Нещодавно Верховна Рада ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні». Цим важливим документом було скасовано збір із вітчизняних компаній-забудовників (щоправда, лише з 1 січня 2021 року), який називають пайовою участю в будівництві.

Девелопери, які беруть участь у зведенні житла в місті чи селищі, мали відраховувати певний відсоток від вартості робіт місцевій владі на розвиток інфраструктури (на зведення лікарень, шкіл, дитячих садочків тощо). Або компанії-будівельники домовлялися з місцевими органами виконавчої влади і зводили своїм коштом такі інфраструктурні об’єкти. Не секрет, що компанії-забудовники неохоче брали участь у цьому, а гроші, які скеровували місцевим органам, невідомо куди розпорошувалися. Тож  у цьому був  елемент неабиякої корупції.

15 відсотків подорожчання

Що відбуватиметься в перехідний період з вересня 2019-го по січень 2021 року? Як експерти та будівельно-архітектурна спільнота оцінюють скасування пайового внеску і як наші міста та селища тепер розбудовуватимуть інфраструктуру?

Президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе, який до вересня 2019 року був заступником міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства і брав активну участь у розробленні законопроєкту, вважає, що збір пайового внеску завжди був неефективний і корупційний: «Довгий час саме пайова участь тягнула нас униз. Адже в нас дуже складна процедура отримання дозволів на будівництво. В останньому рейтингу ми 30-ті. Сподіваюся, що завдяки цим змінам ми зможемо потрапити в десятку кращих за будівельним показником. Згідно із законом, упродовж 2020 року діятиме перехідний період, протягом якого сплата пайової участі здійснюватиметься виключно грошовими коштами до прийняття об’єкта в експлуатацію і виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту».

Як написано в пояснювальній записці до цього законопроєкту, аналоги українського пайового внеску вкрай рідко трапляються у світовій практиці й застосовуються в значно нижчих розмірах та не мають стосунку до будівельних робіт, які виконують на земельних ділянках приватної власності.

«За даними рейтингу Doing Business 2017, існування в Україні пайового внеску збільшує витрати на адміністративні процедури, пов’язані з будівництвом промислового об’єкта, в середньому до 15,2 %.

Крім того, існують проблеми в адмініструванні пайової участі, пов’язані зі складністю розрахунку бази обчислення відповідного внеску та можливістю зловживань як під час таких розрахунків, так і під час можливого відстрочення (розстрочення) платежу», — йдеться в цьому документі.

На офіційний запит «Урядового кур’єра» до Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства (Мінекономіки), заступник міністра Дмитро Романович зазначив, що мета цього законопроєкту полягає в поліпшенні інвестиційного клімату в Україні за певними напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства нашої держави кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку в методології рейтингу Doing Business, зокрема припиненні корупційних зловживань у будівельній галузі. Також Дмитро Романович зазначив, що Мінекономіки підтримує ухвалений Верховною Радою закон.

За рік зведенням шкіл та дитячих садків опікуватимуться лише місцева громада та влада. Фото з сайту myvin.com.ua

То були крихти…

Свого часу  Лев Парцхаладзе зазначав, що тих грошей, які місцева влада отримувала від пайових внесків будівельників, було мало, аби вирішити питання зведення інфраструктури. Приміром, лунали такі цифри: за 2017 рік місцеві бюджети всіх рівнів отримали від цього збору 1,85 млрд гривень, що становить лише 0,8% їхніх загальних доходів. Справді, грошей цих замало.

Ще одна красномовна цифра: за 2018 рік до бюджетів мало надійти 3,5 млрд гривень пайової участі. Однак, як оцінюють фахівці, надійшов лише мільярд гривень і тільки 1% цих коштів було використано за призначенням. Так спрацьовує чинник корумпованості: не всі будкомпанії сплачують необхідний відсоток, або взагалі його не сплачують. Крім того, ті гроші, які відраховують до бюджетів, часто розпорошуються. Ось така собі суцільна корупційна схема.

Щодо ставок такої участі, то вони в перехідний період будуть такими: 4% загальної кошторисної вартості будівництва для нежитлових об’єктів; для житла — 2% вартості будівництва, яка розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження за регіонами і затверджується відповідним центральним органом виконавчої влади.

При цьому, на момент набуття чинності закону в населеному пункті діє менший розмір пайової участі, встановлений органом місцевого самоврядування.

Згідно з ухваленим документом, пайова участь не сплачується в разі будівництва об’єктів на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів, будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення, будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла, індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках, об’єктів промисловості тощо.

Отже, майже все до 1 січня 2021 року лишається так, як і було раніше.

Будувати лікарні буде нікому?

Невже всі підтримують скасування за рік пайового внеску? З’ясувалося, що ні. Як зазначив «Урядовому кур’єру» архітектор,  лауреат Державної премії України в галузі архітектури Георгій Духовічний, це фатальна помилка народних обранців та влади загалом: «З одного боку, компаніям-забудовникам спрощують життя, але саме так блокується ухвала корисних рішень щодо зведення інфраструктури в наших містах і селищах. Хто ж надаватиме чималі кошти на будівництво шкіл, лікарень і дитячих садочків? Місцева влада з цим питанням не впорається. Тому майбутнє скасування пайового внеску завдасть більше шкоди, ніж користі».

Хоч на такий закид архітектора йому аргументовано відповідає Лев Парцхаладзе. На його думку, місцева влада має відповідні повноваження, щоб контролювати дотримання пропорції між будівництвом житла та важливої соціальної інфраструктури в населених пунктах. «Тому вона зобов’язана докладати всіх зусиль, щоб забудовники зводили школи та дитсадки. Адже саме місцева влада видає їм містобудівні умови та обмеження. Саме вона має контролювати, щоб у тому чи тому місті зводили дитячі садочки і школи паралельно з житловою забудовою. І місцева влада не повинна дозволяти будувати житло, якщо немає забезпечення соцінфраструктурою. До речі, після реформи децентралізації доходи місцевих бюджетів зросли  майже вшестеро — з 50 млрд гривень до 300 млрд гривень», — резюмує експерт.

З цим також важко не погодитися. Хоча тут слід зробити застереження: такі децентралізаційні чинники спрацьовують у великих та середніх містах, де великі громади мають чималі надходження від місцевих податків та інших платежів. А щодо малих міст і селищ, то їм, можливо, буде складно надавати кошти на зведення відповідної інфраструктури.

Про те, що компанії-забудовники в захваті від такого закону, годі  казати.

Майже всі опитані «Урядовим кур’єром» керівники висловилися за скасування пайового внеску і зазначили, що нарешті в цьому питанні припиняться спекуляції та корупційні дії. Та й місцеві органи влади самі стежитимуть за потоком грошей, які отримують від сплати податків, і залишатимуть великі частини (а не як нині — коли кошти невідомо куди розпорошуються) на зведення інфраструктурних об’єктів. І можливо, саме завдяки цьому важливому закону в Україні станеться будівельний прорив, який полягатиме не лише в збільшенні обсягів зведення житла, а й у здешевленні (принаймні на 15—20%) його вартості.