Документом, який руйнує монополію ЖЕКів на управління житлом, фахівці назвали ухвалений Верховною Радою Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». У Мінрегіоні зазначають, що закон №1565 «враховує інтереси всіх співвласників, визначає їхні права, обов’язки і відповідальність щодо утримання й управління будинком. Зокрема передбачає, що найважливіші рішення щодо розпорядження та управління спільним майном прийматимуть більшістю голосів співвласників».

Співвласники після набрання чинності закону протягом року мають визначити форму управління для свого будинку. Це може бути й ОСББ. До речі, закон передбачає внесення змін зокрема до Закону «Про ОСББ», якими скасовується штучний поділ співвласників на членів і «нечленів» об’єдання, усувається поняття «балансоутримувач» тощо.

Можна обійтися й без ОСББ — спільно визначити управителя чи управляючу компанію, яка візьме на себе цей клопіт. Якщо ж люди не визначаться, то орган місцевого самоврядування призначить їм управителя терміном на рік. Утім, мешканці зможуть у будь-який момент відмовитися від нього і самі вирішити, хто і як управлятиме їхнім будинком.

За цей законопроект проголосували 256 парламентаріїв. До значної більшості, як бачимо, далеко. Думки фахівців теж розділилися. Та й соцмережі вибухнули коментарями на кшталт: «Якщо раніше платили мзду   ЖЕКам за те, що вони нічого не робили, то тепер «смотрящі» за будинками створюватимуть видимість ремонтів і виставлятимуть величезні рахунки мешканцям: хто не зможе платити, залишиться без житла». І це не найрізкіше висловлювання.

Про які ризики йдеться? «Урядовий кур’єр» попросив експертів з питань ЖКГ поділитися думками щодо цього закону.

Від редакції. Нині, коли істотно зросли тарифи на послуги ЖКГ, дедалі більше споживачів почали замислюватися, що робити, щоб платити менше. Новий же закон закріплює за всіма нами уже не право, а обов’язок думати, як ефективно управляти своїм будинком. Та він містить ще багато запитань, на які належить дати відповідь. Тож «Урядовий кур’єр» продовжуватиме тему управління житлом.

«Кому передати дім на баланс?»

Олексій КУЧЕРЕНКО,
екс-міністр з питань ЖКГ, голова Всеукраїнської ГО «Союз власників житла України»:

— Усе, що стосується змін щодо ОСББ, там досить прогресивно, і я це схвалюю. Над законопроектом працювали активісти і фахівці ОСББ. Що бачу там найнебезпечніше? Те, що цим законом, якщо його підпише Президент, пропонується ліквідувати поняття «балансоутримувач». Це таке «напівзаконне» поняття, але воно єдино можливе, бо нині будинки перебувають на позабалансовому обліку в ЖЕКах, які, по суті, є балансоутримувачами. Якщо ліквідують це поняття — кому передати на баланс? Слід виписати процедуру, вона дуже складна, потрібно провести технічний аудит кожного будинку, підготувати пакет документації. Але кому передати? Якщо ОСББ не створили, то тут «намалюється» приватна управляюча компанія і, відповідно до цього закону, будинок має перейти на її баланс.

І хоч закон містить досить прогресивний механізм і я підтримую нормальне входження на ринок управляючих компаній, є серйозні загрози і ризики щодо прав власності власників квартир. Є досвід Москви — її «трясло» 5 років тому, коли запустили без відповідних процедур захисту управляючі компанії у житлофонд.

Не вважаю, що всі люди будуть захищеними. Особливо знаючи нашу судову практику, спритність приватників. Попри позитивні моменти, як на мене, нині не та ситуація, щоб радіти, мовляв, людей вирвали із комунального рабства. Бо вони скоро дізнаються, що бути на позабалансовому обліку в комунальному ЖЕКу — це, може, й не дуже добре, але спокійніше, ніж на балансі у приватної управляючої компанії, яка диктуватиме свої умови дуже жорстко. Якщо примусово заганяти в управляючі компанії, наслідки будуть дуже важкими.

«На часі — роз’яснювальна робота»

Тетяна БОЙКО, 
керівник-координатор житлово-комунальних програм
Громадянської мережі «ОПОРА»:

— ОСББ довго чекали на цей законопроект. Якби його або хоч би одну із його попередніх версій ухвалили кілька років тому, ми мали б набагато нижчі показники споживання енергоресурсів у багатоповерхівках.

Думаю,  в підзаконній базі має бути типовий договір з управителем, окремий закон про управління будинком, де буде виписано права, обов’язки, а головне — відповідальність управителя перед співвласниками і механізм його зміни. Держава має розгорнути широку інформаційну кампанію, можливо, навіть роз’яснення у школах щодо прав і обов’язків власності.

Щодо захоплення будинків — подекуди й нині це відбувається. Або створюють фейкові ОСББ, або в нових будинках людям не видають документи про право власності на квартири, доки вони не підпишуть договору з «потрібною» управляючою компанією. Мабуть, дехто спробує це робити і з новим законом, приймаючи псевдорішення, наприклад через більшість шляхом опитування. Але це шахрайство.

Усе залежить від пильності власників квартир. Якщо є підроблення документів, то, очевидно, їм треба звертатися до правоохоронних органів. Насправді ж у нас не так багато органів, до яких можна звернутися, якщо погано працює ОСББ чи надають послуги ЖКГ. І якщо управитель буде підпорядкований місцевому самоврядуванню, як нині, то нічого не зміниться, бо будуть задіяні такі самі інструменти, як тепер.

«Потрібні критерії оцінки управляючих»

Наталія ОЛІЙНИК,
доктор наук   з державного управління:

— Цей законопроект стосується не лише ОСББ — він дає змогу приймати спільні рішення щодо будинків, у яких не створено об’єднання. А вони діють лише в 21% будинків. Та й не скрізь доцільно їх створювати — наприклад, у двоповерхівці чи будинку на 4 квартири. Однак нині нагальна потреба — модернізація житла для економії енергоносіїв. Тому був потрібен механізм для прийняття спільних рішень. Його й пропонує цей законопроект.

У нас до 1992 року не було приватизованих квартир. Під час приватизації помешкань ніхто не визначав цілісної балансової вартості будинку, тож її немає. Коли створювали ОСББ, казали, що місто йому передає будинок на баланс, однак це було досить умовно, оскільки такий будинок не можна розглядати як «актив» з позицій закону про бухгалтерський облік. У 382 статті Цивільного кодексу йдеться, що весь будинок, усі конструктивні елементи — це спільна сумісна власність. І право власності зобов’язує нас усіх підтримувати в належному стані будинок. Ці зміни давно були потрібні.

Управляючу компанію, як зазначено в законі, можна наймати на рік. А якщо вона людей не влаштує, знайти іншу. Співвласники будинку мають підписати з управителем типовий договір. Його проект уже розроблено в Мінрегіоні за фінансової підтримки ЄБРР. Мешканці будинків також мають долучитись до його обговорення. Потрібно розробити критерії оцінки управляючих компаній, механізми реалізації закону, щоб не було тих моментів, про які зараз пишуть.

В одноквартирному приватному будинку люди вживають прекрасних заходів, розповідають: я утеплив будинок, замінив котел і вдвічі зменшив споживання газу. А в багатоповерхівці чекаємо, що нам хтось це зробить.

Нині 98% житла приватизовано, але майже 80% утримують комунальні ЖЕКи, яким — навіть у своєму будинку бачу — все байдуже. До речі, ЖЕК — це теж управляюча компанія. Часто чую: закон ухвалили, тепер ЖЕКи зруйнують. Але саме це змусить їх працювати краще, щоб люди обирали їх. Хай ЖЕК оптимізує свої витрати!