Тенденції на ринку житлової нерухомості, які торік о цій порі вселяли надію, за тиждень до весни-2022 перекреслила повномасштабна війна. Як наслідок у багатьох сегментах він просів від 75 до 90%. Та життя все одно бере своє. «Урядовий кур’єр» аналізує нинішній стан ринку житлової нерухомості і з допомогою експертів намагається спрогнозувати, яким він буде цього року.

У тренді — хрущовки

Спершу про ринок оренди житлових приміщень в Україні. Фахівці зазначають, що найголовніший чинник, який спонукатиме надалі орендувати житло в українських містах, — попит на будинки, де встановлено генератори чи є стабільне енергопостачання.  Друга специфічна риса, притаманна потенційним орендарям, — збільшений попит на житло в малоповерхових будинках.

«Колись люди обходили увагою так звані п’ятиповерхові хрущовки та невисокі панельні будинки, а тепер навпаки. І не тому, що економлять. Таке житло в наших містах стали винаймати цілком забезпечені люди. Орендарі не хочуть високо підійматися пішки, якщо в будинках немає світла та не працюють ліфти, тому обирають саме такі варіанти», — зазначає експерт ринку нерухомості Андрій Волошенюк.

До цього додамо, що у старих житлових будівлях завжди є газ, на відміну від нових будинків, де приготування їжі залежить від наявності електрики.

Тому, за словами експерта, наприкінці 2022-го — на початку 2023 року ціни на оренду в таких будинках відчутно зросли. Приміром, у Києві останнім часом вони збільшилися на 3—4 тисячі гривень на місяць, і тепер у спальних районах однокімнатну квартиру можна орендувати за 7—8 тисяч гривень, а у ближчих до центральних — за 10—12 тисяч.

Схожа ситуація щодо оренди житла і в інших містах. Хоч Юрій Піта, керівник Асоціації фахівців з нерухомості України (риєлторів), констатує, що в західних областях уже не така висока активність на ринку оренди житла, як на початку 2022 року.

«Останніми місяцями люди, які тимчасово перебували й орендували житло у Львові, Тернополі чи  Івано-Франківську, почали повертатися до своїх осель у Харкові, Миколаєві й навіть Херсоні. Тому ціни на оренду житла в західних містах поступово стали  нормалізуватися і навіть знижуватися», — додає він.

Первинний ринок майже спить

Зима, звісно, ніколи не була активним періодом розпродажу житла, проте це не стосується воєнного часу. За словами керівника компанії «КиївДімСервіс» Андрія Романова, первинний ринок житла заморожено, чимало відділів продажу відомих та менш популярних компаній просто не працюють. Однак деякі будівельні компанії все-таки завершують зведення будинків для інвесторів, розпочате ще задовго до широкомасштабної війни.

Нині є попит на повністю нашпиговані, як кажуть у народі, квартири на первинному ринку: з ремонтами та навіть меблями. Як зазначає Андрій Романов, це цілком зрозуміло, адже люди не хочуть витрачати час та зайві гроші на проведення ремонтів у нових оселях. Поза тим, вартість оздоблення таких квартир зросла порівняно з довоєнним часом на 25—30%. І звісно, це також відлякує потенційних покупців.

За словами Ігоря Кушніра, керівника компанії «Київміськбуд», ринок радше мертвий, ніж живий, і більш-менш активним місяцем торік був вересень. Потім, коли розпочалися масовані ракетні удари по наших містах, люди фактично перестали цікавитися новим житлом. Тож попит на первинну нерухомість нині становить лише 30% довоєнних показників.

За інформацією Фонду державного майна України, продаж об’єктів житлової нерухомості торік зменшився в 4,6 раза порівняно з позаторішнім показником.

Однак не можна заявляти, що ціни лише падали. Наприкінці минулого літа забудовники один за одним почали підвищувати вартість квадратного метра житла, і що далі новобудови від зони бойових дій, то дорожчими вони були.

Приміром, у Львові ціни на первинну нерухомість із початку 2022 року зросли більш ніж на 40%. В Ужгороді, нашому найзахіднішому обласному центрі, цей показник ще вищий — понад 50%. У столиці ціна квадратного метра нового житла піднялася на 30%, в Одесі  — на 35%. Проте попит був і залишається на досить низькому рівні.

Як зазначають керівники компаній-забудовників, якщо повномасштабна війна закінчиться до літа 2023-го, то первинний ринок житлової нерухомості, може ожити і значно пожвавитися до кінця цього року.

Вторинний сегмент і перспектива

Як прогнозує Юрій Піта, навесні трохи пожвавиться і вторинний ринок. Він стане основним.

«Новобудови не матимуть попиту й надалі. Це дуже дороге задоволення. Тому всі очікування лише від вторинного ринку. Хоч продавці в цьому сегменті теж здебільшого займають вичікувальну позицію. За умови, коли ціна на житло падає, не дуже хочеться виставляти його на продаж. А з огляду на ризики ракетних ударів не всі хочуть купувати», — додає він.

Ціни на вторинному ринку житла падають. Приміром, у Києві останніми місяцями вартість однокімнатних осель знизилася на 15—20%. Така  сама ситуація і в інших містах. Поступово почали знижуватися ціни на вторинне житло в західних регіонах. Це реакція на повернення біженців зі східних та центральних областей.

Чимало експертів уже кажуть, що через падіння попиту на вторинну нерухомість потенційні продавці стали активними орендарями. Вони теж очікують на кінець війни чи добрі новини із фронту та відповідне зростання цін.

Фахівці виокремлюють чинники, які впливатимуть на тенденції на ринку нерухомості найближчі пів року. По-перше, рівень інфляції. По-друге, собівартість будівництва. По-третє, пожвавлення ринку праці, яке надасть нові робочі місця з високими заробітними платами. По-четверте, різні пільгові програми іпотечного фінансування та кредитування.

Подальшого просідання цін на ринку житла більшість експертів не очікує, а ось його пожвавлення навесні 2023 року очікують майже всі. Юрій Піта навіть упевнений, що ціни на ринку можуть зрости на 10%. Однак усі ці процеси можливі лише з огляду на перебіг війни.