інвесторів і виїхати десь до Маврикія. До речі, цими справами, як «УК» неодноразово писав у своїх статтях, за кордоном займається спеціальна будівельна поліція.
Ми в Google+