Кілька років поспіль на ринку оренди житла в Україні влітку панує незвична раніше картина — він зовсім не мертвий. Точніше, доволі жвавий. На ньому кипить робота зі здачі в оренду квартир, будинків, садових хатинок на природі поблизу великих міст тощо. Не виняток і нинішній липень.
«Урядовий кур’єр» з’ясовував, які тренди та цінова ситуація характерні для ринку оренди житла цього літа. Чого чекати теперішнім та потенційним орендарям восени?
Ціни зростають?
Спершу нагадаємо, що ціни на найм житла в Україні торік порівняно із 2017-м у середньому зросли на 20%. Цей процес триває і в 2019-му. За інформацією Національного банку, в травні темпи зростання вартості оренди квартир та будинків відчутно зросли. Керівники регулятора називають цифру 14,1% у річному вимірі. Проте цей показник консолідований для всіх видів послуг, зокрема й оренди житла. Однак чимало фахівців ринку кажуть, що ця цифра цілком відображає реальну цінову картину в наших найбільших містах (див. таблицю).
Провідний консультант ріелторської компанії «Благовест» Наталія Бужениця зазначає «УК»: казати про чинник сезонності цього літа не можна. Отже, ціни тримаються фактично сталими. Дехто з орендарів може трохи їх знизити, враховуючи побажання клієнтів. Але такого масштабного тренду немає.
«Сезонності на цьому ринку немає з причини нестабільності в нашій країні. Чимало людей з Донбасу та Криму, шукаючи кращої долі, приїздять до Києва та інших великих міст і поповнюють лави орендарів. Не впливає чинник сезонності й на відтік студентів вишів саме в літню пору».
Експерт додає, що чимало українців, пізнавши солодкий плід роботи за кордоном, повертаються в Україну і теж стають потенційними орендарями. Мовляв, шукають роботу і житло не за місцем постійного проживання, а у великих містах.
Дивний тренд
Насправді це незвично. Адже в Україні різко скоротилася народжуваність, населення стрімко старіє, чимало людей працює за кордоном. Усі ці серйозні демографічні чинники дають підстави вважати, що мають значно падати попит і ціни на оренду житла у великих містах, зокрема й столиці.
У цьому переконався і кореспондент «УК». У травні цього року ріелтори в Оболонському районі Києва зазначали: потенційних орендарів поменшало і дедалі складніше знаходити клієнтів. До того ж орендодавці були змушені знижувати ціни. Однак фахівці кажуть, що кожен район і навіть невеличкий житловий масив і в столиці, і в інших наших великих містах має цінові особливості. Тобто десь ціна трохи впала, а десь зросла.
А в малих містах орендодавці часто не можуть здати житла, адже просто бракує охочих винаймати. У людей замало коштів, і ринок оренди в такому місті не можна порівнювати навіть з обласними центрами. Так, наприклад, відбувається у Павлограді Дніпропетровської області. У цьому місті часто орендодавці здають житло знайомим та родичам, аби тільки ті сплачували вартість комунальних послуг.
Трохи про переїзди
Зрозуміло, що все це не може не формувати різні негативні тренди.
Нагадаємо, що «Урядовий кур’єр» у матеріалі «Дороге задоволення з багатьма особливостями» від 20 березня 2019 року оприлюднив думку експертів про посилення тенденції переїздів: навесні чимало орендарів у зв’язку з підвищенням плати за комунальні послуги та площу активно шукали значно менші квартири. Така тенденція триває, і це підтверджують експерти.
«Звісно, зростання комунальних тарифів змушує багатьох орендарів шукати дешевше житло. При цьому воно нижчої якості, менше за розмірами, розташоване далі від місця роботи або транспортних розв’язок. Але все це можна зрозуміти», — зазначає аналітик ринку Володимир Коломейко.
У Києві є чимало прикладів, коли об’єднуються 3—5 студентів і винаймають дво- чи трикімнатну квартиру. Непоодинокі випадки колективного орендування й серед людей середнього віку, які приїжджають до столиці на роботу.
Багаті не хочуть плакати
«Та є й інша тенденція. Доходи значної частини киян за останній рік помітно зросли. Про це свідчить, по-перше, офіційна статистика. За інформацією Київстату, розмір середньої номінальної зарплати у столиці із квітня 2018-го по травень 2019 року збільшився на 14,1%. У промисловості та медицині ці показники відповідно дорівнюють 24,2 та 24,6%.
По-друге, про значне збільшення статків може свідчити зростання кількості дорогих автомобілів, які бачимо на вулицях. По-третє, ще один індикатор — збільшення обсягів купівлі дорогих делікатесних продуктів у супермаркетах. Ці люди також орендарі, проте винаймають дороге житло. Звісно, вимоги до нього у цієї категорії зростають, а з ними збільшуються й ціни», — вважає Володимир Коломейко, натякаючи на інший протилежний позитивний для ріелторів тренд.
Справді, таку ситуацію можемо спостерігати, проте вона характерна лише для 15—20% потенційних орендарів, які мають великі та надвеликі статки. Здебільшого вони можуть собі дозволити відносно швидко купити гарне житло, а не витрачати великі кошти на оренду.
Наталія Бужениця трохи розширює цю тенденцію, надаючи їй іншого сенсу. За її словами, люди, які мають високі доходи і хочуть винайняти житло, обирають дорожче і лише в новому житловому фонді.
«Їхнє своєрідне гасло: обираємо безпеку, чистоту та порядок. Звісно, цього бракує у старому житловому фонді. Брудні парадні та небезпечні сусіди — це те, що відштовхує людей, які потребують житла. Тому за комфорт вони згодні сплачувати більше», — зазначає вона. Це відображено в таблиці. У ній бачимо, що вартість оренди в помешканнях нових будинків в українських найбільших містах на 30—100% вища, ніж у старих.
Смарти та східні клієнти
Ще одна характерна риса ринку оренди житла у столиці та деяких великих містах — купівля смартквартир невеликої площі для подальшої здачі в оренду. Фактично ця тенденція триває вже другий рік поспіль. Ріелтори вважають, що житло, орендна плата за яке нижча, ніж за звичне з великими площами, на 30—40%, має підвищений попит.
Пан Коломейко називає й інший досить екзотичний тренд: помітна зміна міграційних процесів, яка відображається й на ринку оренди: «Дедалі частіше до нас усіма правдами й неправдами переселяються громадяни третіх країн Африки та Азії. Серед них, наскільки можемо судити, найактивніші вихідці з країн Близького Сходу. За першої можливості вони перевозять в Україну багатодітні сім’ї, які часто можна бачити в недешевих супермаркетах».
Експерт вважає, що саме ця категорія людей — велика армія потенційних винаймачів житла, які впливають на ринок. Проте інші експерти зазначають, що їхня частка в загальній кількості орендарів на сьогодні не перевищує 3%. Звісно, такий показник не може істотно впливати на зміни на ринку.
Якими будуть ціни на оренду житла восени? Більшість експертів упевнена, що особливих змін на ринку до вересня-жовтня не буде. Не вплине на них початок навчального року та бізнес-активності після закінчення літа.