Понад місяць тому на сайті Міністерства розвитку громад та територій України з’явився для громадського обговорення законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва». Він не став об’єктом підвищеної уваги ЗМІ, але, як обіцяють автори, його значущість важко переоцінити, бо він переосмислює механізми роботи на ринку будівництва житла та відносини компанії-забудовника з покупцем. І в ньому покупець постає надто захищеним, чого в незалежній Україні ще не було.

«Урядовий кур’єр» разом з експертами проаналізував цей законопроєкт.

Два реєстри

Документ регламентує, що квартири або приміщення в новобудовах реєструватимуть у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Що це дасть? Передовсім унеможливить подвійний перепродаж квартир, тому що в реєстр вноситимуть дані про кількість об’єктів продажу, наявність чи відсутність прав третіх осіб на нього тощо.

Інформацію про такий незавершений об’єкт може бути внесено до державного реєстру лише за умови, що забудовник уже отримав право на виконання будівельних робіт. Тож ці дані є в Реєстрі будівельної діяльності. Отже, продавати квадратні метри у будівлі, яку зводять, можна буде лише на законних підставах.

У документі обумовлено новий механізм продажу квартир у новобудовах. Як і зазвичай, це відбуватиметься за договором купівлі-продажу, але продавати житло можна буде лише після державної реєстрації об’єкта. Перехід права власності на майбутню квартиру, яку лише будують, можливий після повної сплати вартості покупцем.

Цікаво, що згідно з новим законопроєктом, таку квартиру вважатимуть не інвестицією, а майном покупця, і він має повне право, якщо сплатив усю суму, робити з нею що заманеться: продавати, передавати третій особі тощо. Щоправда, це можна зробити лише тоді, коли об’єкт зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. І для цього не потрібна згода Фонду фінансування будівництва (ФФБ).

Законопроєкт чітко регламентує так звану автоматичну реєстрацію права власності. Тобто щойно буде завершено будівництво, в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва з’являється інформація про приймання об’єкта в експлуатацію, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно статус його змінюється з незавершеного на «об’єкт нерухомого майна».

Переваги покупець має перед продавцем, якщо загальна площа квартири після зведення будинку виявиться більшою на 5% від зазначеної у відповідному договорі купівлі-продажу. Забудовник не має права вимагати від покупця доплат. А якщо площа квартири після зведення об’єкта виявиться меншою, ніж було зазначено в договорі, то компанія-забудовник повинна повернути різницю у сплачених коштах інвесторові.

Характерно, що після продажу об’єкта зміна документації (тобто внесення будь-яких поправок чи інших змін) може відбуватися лише за згодою покупця.

І нарешті чи не найголовніше, що завжди турбує інвесторів: що робити в разі банкрутства замовника будівництва. У законопроєкті прописано, що фінансування добудови об’єкта має відбуватися через окремий поточний рахунок такої будкомпанії в банку. Цей рахунок не можна використовувати для будь-яких інших цілей.

Крапля позитиву у морі популізму?

Саме цей момент юристка Тетяна Монтян вважає позитивним: «Однак забудовники знайдуть сто причин, щоб цього не робити. Хто саме контролюватиме цей процес, невідомо. А я цей законопроєкт вважаю суто популістським, і все, що в ньому розписано, вже й так відомо і робиться», — зазначає вона «Урядовому кур’єру».

З нею погоджується юрист Ростислав Кравець, який вважає, що багато з розписаного в цьому документі й так відображено в договорах купівлі-продажу між забудовниками чи ФФБ та інвесторами-фізособами.

«Це лише призведе до зростання вартості житла у подальшому. Мають утворюватися резервні фонди, які стануть реальними під час банкрутства того чи того забудовника», — констатує він.

Із зростанням цін на житло після ухвалення законопроєкту згоден інший юрист — керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков. Він додає, що за все хтось повинен платити, і в цьому разі це робитиме покупець.

Тетяна Монтян дає власний рецепт. Вона зазначає, що Україні слід перейняти досвід Грузії, де немає жодних проблем щодо безпечного спорудження та здачі будинків в експлуатацію.

«Треба одразу, із самого початку будівництва чи навіть з етапу котловану утворювати так звані квартирні товариства інвесторів — фізичних осіб. Вони повинні розв’язувати всі нагальні проблеми. У Грузії пішли шляхом утворення такої компанії як юридичної особи. Якщо інвесторів не влаштовує забудовник, вони колегіально гуртом вирішують це питання й шукають йому заміну. Те саме відбувається й за умови, коли забудовник стає банкрутом», — зазначає вона.

Як вважає радник юридичної фірми «Астерс» Анжеліка Лівіцька, законопроєкт значно звужує можливості для непорядної поведінки забудовника щодо покупців житла.

Чимало юристів упевнені: якщо законопроєкт ухвалять і він набуде чинності, завдяки його нормам на ринку виживатимуть лише сильніші компанії. Тобто найбільші. Дрібні ж просто не витримають таких нововведень.

Як бачимо, ще навіть на етапі обговорення майбутнього документа його піддають нищівній критиці. Це не означає, що в такому вигляду його подаватимуть до Верховної Ради. Але саме існування важливе. Можливо, під впливом експертної думки законопроєкт істотно доопрацюють.