Подорожчання первинної і як наслідок вторинної житлової нерухомості відбувається в багатьох країнах. Не виняток Україна. Ціни на житло зростали чималими темпами 2020 року, зростають і цього року.

За інформацією Держстату України, за перше півріччя 2021 року ціни на нову житлову нерухомість зросли до 13%. Як зазначають фахівці Асоціації з управління фінансами та інвестиціями, за перше півріччя вартість квадратного метра житла в Україні збільшилися на 10—20%. Майже всі компанії-забудовники констатують подорожчання.

Ціни на вторинному ринку нерухомості в країні зросли на 7—10%.

Як прогнозують експерти, за підсумками 2021 року вартість житла на первинному ринку може зрости на 25%, а на вторинному — на 12%.

У всіх містах помешкання золоті

Кілька слів про зростання цін на первинне житло в найбільших українських містах. У столиці, за інформацією City One Development, середня ціна на первинному ринку зросла за пів року на 16,2% і становить 1705 доларів за квадратний метр. Цікаво, що найбільше подорожчало житло бізнес-класу — на 22%. А квартири найпопулярнішого економ-класу — на 15%.

У Харкові за перше півріччя 2021 року вартість житла на первинному ринку зросла у середньому на 6%. Зростає швидко й собівартість будівництва. Експерти зазначають, що переважно великий попит має недороге житло економ-класу. Чимало харків’ян купують нові квартири для так званого пасивного доходу, тобто з намірами потім здавати їх в оренду. За прогнозами, до кінця року житло на первинному ринку Харкова ще подорожчає на 5—7%.

На 7—10% у першому півріччі подорожчало житло на первинному ринку Львова. Найпопулярніші одно-, двокімнатні квартири з гарним оздобленням. Специфіка міста — те, що нові квартири в ньому купує чимало людей 30—35 років, які непогано заробляють. Адже Львів вважається центром IT-бізнесу України.

Ціни на первинну нерухомість в Одесі за перше півріччя 2021-го зросли на 10—12%. Як зазначають місцеві експерти, за підсумками року очікують зростання на 15—17%

«Урядовий кур’єр» з’ясовував, які основні причини цього і коли ціни стабілізуються. Чи не слід чекати, як було вже не раз, стрімкого просідання вартості житла у найближчому майбутньому?

Пандемія торік обвалила попит, і провина ДАБІ

Будівельна галузь України поступово відновлюється після тимчасового затишшя, притаманного початковому етапу коронакризи. Про це свідчить зростання попиту на один з основних будівельних матеріалів — бетон. Хоч галузь потроху оживає, девелопери зазначають, що ці показники ще не дуже високі.

«По-перше, пандемія торік обвалила на кілька місяців попит на готові квартири на 80—90%. По-друге, відбулася реформа ДАБІ, основним наслідком якої стало те, що кількість зведення нових будинків скоротилася на третину. Тому чимало компаній-забудовників відклали свої проєкти», — зазначає керівник відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд» Ганна Анісімова. За її словами, дорожчають будівельні матеріали та оплата праці кваліфікованих працівників. Вартість будматеріалів зросла до 15%, будівельно-монтажних робіт — на 12%. Г. Анісімова зазначає, що вдвічі-втричі подорожчали метал і деревина.

Зростає вартість майже всіх будматеріалів: щебеню, скла, виробів із пластику та полімерів, фасадних матеріалів тощо. Постійно підвищується ціна на паливно-мастильні матеріали.

Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе називає ще одну причину зростання цін на первинну нерухомість. На його думку, квартири одразу подорожчали, коли банки почали значно зменшувати відсоткові ставки за депозитами. Звісно, 1—2% за доларами чи євро, які пропонують фінансові установи України, не можуть задовольняти їхніх потенційних чи теперішніх клієнтів. У гривнях теж на депозитах стали заробляти вдвічі менше, ніж колись. Пригадаємо, що років шість тому деякі банки пропонували до 25% річних за вкладами в національній валюті.

Лев Парцхаладзе вважає, що фізичним особам тепер вигідно вкладати в будівництво на початкових етапах, починаючи з котловану, адже коли квартиру буде здано в експлуатацію, її можна буде перепродати на 20—30% дорожче.

Низька купівельна спроможність і ринок іпотеки

Однак експерт переконаний, що в Україні все ще низька купівельна спроможність громадян, які не можуть собі дозволити купувати нерухомість чи поліпшувати житлові умови. За його словами, на одного жителя Канади чи США припадає 70 квадратних метрів житла, у європейських країнах — 60, а в Україні — лише 24. І треба зважити на таку обставину: до 70% житла, яке експлуатують в Україні, старе чи дуже старе. Тобто Україна лишається і лишатиметься ще багато років країною, де відбуватиметься масштабне будівництво житла. Проте за умови низької купівельної спроможності будкомпанії не можуть працювати на повну силу, і оновлення житла розтягнеться в часі на багато років.

Ще однією причиною зростання вартості житла можна назвати те, що в Україні нарешті запрацював ринок іпотеки. Тепер держава покриває ставки за новими іпотечними кредитами. Коли ж існував мораторій на відчуження майна, цей ринок не міг нормально розвиватися. Чимало українських банків зменшили відсоткові ставки за іпотечними кредитами.

Як повідомляє Нацбанк України, за перші чотири місяці 2021 року банки видали близько 3 тисяч іпотечних кредитів на суму майже 2,2 мільярда гривень. Якщо порівняти з відповідним періодом 2020-го, нове іпотечне кредитування більш ніж подвоїлося за кількістю договорів і майже потроїлося у грошовому вимірі.

«Зростання іпотечного кредитування відбувається переважно завдяки кредитам на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості, а у квітні динаміка нових видач на первинному ринку різко пішла вгору. Частково це результат програми «Доступна іпотека 7%», — кажуть у головному фінансовому регуляторі.

Що ж буде з цінами на первинну житлову нерухомість в Україні надалі? Експерти впевнені, що просідання ринку не буде. Ціни зростатимуть під тиском збільшення собівартості зведення будинків. Звісно, за підсумками 2021 року вони зростуть більше, ніж торік. Приміром, фахівці з компанії SAGA Development впевнені, що вартість житла до початку 2022 року збільшиться не на 20—25%, а на всі 30%. Такий висновок вони аргументують збільшеним попитом на житло і далеко невеликою пропозицією.

Найбільше подорожчає найпопулярніше житло економ-класу. Деякі аналітики ринку впевнені, що зростання цін припиниться у листопаді 2021 року. Тобто напевне ніхто не може сказати, якими ціни будуть, приміром, у першій половині 2022 року. Однозначно давати поради на кшталт: зачекайте до певного часу й не купуйте поки що житло, бо ціни впадуть, — не можна.

В Україні й більшості країн, які переживають економічну кризу й падіння статків громадян, логічно, щоб ринок відреагував не зростанням, а падінням цін на нове житло. Однак ситуація не типова: у світі інфляція, яка підштовхує і зростання цін на житло.