Схоже, що великі проблеми ошуканих інвесторів-фізичних осіб, які свого часу вклали свої кревні у зведення осель і не отримали замість цього ні грошей, ні квартир, нарешті збурили будівельний загал. І навіть чесні девелоперські чи будівельні компанії начебто стали перейматися цим питанням. Ще б пак! Адже хороші фірми, які мають лише позитивну репутацію в очах потенційних і нинішніх інвесторів, не можуть так просто терпіти знущання відвертих компаній-шахраїв  (це б’є по репутації всіх будівельників), що безбожно дурять людей. 

За інформацією обласних (міських) державних адміністрацій, станом на 1 жовтня 2017 року до переліку проблемних внесено 119 об’єктів житлового будівництва. У Верховній Раді України зареєстровано кілька законопроектів на цю важливу тематику. По-перше, законопроект №7084 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості». 

По-друге, законопроект №7128 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з метою захисту майнових прав осіб, які придбали квартири та нежитлові приміщення в об’єктах незавершеного будівництва».

Проте ці документи поки що лежать, і конкретних подальших дій немає. До того ж, будівельна спільнота і навіть науковці від самої Верховної Ради критикують ці законопроекти за їхню недосконалість. Це цілком зрозуміло, адже в парламенті існує потужне будівельне лобі: йому ніколи не був потрібен захист пересічних людей, які довірилися тому чи іншому забудовникові, що їх практично потім кидає напризволяще.

Чесним компаніям-забудовникам вже самим набридли горе-фірми, які «кидають» своїх інвесторів — фізичних осіб. Фото Володимира ЗАЇКИ

Жодна схема не спрацьовує

Як вважає доктор економічних наук співробітник ДП «НДПІмістобудування» ТОВ «Інститут просторового розвитку» Юрій Манцевич, законодавчо існує чимало схем залучення коштів пересічних людей та юридичних осіб у житлове будівництво: «Проте у нас фактично нема належного регулювання більшості таких схем. І люди незахищені, коли забудовник починає зловживати їхньою довірою. Кожну таку схему фінансування треба детально регламентувати на законодавчому рівні, зокрема в частині документації, на підставі якої укладають відповідні правочини, прав, обов’язків та відповідальності сторін. Визначений перелік дозволених механізмів не може містити схем інвестування, властивих суто комерційному сегменту ринку інвестицій (зокрема таких, як інститути спільного інвестування, особливо венчурні фонди, випуск та обіг фондових деривативів тощо), оскільки вони мають надзвичайно високий рівень ризикованості».

Навіть найпопулярніші (приміром Фонд фінансування будівництва), де на перший погляд, законодавчо врегульовані способи залучення коштів звичайних людей, містять суттєві прогалини. Тож будівельна компанія може обдурити клієнтів, забравши кошти, зупинити зведення на чимало років. Чому?  Чинна редакція типового договору (а людині його просто нав’язують, і вона не може додати до нього суттєвих поправок за власним бажанням) не встановлює жодної майнової чи фінансової відповідальності забудовника.

А що це таке — типовий договір? Усе, так би мовити з усіма під копірку. У будь-якій цивілізованій країні фізична особа може змінювати його пункти, таке обговорюють із виконавцем. Він завжди йде на поступки, адже цим виявляє повагу до клієнта, а той бачить серйозність намірів компанії-забудовника. Тобто фірми, яка працює у правовому полі, нічого боятися, адже вона ніколи не обдурить клієнтів-інвесторів.

Повний контроль звичайної людини

Як зазначає голова Комітету з питань економіки та інвестиційної діяльності в будівельній сфері, член президії Будівельної палати України  Олег Лиховід, інвестор — фізична особа має знати, скільки вона сплатить на початку будівництва. Адже часто наші інвестори дуже ризикують, вкладаючи свої кревні на етапі котловану, а потім у процесі зведення їхніх квартир вони можуть кілька разів доплачувати: «Та й ціни на перших етапах наші компанії дуже завищують. Тож ми повинні надати право інвесторові, тобто покупцеві квартири, протягом часу її зведення контролювати всі процеси».

Фахівці та самі інвестори тепер говорять тими самими фразами, які вони використовували і десять, і п’ятнадцять років тому. Це означає одне: в цій справі нічого не змінилося в позитивний бік. Голова Все­української асоціації приватних інвесторів та власників Тетяна Шальман зазначає, що вона була консультантом під час підготовки законопроектів, які захищали права покупців первинного житла (інвесторів), вже багато років, проте завжди це закінчувалося фактичною перемогою будівельних компаній та будівельного лобі у Верховній Раді.

«Треба обмежити права горе-забудовників. З одного боку, ми — інвестори-фіз­особи, з іншого ж — звичайні споживачі, і нас захищає відповідне законодавство. Ось я як споживач маю знати, коли в договорі записано термін здачі житла в експлуатацію 10 квітня, то вселитися маю повне право 11 квітня і не пізніше. Проте судитися із забудовником зокрема за затримку термінів здачі житла, дуже складно, і врешті-решт він таки виграє», — додає вона. Тут слід зауважити, що, можливо, виграють гроші таких компаній-забудовників.

Досвід закордоння

Що ж думають із цього приводу самі керівники будівельних компаній? «УК» намагався серйозно на цю тему поговорити з генеральним директором будівельного концерну «Поділля» (Вінниця) Тимофієм Гиренком. Проте він однозначно й сухо відповів: «Ми маємо чудову нормативно-правову базу, і треба лише виконувати всі закони». Можливо, керівник цієї компанії має рацію. Принаймні, тому, що ця відома у себе в регіоні будкомпанія завжди чесно поводилася з інвесторами, якій довірили їй свої гроші. А як бути з тими, хто не хоче стати на бік порядності?

На це запитання дала відповідь людина, яка чимало років сама була представником славної когорти будівельників, а нині працює заступником міністра регіо­нального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, Лев Парцхаладзе: «Ми довго вивчали досвід інших країн, щоб зрозуміти, який варіант розв’язання цієї ситуації буде оптимальним для України. І дійшли висновку: запровадження ефективних механізмів захисту прав постраждалих інвесторів можливе лише через його обов’язкове законодавче врегулювання. Це потрібно для того, щоб місцева влада отримала більше можливостей розв’язувати цю проблему на локальному рівні та не допускати виникнення подібних ситуацій у майбутньому».

Який же досвід інших країн можемо перейняти в цій царині?

У країнах Європейського Союзу заморожування будівництва трапляється рідко. Робота забудовників передбачає участь банку у фінансуванні проекту, який видає кредит забудовникові, здійснює повну перевірку позичальника та на етапі реалізації проекту контро­лює цільове використання коштів. Обов’язкова умова — страхування ризиків забудовника. Забудовник вносить близько 30% загального бюджету, а на решту 70% залучають банківське фінансування. Ставки за кредитом у країнах ЄС — 4—5%. Для покупців участь банку в проекті — додаткова гарантія.

Можемо сказати, що то цивілізована Європа, до якої ми лише йдемо. Проте є й позитивний досвід сусідньої Білорусі.

Там пайове будівництво здійснюється без Фонду фінансування будівництва за договором, який підлягає обов’язковій реєстрації в місцевих органах влади. Вони й здійснюють конт­роль за порядком укладення та виконання сторонами договорів. Місцеві органи виконавчої влади мають право замістити забудовника у разі порушення умов договору. Отакої! Нам би такі права!

Тобто роль місцевих органів у контролі будівельних компаній дуже велика. Тому нині фахівці в Україні радять ухвалити закони, які б надали незрівнянно більші повноваження в цих питаннях саме міським радам. Законодавство треба серйозно змінювати.