Війна вносить корективи в життєві події та змушує відкладати до кращих часів чимало справ. Але земля сільськогосподарського призначення залишається доволі привабливим активом для інвестицій.
«Урядовий кур’єр» проаналізував думки експертного середовища на цю тему.
Чотири причини
Експерти називають чотири головні причини великого інтересу до вкладання коштів у сільгоспземлю. По-перше, її, на відміну від інших видів нерухомості, неможливо повністю знищити. Звісно, якщо вона в зоні активних бойових дій, то це негативно позначиться на якості. Однак навіть з огляду на це її стабільність як активу значно більша, ніж інших видів нерухомості. Ризик також полягає в тому, що якщо ця земля під окупацією, то її використання неможливе, зокрема, здати її в оренду для отримання пасивного доходу інвестор не зможе. Проте після деокупації земельні ділянки будуть доступні та виправдають інвестиції.
По-друге, земля — стабільний актив, оскільки ціни у гривнях на нього зростають. Звісно, спостерігаємо падіння вартості активу в іноземній валюті, проте 5% — це непоганий показник, що свідчить про відносну стабільність навіть під час війни.
По-третє, з 2024 року ринок землі буде відкрито для юридичних осіб, що позначиться на цінах. Тож інвестори, реалізувавши придбаний раніше актив, будуть у виграші.
І нарешті по-четверте, бачимо тенденцію до зростання цін на таку землю, і це нікуди не подінеться після війни.
«Попри війну, сільськогосподарська земля залишається привабливою для інвестицій, особливо в західних та центральних областях України. Укладання угод відновилося у травні 2022 року і вже перетнуло позначку 36 тисяч угод на площу понад 60 тисяч га», — каже генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу Роман Сластьон.
Кількість угод купівлі-продажу не зросла
Окремі експерти зазначають, що 2022 року фактично на 7% зросла кількість угод купівлі-продажу української землі сільгосппризначення порівняно з 2021-м. Чому?
Відповідно до даних Мінагрополітики, загальна кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок з моменту відкриття ринку землі становить 111 699. Орієнтуючись на дані міністерства, обраховуємо показники зареєстрованих правочинів купівлі-продажу земельних ділянок.
У період з липня по грудень 2021 року кількість правочинів купівлі-продажу земельних ділянок становила 64 212. Із січня до середини грудня 2022-го вона становила 47 487.
Тобто зростання кількості угод купівлі-продажу земельних ділянок 2022 року не відбулося. Однак варто враховувати, що ці угоди 2021 року було укладено протягом шести місяців з моменту відкриття ринку землі. А угоди 2022-го укладали фактично протягом десяти місяців, тому що в березні та квітні їх укладення було неможливим через закриття доступу до реєстрів.
Як формується ціна?
Як нині формується ціна на земельні ділянки сільгосппризначення?
Середня ціна у гривневому еквіваленті становить 35—40 тисяч грн/га, що відповідає рівню до повномасштабного вторгнення. Проте ціни істотно різняться за регіонами і метою її подальшого використання — діапазон може бути від 10 до 200 тисяч грн/га.
«У західних та центральних областях ціни у гривнях майже не змінилися і близькі до середнього рівня, тоді як у східних значно знизилися і перебувають на рівні мінімуму — нормативної грошової оцінки. Дуже часто високі ціни на землю поряд з великими містами, що свідчить про придбання ділянок для промислової чи житлової забудови», — інформує Роман Сластьон.
Яка нині дохідність землі сільгосппризначення, зокрема оренда? І якою вона може бути наступного року за різних варіантів розвитку воєнних подій в Україні?
Навіть в умовах війни прогнозована річна дохідність становить 20—25%, оскільки зростання ціни, за прогнозами, буде на 20—25%. У всіх країнах-членах ЄС після реформи ринку спостерігали зростання цін на землю сільськогосподарського призначення.
Згідно зі статистичними даними сусідніх європейських країн, можна прогнозувати, що через три роки земля в Україні може подорожчати удвічі й більше, а через сім-вісім років — на 200%. Середня ціна за гектар у нас нині становить понад тисячу доларів, у Польщі — майже 8,5 тисячі.
Як зазначають представники галузевих асоціацій, середня дохідність інвестиції в землю в разі здачі її в оренду, що розраховується шляхом ділення очікуваного річного платежу від оренди на ціну купівлі, становить приблизно 6—6,5% річних, що неістотно відрізняється від довоєнних показників. Наступного року навряд чи буде великий стрибок у дохідності від здачі земельних ділянок в оренду, можливо, збільшення становитиме 8—10% річних.
Попит на ділянки
Експерти зазначають, що попит на ділянки навіть у близьких до бойових дій регіонах чималий. Що можна сказати із цього приводу?
Купівля земельної ділянки в таких регіонах — ризикований крок, оскільки подальший перебіг подій передбачити важко. Імовірно, такі інвестори грають на випередження, оскільки земля — доволі стабільний актив.
Найменше угод із купівлі-продажу земельних ділянок було укладено в Херсонській області — одну. У Донецькій — 22, Запорізькій — 130, Миколаївській —565. А ось у Київській області за той самий період було укладено 2907 угод, тож їхня кількість у регіонах, близьких до бойових дій або на території яких вони тривають, незначна. Проте навіть попри ризик, українські інвестори вкладають кошти і в такі земельні ділянки.
Приміром, попри відносно невелику віддаленість від фронту Сумської області, середня ціна за земельну ділянку у грудні 2022 року становила 150 754 гривні за гектар. Купують землю і в Чернігівській та Запорізькій областях, проте там середня ціна за гектар не перевищувала 200 тисяч гривень.
Роман Сластьон вважає, що 2023 рік буде не менш складним. Витрати в рослинництві істотно зросли, логістика дорога, внутрішні ціни на продукцію низькі. Поліпшити умови може надходження додаткового фінансування для агросектору, зокрема у формі кредитів від міжнародних організацій та країн-партнерів.
Ми в Google+