8 вересня Президент Володимир Зеленський підписав ухвалений у парламенті законопроєкт №5091, який запроваджує запобіжні заходи від шахрайства забудовників. Чимало експертів вважають цей документ революційним. «Урядовий кур’єр» вирішив проаналізувати цей документ, щоб з’ясувати, чим він добрий для пересічних українців та поганий  для  недбайливих забудовників.

Невигідний контракт можна розірвати, проте…

Жодна українська компаніязабудовник не захотіла коментувати цей документ. Із цього можна зробити висновок, що закон добряче вдарить по потенційних та реальних не зовсім правових діях таких фірм  стосовно їхніх інвесторів.

Цим документом запроваджено вимогу, що інвестор має право розірвати не вигідний йому договір із забудовником. Як це відбуватиметься на практиці і чи зможе забудовник у такому разі затягувати із процесом?

Новий закон встановлює дві конкретні умови, за яких покупець (інвестор) спроможний розірвати договір із забудовником. Відповідно до ч. 1 ст. 18, одна з таких підстав — порушення терміну прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна більше ніж на шість місяців.

«З одного боку, це положення дає змогу частині інвесторів вчасно розірвати договір із забудовником у разі підозрілого будівництва та не чекати його трансформації в нескінченне. З іншого, — пряма норма закону передбачає зупинення перебігу цих шість місяців на період оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів, які впливають на строк введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. Тому це створює певне поле для зловживань інвесторам та затягування із процесом розірвання договору», — зазначає заступник голови правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Вікторія Тютюнникова.  

Специфічні зміни

Ще одна підстава — зміна без згоди покупця проєктної документації на будівництво, якщо вона потребує узгодження з покупцем згідно із законодавством. Тобто йдеться про специфічні зміни, які заборонено вносити без згоди покупця. Їхнє офіційне внесення має бути неможливим без такої згоди, оскільки Єдина державна електронна система у сфері будівництва має це унеможливлювати.

Інші підстави для розірвання договору з ініціативи покупця сторони можуть визначити в договорі. У разі розірвання договору покупцеві повернуть лише фактично внесені кошти, а гроші за штрафними санкціями виплачуватимуть, лише коли це прописано в договорі. Тому покупцям під час підписання договору варто звертати увагу на наявність інформації про це. Хоч, як відомо, компаніїзабудовники уникають внесення на пропозиції інвесторафізособи будьяких змін.

«Проте договір розривається в такій самій формі, що й укладається, тобто шляхом підписання сторонами двостороннього документа про його розірвання, якщо інше не передбачено самим договором або законом. Його можна розірвати за рішенням суду. Отже, розірвати договір із забудовником можна буде або за домовленістю із ним, якої навряд чи вдасться досягти, або за рішенням суду», — зазначає Дмитро Груба, адвокат юридичної фірми «Ілляшев та Партнери».

Проте для забудовника закон дає в цьому сенсі великі привілеї: передбачає можливість одностороннього розірвання договору без рішення суду.

Продаж лише після державної реєстрації майнових прав

Закон вимагає таке: кожну майбутню квартиру в багатоквартирному будинку слід зареєструвати в Реєстрі речових прав Мін’юсту як окремий об’єкт майнових прав. Чи стримує це неправові дії забудовника? Що це дає інвесторові?

Продавати об’єкти первинної нерухомості забудовник може тільки після державної реєстрації спеціальних майнових прав окремо на всі квартири або інші об’єкти. Введення реєстрації спеціальних майнових прав сприяє зменшенню незаконного будівництва. Нотаріус під час первинної реєстрації забудовником спеціальних майнових прав повинен перевірити за базами даних Державної інспекції архітектури та містобудування України наявність у нього всіх необхідних для початку будівництва документів і дозволів.

«Отже, якщо забудовник має намір розпочати будівництво без належного оформлення, то не отримає такого права, тому не зможе продати квартири. Усі записи про таке право будуть у відкритому державному реєстрі. Тому кожен зможе перевірити, чи має право певна особа продавати, і так убезпечити себе», — вважає Вікторія Тютюнникова.

«Це однозначно позитив, але ніхто не гарантує, що права на землю чи дозвільні документи не буде скасовано в майбутньому, отже, як і раніше, варто все ретельно перевіряти перед укладанням договору із забудовником.

Необачний інвестор не застрахований від придбання нерухомості за попереднім договором купівліпродажу чи якимось іншим сумнівним правочином, який фактично дозволить оминути всі запобіжники та обмеження законопроєкту №5091», — додає Дмитро Груба.

Спершу підключення до мереж

Закон встановлює, що можуть бути договори, що не підпадають під прямі вимоги цього закону, і як наслідок, їх мають визнати недійсними. Тобто існує ймовірність, що недобропорядні забудовники зможуть отримати кошти від покупців, використовуючи непрозорі схеми, і залишати їх ні з чим. Тому реєстрація спеціальних речових прав — не дуже ефективний запобіжник для неправових дій забудовників.

Згідно із законом, забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням об’єкта в експлуатацію. Чи це затягуватиме здачу будинку в експлуатацію? Які тут можуть виникати проблеми?

Нині підключення до інженерних мереж може відбуватися після введення будинку в експлуатацію, що призводить до того, що мешканці новобудов платять за електроенергію за комерційним тарифом і мають проблеми з електропостачанням.

«Автори закону намагаються усунути такі проблеми, оскільки тепер забудовники зможуть здати в експлуатацію будинок тільки після здійснення всіх необхідних підключень. Чи призведе це до затягування здачі будинку в експлуатацію? Мабуть, так. Бо щоб підключити новобудову до інженерних мереж, вона має відповідати певним критеріям, а забудовник повинен мати всі необхідні документи та забезпечити наявність усіх приладів та пристроїв у будинку», — коментує Вікторія Тютюнникова.

З огляду на складність умов щодо підключення, введення будинку в експлуатацію може затягуватися. Проте після заселення мешканці не платитимуть за завищеними тарифами.

Однак Дмитро Груба зауважує: закон не передбачає строку, протягом якого має бути здійснено таке підключення, як і жодної відповідальності за порушення зобов’язання. Отже, наявність цього положення в законі не вплине на стан речей. 

Гарантійна частка

Які ще позитивні та негативні моменти цього закону?

Юристи пропонують звернути увагу на запровадження гарантійної частки будівництва, яка є частиною об’єкта. Забудовник не може її продати до закінчення будівництва.

«З одного боку, така гарантійна частка — дієвий ресурс для покриття збитків у разі добудови незавершеного об’єкта іншим замовником. З іншого, — коли учасники зрозуміють, що будівництво зупинено остаточно, а забудовник збанкрутував, то непроданих площ, які належать до гарантійної частки, може бути мало для завершення будівництва. Оскільки будівництво може бути заморожене на різних етапах, а основну частину квартир продано, то заздалегідь визначити універсальний відсоток приміщень, які належать до гарантійної частки, неможливо», — стверджує  Вікторія Тютюнникова. 

Закон не визначає, як саме формуватиметься гарантійна частка. Тож до неї належатимуть приміщеннями з найменшим попитом: комори, машиномісця тощо. Тому гарантійна частка навряд чи буде ефективним джерелом для фінансування завершення будівництва іншим забудовником.

«Щиро кажучи, я б поіншому врегулював питання гарантій для інвестора. Гарантувати щось на ринку первинної нерухомості — справа невдячна, адже сам об’єкт існує тільки на папері. Проте, на мою думку, кращим варіантом забезпечення прав інвесторів стало б страхування відповідальності забудовника щодо майбутнього об’єкта будівництва на користь інвестора», — додає Дмитро Груба. У такому разі інвестор  почуватиметься більш упевненим та зможе розраховувати на отримання відшкодування вкладених у будівництво коштів.