ПРОГНОЗ

У 2012-му будівельні компанії зводили переважно економжитло, така тенденція триватиме і цього року 

Рік, що минув, став багато в чому для будівельної галузі переломним. Принаймні так можна сказати про чималі зміни в законодавчій базі, яка регулює цю сферу.

Так, на початку 2012 року набрав сили дуже важливий закон №4220 з довгою назвою — «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно посилення відповідальності та удосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності». Цим документом автоматично внесено зміни до 18 законів України.  Так, значно посилилася відповідальність посадових осіб та керівників будівельних компаній за недотримання екологічних норм під час проектування, будівництва та реконструкції об’єктів; за порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів та правил, виконання робіт без повідомлення про їх початок, експлуатацію будівель без дозволу тощо.

Чи розв’язує жорсткість проблему?

У першу чергу закон ударив по «кишенях» юридичних і фізичних осіб — розміри штрафів, які сплачують нині порушники, чималі (від 50 до 1000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян залежно від складності).

Нововведення справді є непоганим інструментом стримування девелоперсько-будівельного бізнесу, окремих фізичних та юридичних осіб від масових порушень у цій сфері. Проте чимало експертів упевнені, що ці жорсткі правила загалом так і не розв’язуватимуть проблем. Один із експертів ринку, який побажав залишитися невідомим, зазначив кореспонденту «УК», що на сьогодні до 40% усіх будівельних робіт на початкових етапах не мають технічних завдань і дозвільних документів.

«Лише через певний час уже ближче, як кажуть, до кінця робіт компанії або юрособи приводять усе до рамок законів. Я знаю один з об’єктів, який побудовано в центрі столиці і до нього підключено всі інженерні комунікації (його введено в експлуатацію), що зводився без відповідної документації. Тобто незаконно. Так, великі штрафи — це добре. Але якщо можна, як кажуть, заплатити «особистий» менший штраф посадовцю, то і питання вирішиться «бездозвільно», — упевнений експерт.

Важливі норми, які стали чинними у жовтні 2012 року, розробило в свою чергу Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (Мінрегіонбуд). Так, стали діяти нормативи з розробки докладних планів для цілей містобудування. Ці документи стосуються також і оформлення прав на землю. Так, починаючи з цього року землі комунальної або державної власності не можуть бути відведені в оренду або власність, якщо бракує детального плану.

Елітні помешкання користуються незначним попитом. Фото Володимира ЗAЇКИ

Послаблення може зіграти злий жарт

Торік також було ухвалено низку змін до Закону України «Про внесення змін до Законів України «Про архітектурну діяльність» та «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» (щодо ліцензування господарської діяльності в будівництві)». Згідно з ним значно звужується сфера застосування ліцензування різних видів проектування, розробки містобудівної документації та будівництва в цілому. Документом регламентовано, що така ліцензія потрібна для виконання вищезгаданих робіт лише для об’єктів 4 та 5 категорії складності. Для всіх інших — тобто 1-3 категорій — такого не потрібно.

Попри те, що автори цього документа і справді хотіли послабити бюрократичні процедури для забудовників, ці зміни різко розкритикувала архітектурна спільнота. Так, як вважає лауреат Державної премії України з архітектури, один із керівників Спілки архітекторів України Георгій Духовічний, наразі займатися будівництвом об’єктів 1—3 категорії складності можуть абсолютно всі фахівці, які мають той чи інший стосунок до ринку. «А це неприпустимо. Приміром, коли зараз надається право керувати зведенням п’ятиповерхового будинку ландшафтному дизайнеру чи реставратору. Тому ми домагатимемось диференціації в цьому питанні», — вважає він.

Втім, поки практика дії цього закону не набула широкого застосування, говорити як про великі позитиви, так і негативи від його дії передчасно.

«Бал» чималих знижок

Що стосується самого житлового будівництва, то воно, як кажуть, нарешті повернулося обличчям до середнього класу. Канули в Лету часи, коли девелопери та будівельники планували та зводили житло, в основному орієнтуючись на бізнес-клас та еліту. Бо вже грошей на купівлю астрономічно дорогих квартир і будинків у багатих людей поменшало, та й за роки докризового «буму цін» вони прикупили і собі, і дітям, і онукам.

Але, за словами експерта компанії «Олімп-Консалтинг» Андрія Гусельникова, середній клас здебільшого ще не може дозволити собі придбання бодай «економного» житла. «У країні, де середня заробітна плата у багатьох містах не перевищує 3 тисяч гривень, основними покупцями квартир виступають представники малого та середнього бізнесу. Причому основна частина попиту якраз спрямована на однокімнатні помешкання», — вважає він.

Утім, попри це самі будівельники констатують зростання цін на первинному ринку в 2012 році. Так, за словами президента групи компаній «Герц» Олександра Ротова, у Києві ціни на нові помешкання зросли протягом року від 1 до 10% залежно від району, Харків продемонстрував зростання на 3%, Одеса — на 1%. Показники незначні, проте, враховуючи, що зараз чимало будівельних компаній відчувають ве?ликі проблеми з продажем свого вже відбудованого житла (яке часто планувалося та розпочинало зводитися ще до кризи), їхні керівники пропонують покупцям чималі знижки.

Наприклад, як з’ясував кореспондент «УК», керівництво відділу продажу столичного будівельного комплексу «Паркове місто» пропонує всім бажаючим 10-відсоткові знижки. За умови купівлі однокімнатної квартири площею 50 кв. м це чимало — 67 тисяч гривень  (без знижки житло коштувало б 737 тис. грн). Звісно, що ці помешкання не відносяться до економкласу (1 кв. м коштує 13,4 тисячі гривень).

Хоча сказати (принаймні по столиці), що все житло, яке зводиться нині, продається з потугами, було б неправильно. Приміром, квартири від державних та комунальних забудовників, які зводять насправді «економ»-варіанти, і крім низьких цін (від 7 до 10 тисяч гривень за кв. м) і без сплати відсотків за позикою до здачі будинку, мають чималий попит.

Іноземцям ринок не цікавий

Узагалі, чи існують передумови для падіння цін на житло і чи можна поступово вийти на 500 доларів за квадратний метр, про що неодноразово говорилося ще в 2010 році? Правда, тоді начебто саме такими цінами українських покупців збиралися здивувати іноземні забудовники, які мали неабияке бажання вийти на наш ринок.

Звісно, що вітчизняні забудовники називають цю цифру нереальною. Приміром, Олександр Ротов зазначає, що за шаленого рівня корупції, з якою стикаються компанії сьогодні, дорогими земельними ділянками та будівельними матеріалами казати про зменшення вартості житла не доводиться.

Заступник директора девелоперської компанії Build & Live Development Олена Распутна вважає, що іноземним забудовникам не цікавий український ринок житла. «До кризи ми дуже плідно співпрацювали з однією іспанською компанією, яка збиралася вкладати кошти в проекти. Перемовини вже вийшли на стадію обговорення, проте так нічого і не відбулося. Тепер узагалі вони нашу країну не розглядають як інвест-реципієнта», — додає вона.

Слід зазначити, що подібний досвід має і сусідня Росія. Так, закордонні девелопери не особливо і прагнуть вкладати кошти саме в житлове будівництво, віддаючи перевагу комерційному.

Як пояснюють російські експерти, більша частина привабливих територій для забудови міститься за межами найбільш цікавих мегаполісів — Москви та Санкт-Петербурга. А вкладати кошти у розвиток будівництва в регіонах іноземці бажання не мають. Відраджує, звісно, закордонних будівельників і непрозорість російського законодавства та технічні норми, які відрізняються від європейських. І це, звісно, тішить девелоперів нашого сусіда — вони не бояться конкуренції і, можливо, це є однією з головних передумов утримання високих цін на житло у Російській Федерації і у нас, в Україні.

Таким чином, чекати на вихід закордонних будкомпаній і в 2013 році у сегмент житлового будівництва не доводиться.

А тому будівельники спокійно прогнозують ціни на нове житло цього року. Так, за словами пана Ротова, протягом року вартість первинних помешкань перебуватиме практично на рівні цін 2012 року (див. Табл. — Авт.) Правда, можливо деяке незначне збільшення вартості найбільш популярного житла у сегментах економ- та бізнес-класу.