Міністр аграрної політики
Микола ПРИСЯЖНЮК

Добре відомо, що на Україну припадає майже третина світових запасів чорнозему й четверта частина придатної для оранки землі в Європі. Це 0,69 га орної землі на одну людину. У Європі цей показник становить усього 0,25 га, в т.ч. у Польщі — 0,30, Франції — 0,31 гектара. Йдеться не лише про найбільш цінне національне багатство, а й про, мабуть, найбільш важливу (за своїм потенціалом) конкурентну перевагу нашої економіки, якою треба скористатись. Як це планує зробити уряд і які новації передбачені у законопроекті «Про ринок земель» — наша розмова з міністром аграрної політики та продовольства Миколою Присяжнюком.

Не більше 2,1 тис. га в одні руки

— Хто матиме право купувати землю і коли? Чи не скупляють її великі агрохолдинги та іноземці?

— Купувати і продавати землю сільгосппризначення, відповідно до законопроекту, зможуть лише громадяни України, фермери і держава. Юридичні особи — підприємства, як і іноземці (фіз- та юрособи) такого права не матимуть. Більше того, у разі набуття якимось чином землі у власність, вони змушені будуть відчужити її протягом року. Якщо ж цього зроблено не буде, право власності на ділянки буде припинено примусово, у судовому порядку. Такі ділянки автоматично переходитимуть у власність держави. Ці правила стануть чинними, коли парламент прийме закони «Про ринок земель» та «Про державний земельний кадастр», але не раніше 1 січня 2012 року. Законодавча база ринку земель переважно створена. Залишилось прийняти кілька деталізуючих і конкретизуючих законодавчих і нормативних документів.

— А як бути з українськими бізнесменами, олігархами, мільярдерами-фізособами, які й без іноземців можуть скупити всю українську землю?

— Зробити це їм не вдасться. По-перше, закон встановлює кваліфікаційні вимоги до покупців. Людина повинна мати аграрну освіту, досвід роботи у сільському господарстві не менше 5 років чи займатись веденням товарного сільгоспвиробництва. По-друге, одна особа, відповідно до  рекомендацій наукових установ Національної академії аграрних наук, не зможе придбати на Поліссі більше ніж 1500 га,  у Лісостепу — 1750 га; у Степу — 2100 га; Карпатській гірській області — 900 га; Кримській гірській області — 1100 га. Такі обмеження передбачені для недопущення надмірної концентрації земельних ділянок у власності однієї особи та монополізації земель як ресурсу людського та економічного розвитку у сільській місцевості.

— Іноземці та юрособи зможуть лише орендувати землі?

— Вони зможуть скористатись ще емфітевзисом. Цим складним терміном називають інститут користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. 

Емфітевзис вигідніший

— А яка різниця між користуванням землею в оренду та емфітевзисом?

—Договори емфітевзису мають певні переваги над договорами оренди. У них можна передбачити відчуження і передачу у спадок права користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб. На відміну від договору оренди, за яким максимальний строк дії угоди  має не перевищувати 49 років, емфітевзис має необмежений строк дії.  Крім того,  у договорі, з одного боку, є заборона використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а з іншого — власник земельної ділянки гарантує невтручання у діяльність землекористувача. Та й перелік чітко визначених випадків, за яких договір можна припинити, обмежений.

— Як на мене, такі умови більш вигідні підприємцям, аніж селянам?

— Насправді, це не так. Вони вигідні як власникам земельних ділянок, так і майбутнім користувачам. Адже підприємства та іноземці (з прийняттям закону) зможуть використовувати та обробляти землю лише  на підставі побідних договорів, тому їх безперечно має зацікавити 20-річний мінімальний строк договору емфітевзису. Іншим положенням законопроекту  встановлюється мінімальна вартість права користування чужою земельною ділянкою на рівні 5% від нормативної оцінки, що гарантуватиме реальному власнику стабільний дохід. Крім того, наявність чітко передбачених зобов’язань користувача покращувати родючість земельної ділянки захистить власника від хижацького виснаження земельної ділянки. Натомість користувач буде убезпечений від необ∂рунтованого свавілля власника, бо  розірвати такий договір можна лише, попередивши про це за 1 рік.

— Багато хто вважає, що відсутність ринку землі компенсує її оренда. Чи може оренда землі або емфітевзис замінити ринок землі?

— Оренда може бути ефективною лише за умови взаємодії з механізмами купівлі-продажу землі, її реального відчуження. Без цього оренда має принципові недоліки. Вона призводить не лише до виснаження землі унаслідок її хижацької експлуатації, але й, поглинаючи значну частину накопичень, істотно звужує можливості інтенсивного землеробства. Ми це бачимо на практиці. Усі знають, наскільки деструктивним є нелегальний ринок, який існує вже багато років і давно став вагомим чинником «тінізації» економіки. Блокування ринку землі поглиблює цю ситуацію.

Але суть проблеми не лише в цьому. Заборона відповідних трансакцій деформує природу приватної власності на землю: юридично вона начебто є, а економічно — не реалізовується. Власник землі використати її як інструмент залучення іпотечних кредитів та інвестицій не має змоги. І втрачає значні суми інвестицій. За нашими підрахунками, функціонування іпотечного кредитування під заставу земель сільгосппризначення дозволить залучити у агросектор до 218 млрд грн, яких має вистачити на технічне переоснащення агросектору та запровадження нових високопродуктивних технологій. Без ринку землі, без земельної застави такі обсяги кредитування отримати неможливо.

Право довгострокового цільового користування земельною ділянкою для сільгосппотреб могло б стати  цікавою альтернативою таких видів кредитного забезпечення як нерухоме майно, транспортні засоби, майбутній урожай і продовольчі товари.  Міністерство разом з провідними банківськими установами зараз уже завершує розробку відповідного законопроекту, що передбачає запровадження в обіг такого права. Тобто якщо орендар збанкрутує, банк зможе продати право оренди іншому орендарю або державі. Земля ж лишатиметься й надалі у власності орендодавця — власника земельного паю.

Державні гектари у земельний фонд

— А як бути зі спекуляціями на цьому ринку?

— Після введення ринку стане не вигідно спекулювати і перепродувати землю. По-перше, будуть впроваджені диференційовані ставки держмита за посвідчення угод, за якими відбувається перехід прав на земельні ділянки. Наприклад, при відчуженні земельної ділянки у перший рік її придбання власник сплачуватиме 100% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у другий рік — 90% вартості, третій — 80%, четвертий — 70%, п’ятий — 60%. По-друге, буде встановлена відповідальність за невикористання сільгоспземель за цільовим призначенням, яке заборонено змінювати протягом 10 років з дня укладання договору відчуження. Ця вимога також розповсюджується на випадки, коли зазначені земельні ділянки (або їх частини) в подальшому були відчужені іншим особам.

— Як відомо, сьогодні землі, що перебувають у держвласності не завжди ефективно використовуються. Як плануєте наводити лад у цій сфері?

— Справа в тому, що сьогодні державна земля розпорошена між різними органами. А її ефективним управлінням практично ніхто не займається. Саме тому нині йдеться про створення спеціалізованої держустанови, яка б здійснювала організаційно-розпорядчі дії з управління, оренди, продажу земель держвласності, а також придбання приватних земель у власність держави. Така практика є досить поширеною на Заході. Зокрема, у держвласності США перебуває 20% землі сільгосппризначення, Угорщини — 30% тощо. За підрахунками фахівців, у державний земельний фонд України можна зібрати 6,65 млн га. Це чималий шмат землі, значну частку якої за дії мораторію тишком-нишком обробляють орендарі і не платять за її користування ні в місцевий бюджет, ні в обласний, ні в державний.

Навівши лад у цій сфері і зібравши цю землю докупи, держава зможе здавати її у довгострокову оренду до 50 років і це буде досить вигідно і сільгоспвиробникам, і державі. Кошти, які надходитимуть у держбюджет від оренди землі з цього земельного фонду, йтимуть при потребі на його розширення. При цьому держава матиме переважне право купувати ділянки приватної власності у разі їх продажу приватними власниками. Таким чином будуть мінімізовані наслідки подрібнення земельних фондів, а земля консолідована. Як наслідок, ринкова вартість гектара зросте з 3–5 тис. до 15–20 тис. гривень.

Про кадастр і продовольчу безпеку

— Коли буде введений державний земельний кадастр, адже як відомо, без нього ринок не запрацює?

— На жаль,  Україна єдина країна на пострадянському просторі, де не прийнято закон про державний земельний кадастр. Відповідно й не створена автоматизована система ведення державного земельного кадастру, яка є інформаційною основою системи гарантування державою прав власності на землю. За інформацією Держземагентства, для переведення в електронний вигляд накопиченої на паперових носіях інформації про об’єкти  кадастру потрібно 1,5–2 роки.

— Скільки коштуватиме державі його створення та ведення? Яку інформацію про земельну ділянку можна буде отримати з кадастру і чи буде вона загальнодоступною?

— Передбачається, що кадастр діятиме з мінімальним залученням коштів держбюджету, він буде самоокупним.  Програмні засоби кадастру в мережі Інтернет забезпечуватимуть анонімний перегляд, копіювання та друк інформації без спеціальних програм, цілодобово, безкоштовно та без обмежень. Там відображатимуться загальні відомості про земельні ділянки: межі та кадастрові номери ділянок, цільове призначення, нормативна грошова оцінка, обмеження у використанні, угіддя земельних ділянок із зазначенням контурів будівель, споруд, розташованих на земельній ділянці тощо. Інформація про власників або користувачів ділянки буде конфіденційною.

— Як позначиться зняття мораторію на продовольчій безпеці України?

— Відомо, що територія України — 60 млн га, з них близько 42 млн га — сільськогосподарські землі. Це майже третина світових запасів чорнозему. Україна — аграрна країна, яка активно присутня на світовому продовольчому ринку, а тому за ефективної внутрішньої політики можемо отримати позитиви від зростання цін на продукти харчування у світ. Та хоч як  прикро, але на сьогодні Україна не те що світ, саму себе не може забезпечити дешевими і якісними продуктами.

До суттєвих цінових сплесків на вітчизняне продовольство не в останню чергу призводить відсутність прозорого аграрного ринку, передусім зерна, скорочення орних земель (сьогодні не обробляється близько 12% ріллі, або 2,2 млн га), нерозвинена інфраструктура збирання та збуту агропродукції, незадовільний матеріально-технічний і фінансовий стан вітчизняних аграріїв тощо. Як наслідок, маємо те, що маємо.

Саме тому, на думку більшості науковців, сьогодні першочерговим є питання проведення земельної реформи, яка може дати старт реформі агросектору в цілому. Україна може протягом п’яти років виготовити 70-80 млн т зерна, 4 млн т м’яса. Але для  цього треба щорічно інвестувати в агросектор не менше 100 млрд грн, з них держбюджет може дати максимум — 15–20. Решту можуть забезпечити кошти від проведення розумної системної земельної реформи.