Ті, хто лякав катастрофою після запровадження ринку, нині посоромлені. Катастрофи не сталося. Дива, щоправда, теж. Багато експертів, народних обранців та представників владних структур вітає українську громадськість з відкриттям ринку землі: мовляв, нарешті власники земель отримали право розпоряджатися своєю власністю. Про інші вигоди, які мали б отримати держава та громадяни від відкриття цього ринку, — різке зростання орендної плати і добробуту сільського населення, пожвавлення інвестиційної активності в аграрній галузі, загальне економічне зростання тощо — нині не згадують.
І недарма — ні ажіотажу на земельному ринку, ні вибухового зростання ціни сільськогосподарської землі не спостерігається, як і масової скупівлі земельних паїв олігархами та іноземцями. На ринку сільськогосподарської землі поки що майже нічого не відбувається.
За даними Мінагрополітики, станом на 28 липня в Україні укладено понад 2213 тисячі угод з купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення загальною площею аж 3,767 тисячі га. Тобто йдеться про ділянки середньою площею трохи більш за 1,6 га.
Мляві продажі
Лідери за площею проданих ділянок — Полтавська та Харківська області: 609,5 та 444,8 га відповідно. Це добре корелюється з попередньо оприлюдненою кількістю тих, хто висловив бажання продати земельні ділянки ще до відкриття ринку (1973). З такими темпами, за підрахунками фахівців, до кінця року у продаж надійде близько 36 тисяч га сільськогосподарських земель.
Це дуже мало порівняно з показниками країн, де земельний ринок діє давно, — у них на продаж надходить щороку близько 1% загальної площі земель сільськогосподарського призначення. В Україні це мало б становити 400 тисяч га, але насправді й близько не так.
Не відбулося і обіцяного сплеску цін. За гектар у середньому правили від 2000 до 3600 доларів, більше — лише в одиничних випадках. То в чому причина?
Чому сплеску не відбулося?
Тут кілька причин. Перша очевидна: українці — народ переважно консервативний, до нового явища воліють придивитися, почекати, що з цього вийде. Друга — великі покупці вийдуть на ринок лише 2024 року, до того купівля і продаж відбуватимуться у невеликих обсягах. По-третє, момент для відкриття ринку обрано вкрай невдало — посеред аграрного сезону, коли урожай уже посіяно, але ще не зібрано. Тож одні воліють спочатку зібрати те, що посіяли, а інші — подивитися, що ті зберуть, аби знати, чого варта їхня земля.
Що стосується цін, то вони, на думку експертів, ринково обґрунтовані. Доцент Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів’євський наводить простий розрахунок: теперішня орендна плата становить у середньому 125 доларів за гектар, тож її обсяг за 20 років дорівнює саме 2500 доларів.
Щодо продавців, які правили більшу ціну (до 4500 доларів), вони піддалися оманливим обіцянкам прихильників якнайшвидшого відкриття ринку сільськогосподарських земель, які у прагненні залучити якомога більше однодумців обіцяли захмарні ціни на землю. І дехто, як бачимо, повірив. Завищені сподівання — риса національного характеру.
Варто зауважити на одній цікавій відмінності українського ринку сільськогосподарських земель від закордонного. На ній наголошує Олег Нів’євський: у тих європейських країнах, що відкривали ринок землі порівняно недавно, пік укладених угод — і за кількістю, і за ціною — припадав на відкриття ринку, далі показники продажів спадали. У нас спад трапився одразу, а на зростання поки лише чекаємо. І на це теж є вагомі причини.
Чому Україна — не Європа
Млявість ринку спричинило зокрема і те, що його відкриття збіглося з так званою земельною децентралізацією. Певні категорії земель перейшли у розпорядження територіальних громад, але з’ясувалося, що представники місцевого самоврядування здебільшого не знають, як правильно і законно розпорядитися цими землями.
Неправильні (а то й незаконні) рішення з цього питання можуть породити правові колізії й перевантажити суди численними розглядами. Це суттєвий організаційний прокол, який ще довго негативно позначатиметься на розвитку земельного ринку. Тому нині охочі придбати земельні наділи у громад часто стикаються з відмовою чи проханням почекати — там просто не знають, як це зробити, аби не тягатися по судах решту життя.
Ще один нюанс, який очікувано негативно позначився на ринку землі, — у цивілізованих країнах законність оборудок із землею перевіряють або спеціально уповноважені державні установи, або особливі підрозділи органів місцевого самоврядування. Але в жодному разі не комерційні установи чи приватні особи. У нас же цей обов’язок поклали на приватних нотаріусів.
На чужі плечі
Через це у нотаріусів істотно додалося роботи, адже земельні відносини подекуди вкрай заплутані. Частина відомостей про землі досі існує лише на паперових носіях, що утруднює пошук інформації, у Держгеокадастрі накопичилося чимало помилок.
Перший заступник голови Держгеокадастру Анатолій Мірошниченко наводить такий кумедний факт: подекуди подавали з місць відомості про земельні площі, які належать окремим громадянам, пораховані у квадратних метрах, а система Держгеокадастру сприймала ці цифри як гектари. Тобто скромні присадибні ділянки інколи перетворювалися на величезні латифундії. До речі, наскільки достовірні в такому разі відомості про загальну кількість сільськогосподарських земель в Україні? До того ж деякі правочини стосовно сільськогосподарських земель зареєстровано на окупованих територіях, тож можна уявити, як звідти отримати відомості.
Тобто робота з перевіркою відомостей лише за однією угодою може тривати тижнями. А час нотаріуса коштує грошей. Тож коли йдеться про малу ділянку, виходить, що вартість робіт з оформлення її купівлі-продажу перевищує вартість землі. Декларують наміри поліпшити цю систему, але тільки щодо спрощення процедури контролю для нотаріусів, про принципові зміни не йдеться.
І ще одна вкрай прикра обставина. Нотаріусів, що спеціалізуються на земельних правочинах, в Україні не вистачає. Тож аграрні асоціації власним коштом вивчили групу фахівців, але виявилося, що працювати вони не можуть — за складання іспиту на право здійснювати нотаріальну діяльність вимагають… хабаря. Очевидно, що хабарі беруть за ті посади, де можна отримати неправомірну вигоду. Тож велика вірогідність, що нотаріально засвідчені угоди стосовно земель будуть не вельми законними.
Не дивно, що багато нотаріусів побоюються мати справу з угодами купівлі-продажу сільськогосподарських земель. А учасники ринку, бачачи все це, воліють відкласти свої оборудки на пізніше, коли система якось організується, або навпаки, розвалиться остаточно і на її місці виникне більш прийнятна.
Лише 100 чи плюс 100?
На додачу: Анатолій Мірошниченко повідомив, що на 1 липня цього року вже існувало понад тисячу фізичних осіб, які мали у власності більше 100 гектарів сільськогосподарських земель кожен, і понад 100 юридичних осіб. Звідси питання: фізична особа має право придбати 100 гектарів сільськогосподарської землі. Але чи слід враховувати площу земель, які вона вже має?
Закон на це не дає чіткої відповіді. Анатолій Мірошниченко вважає, що тут справа за судами. Можна припустити, що суди не зацікавлені в ясності з цього питання, адже які безмежні можливості для корупції закладено цією нормативною прогалиною — неважко уявити.
Однак нема лихого, щоб на добре не вийшло. Заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Михайло Соколов зазначає: кількість охочих продати землю виявилася меншою, ніж прогнозували рік тому, але це на краще — у власників паїв збережеться стабільне джерело доходів, яке гарантуватиме їм певну соціальну подушку безпеки. В умовах, у яких нині перебуває Україна, це дуже важливо.
Михайло Соколов вважає, що можна очікувати подальшого зростання орендної плати, хоч і не такими високими темпами, як раніше, бо сільгоспвиробники наближаються до максимальної межі ефективності свого виробництва. Тому експерт радить власникам паїв не поспішати їх продавати без нагальної потреби.