На ринку будівництва та нерухомості готують чималі конструктивні зміни. Принаймні так хочуть урядовці. По-перше, як обіцяють представники владних структур, у 2019 році нарешті має запрацювати ринок лізингового житла. По-друге, готують законопроект щодо орендного житла (створення умов для діяльності ринку прибуткових будинків), який можуть ухвалити найближчим часом.

«УК» намагався з’ясувати, наскільки реально, що всі ці бажання уряду стануть поширеною практикою, і що корисного від цього матимуть пересічні українці.

Європейські переваги

Ще на початку 2018 року заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе зазначав, що в  час, коли іпотека в Україні — справа дуже дорога, зведення державного лізингового житла може стати одним з інструментів та позитивних кроків у вирішенні квартирного питання для багатьох українців.

«Хочемо ввести орендне житло. У всій Європі від 50 до 70% всього житла — саме орендне. Там набагато вигідніше орендувати, ніж купувати, адже у разі придбання окупність цього житла становить 40 років. Крім того, там є додаткові механізми, що стимулюють орендувати. Наприклад, коли підприємство орендує житло для свого співробітника і це входить у його витрати, це стимулює підприємства орендувати», — небезпідставно вважає він.

Переваги лізингового житла (така практика в Європі дуже поширена) чималі. Під час оформлення його купівлі через фактичну оренду немає першого внеску та додаткових переплат, істотно спрощуються всі процедури, пов’язані із придбанням, є змога відразу після підписання угоди жити в ньому тощо.

Фактичним виконавцем державної програми фінансового лізингу житла було обрано Державну іпотечну установу. Але, за словами представників прес-служби цієї інституції, вона не отримує державного фінансування на вирішення цих питань, а має залучати іноземних інвесторів.

Таким інвестором у 2018 році побажала стати Китайська національна корпорація генеральних підрядників. І Кабінет Міністрів України вже начебто обговорив усі питання щодо надання нею на реалізацію лізингових проектів щодо житла 500 мільйонів доларів кредиту. Проте в Державній іпотечній установі кажуть, що гроші так і не надходили, адже уряд не вирішив питання, яке дуже турбувало китайців, — державні гарантії під таку позику.

Щоправда, установа працює в межах проекту фінансування житла через лізингові програми для українських поліцейських. На це держава надає відповідні кошти.

Передумов фактично немає

Чи можна зробити так, щоб лізинг житла в Україні запрацював, і чи є передумови для його зведення в будівельних компаній та потенційні споживачі такого виду послуг?

Лізинг житла може бути цікавим для будівельників лише тоді, коли ринок буде перенасичено новими будинками. Саме так відповів на головне запитання «УК» Дмитро Плосконос, начальник управління з реалізації об’єктів будівництва ПБГ «Ковальська». «А поки що така тема не актуальна для України. Хоч у нашій компанії розвинене щось подібне до лізингу — ми надаємо покупцеві квартири два роки, щоб погасити безвідсотковий кредит за придбання житла. Тобто людина сплачує лише тіло кредиту та комунальні платежі. Звісно, що два роки — невеликий термін. Проте чимало покупців його дотримуються і погашають усю суму».

Тож фактично для будівельників схема фінансового лізингу житла не досить прийнятна. Принаймні, поки що. Проте час минає.

Однак не лише будівельники, а й фахівці з управління нерухомістю, які мають досвід роботи за кордоном і знаються на всій лізинговій кухні, не висловлюють великого оптимізму щодо його появи та закріплення в Україні.

Як зазначив «УК» Генріх Людкевич, президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю (АПУН), така схема доволі незвична для українців: «Для громадянина право власності на лізингове житло настає лише після сплати всієї суми вартості. Тому така схема, коли українці хочуть бути власниками відразу, неприйнятна. У Європі все інакше: адже там девелопер чи забудовник продає житло в лізинг не на етапі котловану, як у нас, а лише коли будинок буде здано в експлуатацію».

Експерт додає ще одну дуже важливу деталь: нині мало страхових компаній погодяться страхувати ризики придбання житла в лізинг. Хоч кілька, з якими спілкувався автор матеріалу, не вбачали у цій процедурі нічого складного і говорили про те, що лізинг житла в Україні потрібний. Адже це надасть змогу молодим родинам жити у власних помешканнях, нехай і таких, за які вони сплачуватимуть протягом багатьох років і лише потім стануть повноправними власниками.

До речі, процедура фінансового лізингу житла дає змогу після повного погашення його вартості відмовитися від бажання стати повноцінним власником. Тоді орендареві такого житла повертається сума його повної вартості, яку він сплачував роками. Це дуже зручно, адже в Україні, як і в інших цивілізованих державах, настане час, коли люди, особливо молоді, не будуть прив’язані до певного місця проживання, а як в Америці чи Європі, часто змінюватимуть роботу, фах і відповідно міста. А в цьому разі навіщо власне житло, можна його спокійнісінько за нормальну ціну орендувати у так званих прибуткових будинках.

Ділимося паями

Про прибуткові будинки «УК» чимало писав. І це питання в експертів завжди викликало бурю негативу: мовляв, кому вони потрібні. Експерт з питань нерухомості Олександр Кузьмін вважає, що такі будинки для здачі в оренду за гроші інвесторів можна зводити лише на околицях Києва або в містах-супутниках, адже у столиці для них немає землі. А співвласники таких будинків, звісно, хочуть мати під ними приватизовану землю.

У чистому вигляді в Україні ще жодна компанія не зводить прибуткових будинків. Проте на Київщині, приміром, у Вишневому, є фірми, які жваво продають смарт-квартири, обладнані всім для життя. Покупці можуть стати своєрідними пайовиками з компанією-забудовником, яка стає фірмою-управителем для обслуговування таких помешкань.

Так, власники квартири (або квартир, бо чимало людей купили не одну) віддають своє житло на обслуговування компанії-забудовника та отримують частину орендної плати від здавання його в оренду. Обслуговуюча компанія робить власним коштом різні ремонти, вирішує всі інші питання.

Наскільки таке приживеться, сказати важко. Автор підрахував, що здавання в оренду таких помешкань спільно з компанією-управителем не швидко окупиться для їхніх власників — цей термін у середньому становить 4,5 року.

А в Україні фізичні особи і компанії люблять швидку роботу грошей. Адже за умови економічної нестабільності та війни такий бізнес має великі ризики. Усе це стосується і схем зведення та придбання житла в лізинг, і прибуткових будинків. Тож у цих питаннях і владі, і забудовникам, і потенційним споживачам та покупцям треба ще  ретельно розібратися.