Останнім часом у суспільстві набирає популярності така думка: значне зменшення пайової участі компаній-забудовників у розвитку міської або селищної інфраструктури сприятиме істотному зниженню цін на житло. «УК» вже звертався до цієї теми (стаття «Кошти-примари» у №228 від 4 грудня 2018 року), де детально було розглянуто всі питання щодо пайової участі девелоперів.

Тепер розглянемо цю проблему в аспекті можливого зменшення цін на досить дороге для українців житло у разі зниження цього податку або навіть його скасування.

Прямо не виходить, лише опосередковано

— Існує думка, що скасування пайової участі має спричинити зменшення вартості квадратного метра житла або нежитлового приміщення на 4 та 10% відповідно. Вважаємо, що така позиція помилкова, оскільки розмір пайової участі визначається з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, а не ринкової вартості квадратного метра, за яким забудовники реалізують нерухомість. Наприклад: відповідно до наказу № 195 Мінрегіону від 9 серпня 2017 року середньорічні показники опосередкованої вартості спорудження 1 кв. м загальної площі житла на 2018 рік у Києві становили 14 340,00 грн, у той час як середня ринкова вартість 1 кв. м житла у столиці становить 24 553,00 грн (станом на серпень 2018 року), — зазначив «УК» партнер юридичної компанії JUSTL Максим Колдоба.

За його словами, 4% розміру пайової участі у зіставленні з ринковою вартістю житла становлять 2,3% загальної площі, яку реалізують забудовники інвесторам — фізичним особам. Тобто немає прямої залежності між скасуванням пайової участі та зменшенням вартості житла.

Інші експерти погоджуються з колегою, проте додають і свої цікаві думки з цього приводу. Так, експерт ринку Сергій Злидень зазначив «УК», що прямої залежності між зниженням відсотків пайової участі компаній-забудовників і зменшенням цін справді немає, однак опосередковано все це може вилитися в доволі позитивний тренд для всіх охочих купити нове житло:

— Ціни на первинному ринку після зменшення пайових внесків таки знижуватимуться, проте поступово і протягом кількох років. Чим я це можу пояснити? Тим, що в результаті у девелоперів з’являться зайві кошти для подальшого нарощування обсягів будівництва житла. Як ми розуміємо, збільшення пропозиції завжди спричиняє відповідне зменшення вартості квадратного метра і в зданих в експлуатацію будинках. Тому ціни падатимуть, і це буде нормальний природний процес.

Чи це рудимент?

Цікаво, що в уряді вважають: пайовий внесок — це своєрідний рудимент, який гальмує цивілізований розвиток ринку первинного житла та відповідно є «провокатором» зростання цін на нього. Так, за словами Максима Колдоби, Міністерство економічного розвитку і торгівлі України обґрунтовувало в пояснювальній записці до проекту закону № 6540 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо поліпшення інвестиційного клімату в Україні» необхідність скасування пайової участі тим, що вказаний внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту фактично виступає податком на інвестиційну діяльність, який встановлює істотні бар’єри для бізнес-діяльності.

Сам юрист вважає, що інститут пайової участі необхідний, але потребує чіткого удосконалення.

— Чинним законодавством хоч і встановлені граничні розміри пайової участі, а саме: 10% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта для нежитлових будівель та споруд і 4% для житлових будинків, але сам розмір визначають органи місцевого самоврядування, у зв’язку з чим досить часто таким правом останні зловживають. Для ефективного функціонування інституту пайової участі необхідно чіткіше та системніше на законодавчому рівні визначити порядок та спосіб формування розміру пайової участі, перерахування грошей у рахунок сплати такого внеску та порядок використання вказаних коштів. Також визначити спосіб контролю за використанням цих грошей, — резюмує М. Колдоба.

Звісно, все це зможе вплинути на певне зниження вартості квадратного метра житла, проте ненабагато.

Раніше формула була іншою

Є й інший опосередкований чинник, який може суттєво вплинути на зменшення цін на житло. Так, раніше у формулі пайового внеску існували так звані знижувальні та підвищувальні коефіцієнти. Нині їх немає, і даремно. Приміром, якщо девелопер передбачав у своєму проекті зведення житла й будівництво дитячого садочка чи кухні дитячого харчування, то він сплачував меншу суму на розвиток міста, адже на такі типи будівель поширювався знижувальний коефіцієнт. А якщо йшлося про будівництво несоціального об’єкта, приміром, казино, то застосовувався найвищий розмір такого коефіцієнта. Звісно, це цілком справедливо і дає шанс у першому випадку (де коефіцієнт використовується зі зниженням) компаніям-забудовникам дещо зменшувати ціну квадратного метра житла.

Справді, коефіцієнт пайової участі можна вважати (як про це і кажуть керівники Міністерства економічного розвитку і торгівлі) своєрідним податком на інвестиції. Саме це стримує розвиток компаній та можливості зменшити вартість квадратного метра житла.

Цікавий приклад сусідньої Польщі: там компанія-забудовник, яка зводить будинок, може користуватися послугами (у разі підключення до різних мереж) двох постачальників електроенергії, трьох постачальників газу та води. А вибір постачальників послуг каналізації взагалі широкий — таких фірм чотири. Зрозуміло, що за таких умов формується конкурентний ринок, усі ці компанії «воюють» між собою за право стати постачальником для девелоперів і, звісно, в цій боротьбі знижують ціни та пропонують якісні послуги.

В Україні про це поки що можна лише мріяти. Ступінь монополізму тут, як кажуть, зашкалює, і відповідно ціни на свої послуги постачальники тримають високими або постійно їх підвищують. Про жодне зниження взагалі не йдеться.

Саме цей чинник міг би суттєво вплинути на зниження вартості квадратного метра житла від компаній-забудовників, адже вони за умов конкуренції на ринку інфраструктури (різних мереж) могли б значно економити.

Отже, зниження або й взагалі скасування коефіцієнта пайової участі компаній-забудовників прямо не вплине на зменшення цін на нове житло. Проте це відбуватиметься опосередковано. Хоча тут важливішим буде не істотне зменшення пайової участі, а наведення ладу на різних ринках, про що ми писали вище. І тоді вже ціна квадратного метра житла, на радість пересічним українцям, знижуватиметься.