Нещодавно Держстат України оприлюднив оброблену інформацію про значне зростання цін на первинне і вторинне житло в нашій країні. За його даними, в третьому кварталі 2019-го вартість квартир у новозведених будинках порівняно з аналогічним торішнім періодом зросла на 6,4%, а на вторинному ринку — на 11,8%. Зокрема за рік однокімнатні квартири на первинному ринку подорожчали на 5%, старі помешкання — на 11,9%.

Чи має така тенденція підґрунтя?

Перевищили довоєнний рівень

Після невеличкого власного розслідування, яке провів «Урядовий кур’єр», стало зрозуміло: у столиці квартири на первинному ринку останніми місяцями подорожчали ще більше. Як вважає аналітик девелоперської компанії повного циклу City One Development Олена Ширіна, у третьому кварталі 2019 року ціни на нові помешкання зросли на 15% порівняно з кінцем 2018-го і коштують 1338 доларів за квадратний метр. Тобто ціни на нові квартири вже перевищили так званий довоєнний рівень.

Олена Ширіна вважає, що у третьому кварталі забудовники підняли вартість нового житла і в гривнях, і в доларах. Експерт упевнена, що зростанню цін сприяло зміцнення гривні — до 24,2 за курсом Нацбанку України: «Гривня вийшла на рівень 2016-го, зміцнившись на початку року на 13%, при цьому ціни на первинному ринку нерухомості з початку року до кінця вересня 2019-го зросли на 15%. На цьому тлі протягом року на ринок виходило дедалі менше житлових комплексів».

Будівельний фахівець основними причинами зростання цін на первинне житло називає зміцнення гривні й падіння американського долара до національної валюти та зменшення обсягів зведення нового житла компаніями.

Що з цього приводу думають інші фахівці? Передовсім цікаво дізнатися, як зміцнена гривня могла істотно вплинути на таке доволі значне зростання цін на нове житло, особливо у Києві та інших великих містах.

Ігри з валютою

«У розрізі столиці ці цифри значно завищені. За нашими даними, восени 2019 року середня ціна в київських новобудовах становить приблизно 1100 доларів за метр. Лише в трьох районах Києва (Печерському, Шевченківському, Голосіївському) середні ціни перевищують цю позначку; в інших районах вони помітно нижчі. До того ж значне розшарування цін завжди було, є і буде за типами будинків і квартир.

Не все так однозначно і з темпами зростання цін. В умовах значної політичної, економічної, соціальної, міграційної невизначеності кожен забудовник шукає власну ефективну маркетингову політику і оптимальну стратегію розвитку», — заявляє «Урядовому кур’єру» аналітик ринку Володимир Коломейко.

Далі, як кажуть, ще більше: експерт вважає, що забудовники з ім’ям і більш-менш нормальною репутацією професійно підводять потенціальних покупців до думки, що ціни в новобудовах і далі зростатимуть. Та нам до цього не звикати. Таке було завжди, особливо українці це могли спостерігати в 2007-му — першій половині 2008 року, коли напередодні шаленої економічної кризи в Україні ціни на первинне і вторинне житло зростали просто-таки астрономічними темпами. Автор добре пам’ятає, як у серпні 2008 року однокімнатна малосімейка загальною площею 33 квадратні метри на околицях Києва коштувала 105 тисяч доларів. За таку ціну тепер можна придбати величеньке помешкання у прицентральних районах столиці.

«Забудовники знову твердять, мовляв, вартість матеріалів і робочої сили невпинно зростає. А за таких обставин довіряти треба тільки перевіреним компаніям (новим маловідомим фірмам може не вистачити досвіду і коштів). Покупці такі аргументи начебто активно сприймають, і це дає змогу поважним компаніям підвищувати ціни, особливо коли будують сучасні комплекси у престижних районах; тут щомісячне зростання може досягати 10%. Водночас інші забудовники (переважно маловідомі) намагаються терміново розпродати квартири в будинках, що не мають попиту. Для цього заманюють потенційних інвесторів знижками й акціями», — додає експерт.

Володимир Коломейко справедливо зазначає, що залежно від того, яку валюту брати за основу, логічно припустити, що у разі стабільних цін в гривнях має зростати вартість житла в доларах, а в разі стабільних доларових — знизитися у гривнях.

То майже не змінилися чи як?

А що насправді? Відбувається зростання і доларових цін, і гривневих.

Оксана Голобородько, заступник директора ТОВ «Укрбуд Девелопмент» із продажу, вважає, що гривневі ціни на житло протягом 2019-го майже не змінилися. Вона наводить інформацію порталу ЛУН, який вивів: за підсумками вересня, мінімальна вартість квадратного метра нового житла зросла лише на пів відсотка порівняно з аналогічним періодом 2018-го. «Проте значно змінилися ціни в доларовому еквіваленті. Адже через зміцнення національної валюти за рік долар подешевшав на 3 гривні. Оскільки гривневі ціни залишилися приблизно на тому самому рівні, в доларовому еквіваленті вони автоматично зросли: за рік середня вартість у Києві саме в американській валюті збільшилася на 13%. Хоч якщо порівнювати із серпнем, то зростання в доларовому еквіваленті зберігається на рівні гривневого — 4,3%», — зазначає вона.

Однак будівельники тенденцію зростання цін пояснюють і тим, що до долара прив’язані лише деякі з багатьох складових собівартості будівництва. Це у певному сенсі правда, адже останніми роками вітчизняні компанії значно збільшили у зведенні помешкань використання вітчизняних будівельних матеріалів. Проте, безумовно, за валюту закуповують і чималу частку імпортних.

Утім, і не це головне: останніми роками планомірно зростає вартість будівельно-монтажних робіт. Лише за вісім місяців 2019-го вони подорожчали більш ніж на 10%, підвищуються ціни на будматеріали, зростають витрати на прокладання мереж, проєктні роботи, оплату праці будівельників тощо.

Це підтверджують і в Київміськбуді. За словами працівників пресслужби компанії, причина зростання вартості квадратного метра первинного житла полягає в підвищенні собівартості будівництва на 30%. «Із початку цього року майже на 15% подорожчали будівельно-монтажні роботи. Зростає вартість землі, прокладання та підключення до мереж, проєктних і супутніх їм робіт, будівельних матеріалів і зарплат будівельникам», — зазначають там.

Як забудовники вбивають двох зайців?

Щодо тези, що «дедалі менше будують нових житлових комплексів», більшість опитаних девелоперів переконана, що вона не відповідає дійсності. І пропонують звернутися до цифр. За офіційними даними Держстату, в першому півріччі 2019-го в Україні будували на 28% більше житла, ніж в аналогічному періоді 2018-го.

«Тож обсяг пропозиції на первинному ринку, навпаки, зріс, хоч у нинішніх умовах він не має значного впливу на ціну квадратного метра», — переконана Оксана Голобородько.

Те саме підтверджують і в Київміськбуді. За даними онлайн-журналу про новобудови Києва і області «3м2», 58 ЖК перебувають на етапі проєкту, в 31 ведуть підготовчі роботи, 186 будують. Лише у Київміськбуді в роботі 20 ЖК на 66 будинків. І запити на анонсовані до скорого продажу нові об’єкти, зазначають у компанії, стабільно високі.

Хоч ніде правди діти: є певний прошарок компаній-забудовників, які з різних причин не можуть розпродати своє вже зведене або майже збудоване житло. Як правило, це невеликі або сумнівні компанії, які мають проблеми із законністю забудови, оформленням дозвільних документів тощо.

Проте пан Коломейко впевнений: справді, будівельних комплексів в Україні протягом останнього року будують менше. Експерт зазначає, що саме цей чинник став фактично визначальним у справі зростання цін на житло. У певному сенсі спрацював ефект натовпу: покупці кидаються до відділів продажу з підсвідомою впевненістю, що всім привабливих новобудов не вистачить. І саме компанії-забудовники через різні піар-агенції та маркетингові служби ще більше підігрівають градус такої псевдопаніки. Звісно, це дає змогу вбити двох зайців: з одного боку, зростають ціни; із другого — фактично штучно зростає й попит.

Хай там як, але тренд зростання цін на первинному і вторинному ринках житла має природні та штучні причини.