У мене є квартира в Єнакієвому, але нині це місто не підконтрольне органам державної влади, я не живу і не планую там жити. Підкажіть, будь ласка: якщо в мене є два покупці, один з яких перебуває на території України, а інший — Росії, чи потрібно мені легалізовувати договір купівлі-продажу на підконтрольній території України та в РФ, крім укладеного договору в «ДНР»? Які документи для оформлення мені потрібні?
Микола Сіротін,
м. Вінниця
Відповідно до Переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, згідно з додатком 1, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України від 7 листопада 2014 №1085-р (в редакції розпорядження Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2018 р. №79-р), зокрема, є м. Єнакієве.
Звертаю увагу на те, що чинним законодавством України чітко врегульований процес проведення купівлі-продажу нерухомого майна.
Статтею 657 Цивільного кодексу України зазначено, що договір купівлі-продажу, зокрема житлового будинку (квартири), укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Кожній нотаріальній дії присвоюється окремий реєстровий номер. Нотаріальна дія вважається вчиненою з моменту внесення про це запису до реєстру для реєстрації нотаріальних дій. Запис у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій є доказом вчинення нотаріальної дії (п.п. 1, 2, 3 розділу І глави 11).
Отже, у разі продажу нерухомого майна для оформлення договору купівлі-продажу необхідно надати нотаріусу наступні документи, а саме: документ, що підтверджує право власності на нерухоме майно; витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно; паспорти та ідентифікаційні коди власника (ів); свідоцтво про шлюб (у разі, якщо власник (и) знаходяться в шлюбі); нотаріально посвідчену згоду одного із подружжя на продаж нерухомого майна; дозвіл на продаж житла, видане органами опіки та піклування за місцем реєстрації дітей або недієздатних осіб, якщо такі прописані чи є серед власників продаваного об’єкта нерухомості; експертну оцінку нерухомого майна; технічний паспорт на нерухоме майно.
Звертаю увагу на те, що, згідно з п. 7 р. ІІ Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою правління Національного банку України від 29.12.2017 №148 (із змінами та доповненнями), фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою, зокрема між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).
Крім вищезазначеного, якщо нерухоме майно було придбано до укладення шлюбу, отримано у спадщину або подаровано, нотаріально посвідчена згода іншого подружжя не потрібна.
Звертаю вашу увагу на необхідність перевірки даного нерухомого майна в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Згідно зі статтею 46-1 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 № 3425-XII, нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV (із змінами та доповненнями), речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.
Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього закону.
Отже, враховуючи вищевикладене, перед укладенням відповідного правочину необхідно перевірити дане нерухоме майно в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Зауважу, що існує кілька способів для отримання такої інформації, а саме: дистанційно через офіційний вебсайт Міністерства юстиції України за умови ідентифікації особи з використанням електронного цифрового підпису; у паперовій формі шляхом звернення до державного реєстратора, уповноваженої особи ЦНАП або приватного нотаріуса. У разі продажу нерухомого майна на території РФ розповсюджується законодавство РФ.
Крім цього, звертаю увагу на те, що, відповідно до ст. 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15 квітня 2014 №1207-VII (із змінами та доповненнями), на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.
На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
З метою забезпечення та захисту прав та законних інтересів власників, інших правонабувачів нерухомого майна, надання послуг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Міністерством юстиції України 28 березня 2016 було прийнято наказ №898/5 «Про врегулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, що розташоване на тимчасово окупованій території України», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 29 березня 2016 за №468/28598. Відповідно до положень зазначеного наказу, державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, а також тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна.
Ведення реєстраційних справ у паперовій формі щодо нерухомого майна, що розташоване в межах тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, забезпечує Східне міжрегіональне управління Міністерства юстиції (м. Харків).
У Верховній Раді перебуває на розгляді законопроєкт про рієлторську діяльність в Україні. Мене цікавить таке питання: у разі ухвалення цього закону мені обов’язково потрібно продавати та купувати нерухоме майно тільки за допомогою рієлтора чи я можу здійснити це сама?
Юлія Мацуцька,
м. Одеса
Справді, нині у Верховній Раді України знаходиться проєкт закону про рієлторську діяльність в Україні (№3618 від 09.06.2020) (далі — проєкт), який опрацьовується відповідними парламентськими комітетами.
Відповідно до статті 34 проєкту, передбачено, що у випадку відчуження або передачі в найм (оренду), позичку об’єкта нерухомості, фізична особа звертається до суб’єкта рієлторської діяльності або іншої уповноваженої відповідно до закону особи для внесення відомостей про об’єкт нерухомості до Єдиної інформаційної бази даних (інформаційний паспорт об’єкта нерухомості). Вносити інформацію до Єдиної інформаційної бази даних від імені суб’єкта рієлторської діяльності має право брокер.
Після того як об’єкт буде внесений в інформаційний паспорт, фізична особа може самостійно на свій розсуд продати або здати в найм (оренду) свою нерухомість.
Після смерті батьків мені залишився у спадок будинок та земельна ділянка в Луганську. Підкажіть, як мені продати це майно, якщо я проживаю в м. Полтава.
Людмила Іваненко,
м. Полтава
Якщо було прийняте належним чином у спадщину нерухоме майно та є наміри його продати, за такої ситуації укладається два договори купівлі-продажу — окремо на земельну ділянку та на житловий будинок. Іноді може укладатися один договір купівлі-продажу — на житловий будинок і на земельну ділянку, однак це ускладнюватиме реєстрацію права власності на такі об’єкти.
Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Правовстановлюючим документом на вторинному ринку є відповідна угода, у даному випадку договір купівлі-продажу з долученим державним актом відчужувача (продавця), на якому нотаріусом та територіальним органом земельних ресурсів мають бути проставлені відповідні відмітки про перехід права власності. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок або земельну ділянку, є кадастровий номер земельної ділянки.
Вам для оформлення купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки в Україні необхідно підготувати наступний перелік документів: документ, що підтверджує право власності на нерухоме майно; витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно; паспорти та ідентифікаційні коди власника (ів); свідоцтво про шлюб (у разі, якщо власник (и) знаходяться в шлюбі); нотаріально посвідчена згода чоловіка або дружини власника (ів) на продаж нерухомого майна; дозвіл на продаж житла, виданий органами опіки та піклування за місцем реєстрації дітей або недієздатних осіб, якщо такі прописані чи є серед власників продаваного об’єкта нерухомості; експертну оцінку нерухомого майна; технічний паспорт на нерухоме майно; державний акт на землю та витяг з земельного кадастру (кадастровий номер земельної ділянки).
Звертаю увагу, що, відповідно до ст. 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15 квітня 2014 №1207-VII (із змінами та доповненнями), на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.
На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
З метою забезпечення та захисту прав та законних інтересів власників, інших правонабувачів нерухомого майна надання послуг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Міністерством юстиції України 28 березня 2016 було прийнято наказ №898/5 «Про врегулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, що розташоване на тимчасово окупованій території України», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 29 березня 2016 за №468/28598. Відповідно до положень зазначеного наказу, державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, а також тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна.
Ведення реєстраційних справ у паперовій формі щодо нерухомого майна, що розташоване в межах тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, забезпечує Східне міжрегіональне управління Міністерства юстиції (м. Харків).
Запитання можете надсилати на електронну адресу expert@ukcc.com.ua
Матеріали рубрики «Запитайте в експерта» захищено авторськими правами
Ми в Google+