Останнім часом у ЗМІ почали з’являтися матеріали, в яких автори та експерти однозначно стверджують, що в Україні споруджують більше житла, ніж купують, і начебто така ситуація загрожує появі нових покинутих на різних етапах зведення будинків.

Щиро кажучи, така інформація доволі дивна, адже навіщо компаніям-забудовникам у такому разі взагалі зводити житло, якого майже не купують? 

Однією з основних причин такого становища на ринку деякі фахівці називають, приміром, те, що свого часу влада дуже обмежила виведення капіталу за кордон. На думку таких аналітиків, це мотивувало бізнесменів, вкладати кошти в Україні — у будівництво всередині країни. І ось, як кажуть, начебто навкладалися — далі нікуди. Деякі девелопери прогнозують, що різке зростання пропозиції житла негативно вплине на ринок первинної нерухомості. І новобудовам, які зводять у мегаполісах України, вже доводиться конкурувати з об’єктами, які будують у приміських зонах.  

Тож начебто з цієї причини чимало компаній змушені демпінгувати. А це, на думку експертів, додає вогню до  падіння цін на житло на вторинному ринку.

Цікава в цьому сенсі думка аналітика консалтингової компанії SV Development Cергія Костецького. Він вважає, що людям не цікаво інвестувати в будівництво, багато хто з них воліє купувати долари та євро в очікуванні чергового зростання курсу валют. «Тому цілком імовірно, що до кінця року  в столиці можна буде придбати непогану однокімнатну квартиру за 15 тисяч доларів», — додає він.

Чи всі аргументи мають підґрунтя? Чи справді новобудов уже так багато, що незабаром може статися колапс на первинному і вторинному ринках нерухомості? І кому можуть бути вигідні такі думки та прогнози?

Рентабельність 30% не може бути невигідною

«УК» намагався в усьому цьому ретельно розібратися. По-перше, ціни на вторинному ринку житла справді щомісяця падають — і у валюті, і у гривнях. Це цілком зрозуміла та вмотивована тенденція, адже вторинне житло рік у рік старіє і морально, і фізично.  Звісно, воно далі падає в ціні.

Що стосується «збільшеної пропозиції без попиту на первинне житло», то, як заявляє «УК» начальник управління із реалізації об’єктів будівництва ПБГ «Ковальська» Дмитро Плосконос, якби будівельникам було невигідно зводити нове житло (не було б попиту на нього), вони б цього не робили: «За офіційною інформацією, жодного сплеску в будівництві житла в нашій країні немає. Що стосується столиці, то, приміром, Головне управління статистики у місті Києві однозначно стверджує: майже щороку здають не більш як 1,5 мільйона квадратних метрів житла і особливого зростання цього показника останніми роками не було (у 2016 році вводили в експлуатацію навіть менше житла, ніж у минулі роки, див. графік. — Авт.). Хай там як, збільшилася б кількість майданчиків для зведення житла в столиці, проте вже давно фактично немає вільних місць для будівництва в Києві. Наша компанія зводить щороку 1—2 нові житлові масиви, і все розкуповують. Додам, що ми збільшуємо ціни у гривнях, адже зростає вартість будівельних матеріалів. Останнім часом вони подорожчали на 20%».

Що стосується того, начебто будівельні компанії злякалися, що їхні господарі не можуть вивозити капітали за кордон і взялися дружно зводити житло навіть за начебто дуже маленького попиту або взагалі без нього, пан Плосконос вважає повною нісенітницею. За його словами, рентабельність будівництва нині сягає 30%, тому вигідно вкладати кошти всередині країни. Також аналітик вважає, що такі дивні твердження можуть бути зручними банкам, які, по суті, є конкурентами  компаніям-забудовникам з перетягування грошей населення або їх вкладання в різні ринки.

Звісно, тепер будівельники та девелопери не можуть похвалитися  рентабельністю 300—400%, яку вони мали на піку цін, приміром, у 2007 році. Згадаймо, то були жахливі часи, коли і первинне, і вторинне житло зростало в цінах мов на дріжджах. Автор матеріалу чудово пам’ятає, як невеличка однокімнатна квартира на околиці столиці (на вторинному ринку) коштувала майже 105 тисяч доларів, а на первинному, здебільшого на етапі будівництва, — 50—60 тисяч.

Це в інтересах банків і великих компаній

Нині порівняно з тими вже далекими часами нерухомість стала дешевшою втричі. Тому, звісно, попит на таке житло є, адже хоч українці і стали набагато біднішими, різноманітний вибір нового житла спонукає до купівлі з огляду на матеріальні можливості та вподобання.

Хто не має значних коштів, може придбати невеликі за площею так звані смарт-квартири (23—33 квадратні метри), які в столиці на початкових етапах будівництва коштують до 20 тисяч доларів. А у приміських зонах дешевше. Ще нижчі ціни на первинне житло в інших великих містах України — Харкові, Одесі, Львові, Дніпрі. Звісно, що й там потенційні інвестори-фізичні особи намагаються (якщо мають невеликі заощаджені гроші) придбати його саме в цей час, коли ціни низькі.

До речі, президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Сергій Злидень каже:  «Будують більше, ніж потрібно, — це дуже нерозумне твердження. Цей ринок ще далекий від вичерпання навіть з огляду на збіднілість нашого населення. І попит на нове житло залишається на високому рівні. Проте тут можна поставити запитання: кому вигідні такі матеріали і статті, де стверджують про велику пропозицію і брак попиту на нове житло? На моє переконання, це вигідно великим забудовникам, щоб не з’являлися малі й не створювали їм особливої конкуренції. Таке може бути вигідно й банкам, щоб люди побоювалися вкладати гроші в будівництво, яке може не закінчитися і стати довгобудом. Мовляв, несіть у банки».

На думку фахівця, останнім часом завдяки конкуренції на ринку первинної нерухомості та боротьбі за кожного потенційного інвестора-фізичну особу компаніям доводиться нелегко. Вони дедалі частіше застосовують практики знижок, розстрочок тощо. Пан Злидень заявляє про те, що чимало ріелторських компаній, які раніше працювали лише в сегменті вторинного житла, поступово переходять у первинний. Тож цей сегмент ринку активно розвивається саме тому, що попит на новозведені будинки є.

Від редакції. Звісно, все сказане експертами і додане нами не може обійти увагою такої болючої проблеми, як непорядність забудовників. Так, про яскравий приклад цього — оформлення без дозвільної документації майже 70 тисяч квадратних метрів житла та інші афери  такого собі пана Войцехівського ми неодноразово писали. Звісно, люди побоюються довіряти гроші, які в них можуть украсти, а нерухомість недобудувати.  Проте це не  означає, що населення не купує первинного житла, яке має набагато краще планування і дизайн, ніж вторинне. Нині банки майже не кредитують іпотеку ні на первинному, ні на вторинному ринках нерухомості. Однак ніде правди діти: компанії-забудовники частково це беруть на себе. З’являються різноманітні програми знижок, внутрішнього кредитування.

Наші потенційні  покупці нового житла або інвестори в будівництво дедалі стають набагато юридично більш підкованими: чимало з них навчилися відрізняти компанії-забудовники із сумнівною репутацією від чесних фірм. Більше виявленню та запобіганню проявам шахрайства на первинному ринку почала приділяти увагу держава та правоохоронні органи.

Проте є й інший  бік медалі: чимало забудовників, особливо в регіонах, почали  зводити більш низькоякісне житло, ніж раніше. Про це  «УК» неодноразово писав, але це вже зовсім інша тема  розмови.