ЗЕМЛЯ 

Девелопери дедалі частіше купують права на ділянки  в юридичних осіб,  проте місцева влада часто не надає такої  можливості

Будівельники дедалі частіше не купують або беруть в оренду земельну ділянку під зведення, а придбавають так звані корпоративні права на юридичну особу, на яку вже оформлено право користування і навіть затверджено проект будівництва. З цього приводу існують дві думки: що завдяки цьому в кінцевому підсумку житло стає дешевшим і що воно, навпаки, стає дорожчим. Що ж відбувається насправді? І як реагуватиме ринок нерухомості на ці процеси надалі?

Треба зазначити, що така тенденція не нова. Адже у докризовий період купівля корпоративних прав у юридичних осіб із земельною ділянкою була дуже поширена. А будівельники в свою чергу не дуже переймалися якістю тих чи інших проектів, які купували разом із правами, адже попит на первинне житло тоді був просто шаленим і про його якість ніхто особливо не думав. Квартири тоді, як кажуть, розліталися, мов гарячі пиріжки.

Потроху цей процес набирає обертів і нині. Проте, як видно, девелопери не мають бажання проходити всі етапи самотужки. Як зазначає генеральний директор промислово-будівельної групи «Ковальська» Сергій Пилипенко, їхня компанія не розглядає питань відведення земель через те, що цей процес заплутаний та непрозорий і, отже, не можна розраховувати на свою рентабельність.

Утім, як зазначив генеральний директор компанії Build & Live Development Віктор Распутний, така тенденція більше пов’язана з тим, що тепер у наших містах дедалі рідше можна знайти цікаві ділянки землі для будівництва. «Все добре вже давно розібрано, тому, звісно, що девелопери та забудовники мають більше справ із юридичними особами, які вже володіють ділянками. Така купівля прав, одначе, не є дешевшою за звичайне оформлення права оренди чи власності», — зазначає він.

З ним фактично погоджується і фахівець з нерухомості Ярослав Цурканов, який зазначає, що забудовники просто вимушені купувати корпоративні права на земельні ділянки,  враховуючи їхнє привабливе місцезнаходження, приміром, в районі метро, з доброю транспортною розв’язкою тощо. І це цілком справедливо, адже переважна кількість людей мають бажання придбати житло саме у зручних місцях.

Однак що стосується цін на кінцевий квадратний метр житла, то, приміром, В. Распутний вважає, що вищеописаний процес купівлі прав у юридичної особи ніяк не вплине на збільшення вартості на первинному ринку.

Але при закупівлі ділянки з так званими корпоративними правами покупцю доводиться компенсувати всі витрати на відведення земельної ділянки, розробку концепції, а також сплатити продавцеві преміальні. Таким чином, загальні витрати на таке «задоволення» будуть чималими. Отже, питання, чи буде квадратний метр житла дорожчим чи дешевшим, у цьому випадку стає відкритим. Хоча треба додати, що прямої відповіді на це запитання деякі керівники девелоперських компаній не надають.

Чимало компаній не лише купують проект і права на землекористування, щоб реалізовувати їх самостійно, а й виступають співінвесторами з продавцями. Так, якщо якась фірма — юридична особа володіє 200 га землі, то часто для неї така ділянка є завеликою і компанія залучає до співпраці інших охочих. Слід розуміти, що в цьому разі так званого «співінвесторства» витрати девелопера будуть нижчими.

Як вважають спеціалісти, у подальшому попит на корпоративні права фірм буде лише зростати. Слід додати, що на заваді вільній закупівлі земель компаніями-девелоперами нині стоять місцеві органи влади, які згідно із Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» повинні були провести зонування та докладний план територій, без якого земельні ділянки державної та комунальної власності продавати не можна.

Чимало представників місцевої влади такого зонінгу взагалі не провели, вказуючи на те, що не мають відповідних коштів. Таким чином, і земля також не продається.  Як відомо, ще 7 червня Конфедерація будівельників України звернулася в Генеральну прокуратуру з вимогою перевірити роботу місцевих органів влади саме з цього приводу.

По суті, навіть за таких умов девелопери не бачать особливих проблем: начебто ринок працює, землю купують, будинки будують. Звісно, що не всі можуть прикупити ділянку, яка сподобалася, якщо не проведено зонінг території.  І начебто це не впливає на зростання цін квадратного метра.