ПРАВО

Підставою для реєстрації права на оренду нерухомості нині стали тлумачення методичних рекомендацій Мін'юсту, а не законодавство



На ринку оренди житлової та нежитлової нерухомості зараз панує справжній хаос. Адже зміни до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", інших законодавчих актів, які було прийнято 16 березня цього року, вкрай заплутали орендарів, орендодавців, нотаріусів та інших учасників ринку.

Розставили крапки над "і"

Відповідно до вищезгаданого закону обов'язкова державна реєстрація прав на нерухомість (включаючи права на оренду) в нашій країні діє з часу прийняття цього документа, тобто з 16 березня 2010 року. 

- Згідно з його заключними та перехідними положеннями реєстрація буде діяти лише з 1 січня 2012 року. До цього часу реєстрацію прав оренди повинно проводити Бюро технічної інвентаризації (БТІ), - зазначає кореспонденту "Урядового кур'єра" старший партнер юридичної компанії Arzіnger Тимур Бондарєв.

Однак до середини жовтня цього року БТІ та нотаріуси практично не реєстрували права на оренду нерухомості, бо не могли збагнути, яким чином треба було ставити, а потім знімати з реєстрації орендоване майно.

Розставити крапки над "і" спробувало Міністерство юстиції, яке своїм наказом від 13 жовтня 2010 р. затвердило Методичні рекомендації. Згідно з ними, право на оренду житла, на відміну від права на оренду нежитлових приміщень, не підлягає державній реєстрації БТІ.

- Роз'яснення Мін'юстом цього питання є позитивним, адже думки юристів з цього приводу були різними. Але держреєстрації підлягають усі права оренди нежитлових приміщень, що виникли, починаючи з 16 березня цього року. Заяву про державну реєстрацію права на оренду повинен подавати орендар (а не орендодавець). Це пояснюється тим, що саме орендар зацікавлений у визнанні державою його права на оренду, - підкреслює Тимур Бондарєв.

Слухайте БТІ, там усе знають

Отже, реєструвати права на оренду житла згідно з цим наказом не треба, згідно із законом - треба. Живуть же зараз в Україні за наказом Мін'юсту, який, як відомо, має меншу юридичну силу, ніж закон. Адже наказ є, по суті, підзаконним актом. Як вважає переважна більшість юристів, цей нонсенс завжди був притаманний українським юридичним реаліям.

Що робити орендарям та орендодавцям не лише нежитлової площі, а й житлових приміщень, оскільки закон чітко визначає, що всі повинні проводити реєстрацію договорів на право оренди?

Це питання знімається просто. Орган, який реєструє такі договори, - БТІ - зараз не прагне оформлювати документи щодо реєстрації прав оренди на житлову нерухомість. Пояснюється це підпорядкованістю БТІ Мін'юсту, накази якого він зобов'язаний виконувати.

Тут існують й інші правові колізії. Наприклад, директор Всеукраїнської асоціації спеціалістів із питань реєстрації прав на нерухомість та технічної інвентаризації нерухомості Дмитро Павленко вважає, що особливу увагу орендарів та орендодавців слід звернути на питання закінчення майнового права на підставі завершення терміну дії договору. 

І хоча чиновники регламентують, що писати в цьому випадку заяву для внесення змін у реєстр прав не треба, проте слід мати на увазі, що у випадку розірвання договору реєстратор може про це не знати, а за документами власник нерухомості начебто продовжує її здавати і отримувати прибутки. Таким чином, в орендодавця можуть виникнути проблеми.

Загалом на чіткі і якісні критерії гри на ринку нерухомості можна очікувати після 1 січня 2012 р.

Однак Тимур Бондарєв переконаний, що до цієї дати в країні буде прийнято чимало підзаконних актів щодо права на оренду і навіть можлива зміна законів. Адже і закони, якщо вони не витримують перевірки часом, підлягають зміні.

Податку на нерухомість бути?

18 листопада Верховна Рада в рамках прийняття у другому читанні статей Податкового кодексу ввела податок на нерухомість. Відтепер цим податком не будуть обкладати квартири, що мають житлову площу до 120 кв. метрів та будинки площею до 250 кв. метрів. Як відомо, в першому читанні Податкового кодексу були вказані відповідні параметри 100 і 200 кв. метрів.

Згідно з новою редакцією ст. 265, для квартир загальною площею не більше 240 кв. метрів та будинків площею не більше 500 кв. метрів ставки податку не мають перевищувати 1% від мінімальної заробітної плати, яка буде встановлена на 1 січня звітного року. 2,7% від мінімальної заробітної плати сплачуватимуть власники квартир площею понад 240 кв. метрів та будинків, які мають площу 500 кв. метрів.

До кодексу було введено норму, згідно з якою не оподатковується один об'єкт житлової нерухомості, що належить родинам, які виховують трьох та більше дітей, а також гуртожитки та не більше одного садового або дачного будинку на одного платника податку.

Депутати також вирішили відтермінувати введення податку на нерухомість. Саме про це йдеться у перехідних положеннях Податкового кодексу. Однак якщо закон буде прийнято у теперішньому вигляді, то податок на нерухомість почнуть збирати з 1 січня 2012 р.

На думку голови Комітету з питань податкової та митної політики Верховної Ради Віталія Хомутинника, відтермінування треба робити задля того, аби упродовж 2011 р. розробити єдиний реєстр нерухомості і прописати норми адміністрування цього податку.