Проект закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо права постійного користування земельними ділянками» розроблений Офісом підтримки реформ при Мін­агрополітики із залученням широкого кола експертів. Він покликаний вирішити питання, яке не те що назріло, а перезріло і не дає можливості розвиватися аграрному сектору.

Обмежене коло

Йдеться про право постійного користування землею, успадковане ще з часів Радянського Союзу. Тоді його існування було обґрунтоване, бо інших форм землекористування за умови державної власності на землю просто не могло бути. Інша річ — зараз, але такий вид речового права і досі наявний у чинній редакції Земельного кодексу. Щоправда, тепер коло суб’єктів цього права обмежене підприємствами державної й комунальної власності, громадськими організаціями інвалідів та релігійними організаціями тощо.

Але навіть таке обмежене коло насправді чималеньке. А свого часу, коли це обмеження ще не діяло, право постійного користування отримували і приватні суб’єкти. Зокрема на такому праві перебувають землі майже всіх великих підприємств. Крім того, лише у користуванні Національної академії аграрних наук — близько 400 тис. гектарів, у військових — майже 40 тисяч, у державних лісогосподарських підприємств — взагалі мільйони… Всього, за останніми даними Держгеокадастру, у користуванні державних і комунальних підприємств перебуває 3,2 млн га, 1,5 млн — у користуванні фізичних та юридичних осіб, які набули це право за попереднім законодавством.

Яка тут головна колізія: у самому Земельному кодексі (розділ Х, пункт 6) міститься вимога до громадян та юридичних осіб, які з його прийняттям втратили право постійного користування земельними ділянками, переоформити це право на право власності. Але діє і рішення Конституційного Суду від 22.09.2005 р., яким цю норму визнано неконституційною. Відтак, значна кількість землекористувачів опинилася у правовому вакуумі — їм відмовляють у внесенні відомостей про земельні ділянки до Державного земельного кадастру, в державній реєстрації права постійного користування землею.

Подвійне дно

Найгірше те, що така патова ситуація сприяє розширенню тіньового сектору землекористування. Адже власник права постійного користування ділянкою не може легально оформити передання її в оренду. А така потреба часто виникає, найперше, через те, що сам набувач права власності не має змоги ефективно використовувати свою землю. Тоді такі землекористувачі вдаються до схем прихованої оренди під виглядом договорів про спільну діяльність, спільний обробіток землі, до інвестиційних договорів…

Відповідно гроші від такої прихованої оренди надходять неофіційно, часто у вигляді готівки керівникові підприємства — власника землі. Експерт Офісу підтримки реформ Сергій Біленко зауважує: керівник іноді навіть не має наміру вчиняти шахрайські дії, просто підприємство потребує грошей, але не має можливості оформити це легально. До речі, фахівці з аграрного права застерігають від укладання таких договорів, бо вони містять значні загрози шахрайських дій, аж до рейдерства. 

Ще одна законодавча заковика — припинення діяльності суб’єкта постійного користування земельною ділянкою. Згідно із Земельним кодексом, його право постійного користування також припиняється. Якщо підприємство ліквідується — це логічно, але ж є і такий вид припинення діяльності, як реорганізація! І як тоді бути із земельною ділянкою для новоствореного підприємства, воно що, у повітрі має висіти? Так само і з фізичними особами, найперше — фермерами початку 90-х, які отримували землю на праві користування: якщо власник цього права помирає, то його ділянка не може передаватися у спадок.

На думку розробників законопроекту, така колізія створює підґрунтя для зловживань з боку органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, які є розпорядниками земель державної та комунальної власності. Вони фактично на власний розсуд і свою користь вирішуватимуть, чи передати земельну ділянку правонаступникові цілком, чи її частину, чи й взагалі не давати…

Таких нестиковок між положеннями чинного Земельного кодексу та інших нормативних документів є чимало, і багато з них містять корупційні ризики. Тому законопроектом пропонується взагалі виключити можливість набуття права постійного користування земельними ділянками, натомість встановити чіткий порядок переоформлення цього права на інші речові права.

Що пропонується?

Так, державні та комунальні підприємства, крім сільськогосподарських, набувають на  землі, якими користувалися, право господарського відання чи оперативного управління. Тоді вони отримують можливість передавати частину землі в оренду, в заставу для отримання кредиту тощо. А щоб передавання землі в оренду не перетворилося на єдину форму господарської діяльності цих підприємств, у законопроекті передбачено низку запобіжників.

Наприклад, передавати землю в оренду дозволено лише за три роки після набування її у господарське відання, аби не вийшло так, що власність переоформлюють лише заради оренди. А сама передача в оренду має здійснюватись лише через аукціон. Орендар таких земель не матиме переважного права на їх викуп. Крім того, підприємство, що здає земельні ділянки в оренду, платитиме з них підвищений земельний податок (пропонується 5% від нормативної грошової оцінки). Це унеможливить оренду за заниженою орендною платою «своїм людям». 

Державні й комунальні сільськогосподарські підприємства зобов’язані переоформити право постійного користування на право оренди на 50 років. Також пропонується порядок приватизації їхніх земель, що враховує інтереси працівників, місцевої громади і самого підприємства.

Найцікавіше: фізичні та юридичні особи приватного права можуть обрати або право оренди землі на 50 років, або право її викупу із розстроченням платежу на 30 років. Це новий механізм, який є реальним стимулом для зміни права власності на землю. Чи не є він порушенням мораторію на продаж сільськогосподарських земель? «Ні, — впевнений один із запрошених експертів, доктор юридичних наук, професор, завідувач сектору аграрного та земельного права Інституту держави і права ім. В. М. Корецького Павло Кулинич. — Адже такий викуп пов’язаний із переоформленням права власності на землю, а не з придбанням нової». За словами професора Кулинича, в разі ухвалення пропонованого законопроекту «буде розірвано останню пуповину, яка зв’язує нас із Декретом про землю».

Також дуже важливою є норма про те, що земельні ділянки, передані в господарське відання чи оперативне управління, не можуть бути безоплатно відчужені від держави чи територіальної громади. Нагадаємо, що безоплатне передання місцевими органами влади чи самоврядування державних або комунальних земель для комерційного використання нині є одним із суттєвих джерел корупції і зменшення надходжень до бюджету. Незважаючи на це, коло осіб, які мають право на безкоштовне користування, постійно розростається, цьому пора покласти край. 

Роботу над законопроектом ще не закінчено, триває врахування зауважень та внесення остаточних правок. Втім, сподіваємося, що цей потрібний документ скоро надійде на розгляд Верхов­ної Ради.